不動産投資における物件運営のしくみ

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不動産投資における物件運営のしくみ

不動産投資を始める際に、物件管理について悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。ご自身で対応して経費抑制をしたい、一方でどんなことをする必要があるのかわからないことも多いので、不動産管理会社に委託したいなど、物件管理については、物件とご自身の状況を考慮し総合的な判断が必要な事柄ではないでしょうか。なお、「物件管理」と一言でいっても紐解くと業務範囲は多岐にわたっています。このコラムでは、不動産を管理するうえでの物件管理業務を中心に、不動産を管理運営していくうえで必要な事柄について解説いたします。

1.物件管理を不動産管理会社に委託する

物件管理を不動産管理会社に委託する場合は、不動産管理会社との間で管理委託契約を締結することが必要です。管理委託契約の内容については、国土交通省より賃貸住宅標準管理委託契約書が公開されているので、標準的な契約内容がどんなものなのかを知るという意味でも、読んでおくことをおすすめします。

管理委託契約にて次のような管理業務の取り決めが必要になります。それぞれの項目について委託する、委託しないを選択することができます。

① 契約管理業務(賃料等の徴収、運営·調整、契約更新、契約終了の業務)

② 清掃業務(目的物件の共用部分、屋外等の各種清掃業務)

③ 設備管理業務(建物、屋外施設、電気設備等の点検等の業務)

④ 特約業務

ここからは、主な管理業務について、説明します。

①契約管理業務

契約管理業務には、賃貸運営における賃料回収、未収金督促をはじめ、借主の苦情対応窓口、更新・解約、退去時の原状回復の協議など主に賃貸借契約における管理業務が該当します。

・賃料等の徴収業務(賃料等の徴収、未収金の督促、月次報告書の作成及び送付など)

・運営・調整業務(入居立会い、苦情等への対応、空室管理など)

・契約更新業務(借主の更新意思の確認、新賃貸条件の提案及び交渉)

・契約終了業務(解約に伴う借主との連絡調整、原状回復の協議、敷金の精算事務など)

②清掃業務(目的物件の共用部分、屋外等の各種清掃業務)

物件を維持するための日々の清掃業務についての代行です。月何回などの頻度、清掃作業1回あたりの作業時間など詳細については契約書に記載しない場合もありますので契約時に確認しましょう。清掃業務を委託しない場合は、ご自身での自主管理として清掃業務を行うか、清掃会社に別に依頼するなどの方法もあります。

③ 設備管理業務(建物、屋外施設、電気設備等の点検等の業務)

建物や野外施設、電気設備、消火設備、防犯設備等の法定点検や日常点検などメンテナンスについての代行です。法定点検は法律で定期的な点検が義務化されている点は、認識しておきましょう。なお法定点検については点検や報告を怠ると是正勧告がなされます。このあたりは、不動産管理会社に業務委託するのが望ましいでしょう。

④特約業務

特約としてその他委託した業務があれば特約条項として委託することも可能です。

原則すべての業務をまとめて管理委託することが望ましいでしょう。経費抑制のために、②清掃業務や➂設備管理業務をご自身または費用の安い会社を探して任せるということも考えられますが、そうした場合は、各社と個別に連絡のやりとりや、各業務間の調整、法定点検の報告などもご自身で行う必要が出てきてしまい、委託よりは手間がかかります。手間をかけたくない場合は、やはりプロの不動産管理会社にすべての業務を管理委託することを考えるべきでしょう。

<管理委託契約に関する契約内容について>

※国土交通省の賃貸住宅標準管理委託契約書は下記WEBサイトで確認できます。

https://www.mlit.go.jp/common/001228954.pdf

2.ご自身で物件管理する場合のポイント(家賃管理とクレーム対応)

①家賃管理を徹底する

不動産投資の目的のひとつは家賃収入によるキャッシュフローを作ることです。そのため家賃回収は非常に重要です。ご自身で入居者の家賃を回収する際、毎月決まった期日までに家賃の支払いがきっちりと行なわれているかを必ず確認することが大事です。

家賃が振り込まれていないとわかった時点ですぐに入居者へ連絡を入れるなど素早く対応することが必要となってきます。うっかり忘れで、すぐに振り込んでもらえる場合はいいですが、家賃未納が続くと、回収もその手続きも煩雑になります。

こういう場合に備えて入居手続きの際に、賃貸借契約とは別に、家賃保証会社と保証契約を締結しておきましょう。家賃保証とは、連帯保証人の代行として、入居者が万が一、家賃を滞納した場合に、その家賃をオーナーへ立替えてくれるサービスです。立替え払い型の家賃保証サービスを利用すると、入居者からの家賃回収、回収できなかった場合の督促業務も代行して行ってくれます。

②クレームを迅速に対応する

クレームは、対応が遅れれば遅れるほど問題が大きくなることが考えられますので、可能な限り素早く対応する必要があります。クレームがあった場合にも慌てることがないように、クレームの種類ごとに具体的な対応を依頼できる会社を予め事前に調べ、連絡先などをリスト化しておくと便利です。水道、電気、ガス、給湯器、エアコンなどのトラブルに対応してくれる会社は、すぐにわかるようにしておきましょう。

3.運営している物件の収益性を上げる

最後に物件の収益性を上げるためのアイデアをご紹介します。不動産の収益性を上げるための施策はいくつかあると思いますが、その中でも追加投資なくできる施策をご紹介します。

①ペット飼育可能にする

ペット飼育が伸びるなか、犬や猫などペットの室内飼育ができる物件は意外と少ないといわれています。ペット飼育を可能にするだけでもペットを飼いたいという方も入居希望者のターゲットとなり、対象者が拡がります。それにより空室期間の短縮化、ペット飼育可能とすることで若干賃料をあげて募集をかけてみるのも良いかもしれません。なお、管理規約上、ペットの室内飼育を禁止していることもありますので、トラブルを未然に防ぐ意味でも事前にマンション管理規約を確認する必要があります。

なお、ペット飼育可能にすると、通常の賃貸に比べ、ニオイや傷などが残るため、退去後の原状回復費用が通常よりもかかる場合がありますので敷金をあらかじめ入居時に2ヵ月分にしておくなど事前に対応しておきましょう。

②店舗や事務所としての使用も可能にする

例えば、ターミナル駅の近くで最寄り駅からも近い場合などは、事業目的で店舗や事務所としての使用も可能にすると、入居希望者のターゲットを拡げられるでしょう。事業会社であれば賃料を経費として落とすこともできますので、事業目的の利用を可能とすることで、若干賃料をあげて募集をかけてみるのも良いかもしれません。なお、こちらも管理規約上、店舗や事業所使用を禁止していることもありますので、トラブルを未然に防ぐ意味でも事前にマンション管理規約を確認する必要があります。

おわりに

今回は、不動産投資における物件運営の方法についてご紹介しました。不動産管理会社に運営を委託するにしても、自分で管理するにしても不動産投資において手間のかかるところです。事前によく調べ、ご自身にとってベストな運営方法の参考になれば幸いです。