不動産担保ローンと高齢者向けの不動産金融商品で知られるリバースモーゲージとの違いについてご存じでしょうか？どちらも不動産を担保にしてお金を借りることができる似た金融商品だと思っていませんか？
２つの商品の違いについて、表を用いて比較しつつ、それぞれ活用するシーンが異なることを解説していきます。
１．不動産担保ローンとリバースモーゲージの違いを比較
不動産担保ローンとリバースモーゲージはどちらも不動産を担保にお金の借り入れを行う点では共通しています。しかし、その他の点では違いが多くあります。主な違いについて下記の表を見ながら確認していきましょう。
| 不動産担保ローン | リバースモーゲージ | |
| 利用可能な方 | 法人と個人どちらも可能 | 個人のみが対象 |
| 年齢制限 | 年齢制限なし | 60歳以上や70歳以上などの高齢者に限定 （※リ・バース60の場合は50歳以上） |
| 借り入れたお金の使い道 | 使い道に制限なし | 生活費など消費性資金か住宅に関する費用に限定 |
| 担保にできる不動産 | 不動産全般 | 原則として戸建ての自宅 （※リ・バース60の場合はマンションも含む） |
| 融資限度額 | 不動産評価額の70%～80% | 不動産評価額の50％から60％ |
| 抵当権の順位 | 原則不問 | 原則1位 |
| 返済者と返済方法 | 借入人が期限内に元金と利息を返済 | 借入人は利息のみ 借入人死亡後に法定相続人が不動産を売却し元本一括返済 |
不動産担保ローンとリバースモーゲージで最も特徴的な違いといえば、利用可能な方の年齢制限、そして借り入れたお金の使い道でしょう。不動産担保ローンであれば、法人であっても利用できますし、個人の方が利用する場合年齢による制限はありません。一方で、リバースモーゲージの場合は60歳や70歳など高齢者である個人に限られています。これは両商品の性質によって生じている違いです。
不動産担保ローンは、何らかの理由からまとまったお金が必要となった際に、所有している不動産を担保にお金を借り入れるものです。それに対してリバースモーゲージは、老後資金の確保や充実を目的とするものです。そのため、リバースモーゲージは利用可能な方の年齢が60歳以上とされていたり、借り入れたお金の利用目的が生活資金や住宅関連費用などに限るといったような制限があるのです。
担保にできる不動産の範囲についても不動産担保ローンは価値のある不動産であれば自宅であるかを問いません。マンションか戸建てかといった不動産の種類による制限もありません。しかし、リバースモーゲージの場合は担保を設定できるのが原則自宅で、かつ戸建てのみとなります。
また、不動産担保ローンとリバースモーゲージ、どちらも利用にあたって担保となる不動産に抵当権を設定することに違いはありません。ここで設定する抵当権には順位があります。基本的には早く抵当権を設定した方ほど順位が高くなり、優先して弁済を受けられるという効果があります。
この点、不動産担保ローンにおいては原則抵当権の順位について問われないのですが、リバースモーゲージにおいては原則1位でなければならないという違いがあります。
さらに、不動産担保ローンとリバースモーゲージには返済者と返済方法にも大きな違いがあります。通常、借りたお金の返済は借りた方が、決められた期日までに返済をしていくことになります。不動産担保ローンについても同様で、借り入れを行った方が決められた期日までに返済をしていきます。
それに対して、リバースモーゲージは借主が支払うのは利息のみとなります。そして、元金は借主が亡くなった後に担保としている不動産を売却して相続人が支払うことになります。
２．不動産担保ローンとリバースモーゲージそれぞれのメリットとデメリット
不動産担保ローンとリバースモーゲージの概要や違いについて確認したところで、次は両者のメリットとデメリットについて確認していきます
2-1.不動産担保ローンのメリットとデメリット
不動産担保ローンにおける最も大きなメリットには、年齢や担保とする不動産の種類、資金の使い道といった部分の自由度が高く利用がし易いという点が挙げられます。特に担保とする不動産について戸建てやマンションといった種類を問わずに担保を設定できる点は大きなメリットといえるでしょう。
また、借り入れの限度額は担保とする不動産の価格の7割から8割となることが通常であり、担保とする不動産によっては一度に大きなお金を借り入れることができるのも不動産担保ローンの大きなメリットです。
メリットを確認した次はデメリットについても確認していきましょう。不動産担保ローンのデメリットは毎月元本と利息の返済をしていかなければならないという点にあります。不動産を担保にして使い道が自由なまとまったお金を借りることができる反面、当然ながら借りたお金に加えて利息を返済していくことになるのです。
あらかじめ返済計画を立てておかないと後々返済が苦しいものとなってしまうおそれもあります。また、返済が不可能となってしまった際は担保を設定していた不動産の所有権を失うおそれがあるという点も注意するべきデメリットといえます。
2-2.リバースモーゲージのメリットとデメリット
リバースモーゲージ最大のメリットは、毎月の返済は利息のみで済むため、借り入れた額に対する毎月の返済負担が小さくなるという点にあります。元本の返済は死後に相続人が行えば良いため、老後の生活は借りたお金を使い安心して生活していくことができます。返済については担保を設定した不動産を売却する方法で行うため基本的に相続人に大きな負担が及ぶことはありません。
一方で、リバースモーゲージには利用可能な年齢や借り入れたお金の使い道が制限されること、担保にできるのは原則、戸建てであることなど利用上の制限が大きく、使い勝手が良いとはいえない点がデメリットになります。
また、担保を設定した不動産の評価額の50％程度が借入可能額となるのですが、評価額は毎年見直されます。それによって不動産の評価額が下落してしまうと、借入額と評価額の差額について一括で返済を求められることもあります。
さらに、デメリットとしてリバースモーゲージは金融機関によっては将来相続人となるであろう方（推定相続人）全員の同意が必要となる場合もあります。万が一同意が得られない場合はリバースモーゲージを利用できないこともあります。
３．不動産担保ローンとリバースモーゲージ、選ぶ時にどう考える？
不動産担保ローンとリバースモーゲージにおける違いと両者のメリット、デメリットについて知ったところで選び方についても知っておきましょう。
まず、家族に相続財産としての家を残したいと思っているのであればリバースモーゲージは不向きな商品といえます。基本的に借入金の返済は死後に担保とした不動産を売却して行うため、相続財産として残らないからです。そのため、家族に家を残すのであれば、不動産担保ローンを選ぶべきでしょう。
もし、毎月の返済額の負担圧縮を重視するのであれば、リバースモーゲージを選ぶべきです。リバースモーゲージにおいては毎月の返済が利息のみとなるため老後の毎月の返済額を最小限にすることのできる可能性があるからです。
逆に不動産担保ローンを選んでしまうと元本と利息を毎月返済することになるため、月々の返済額が高額になってしまいます。不動産担保ローンとリバースモーゲージは、それぞれの違いを考え、自身の状況により合った方を選ぶようにしてください。
おわりに
不動産担保ローンとリバースモーゲージ、どちらも不動産を担保とする金融商品という点においては共通ですが、利用に適したシーンに大きな違いがあります。特にリバースモーゲージは死後の売却が前提といった要件が入っており、借りるための条件が厳しくなっています。もし、資金調達にあたり条件に合致しない場合は不動産担保ローンを選択することになります。
セゾンファンデックスは不動産担保ローンで20年以上の取り扱いがあります。また、リバースモーゲージと類似したリースバックの取り扱いも多数の実績があります。不動産担保ローンとリバースモーゲージの違いを踏まえた包括的なご提案も可能です。ぜひお気軽にご相談ください。
