不動産担保ローンは、担保として不動産を提供し、融資を受ける性質上、担保となる不動産の評価額を元に最終的な融資金額が決定されます。
不動産担保ローンを利用するにあたり、担保として提出する不動産がどのように評価されるのかを知っておくことは、概算の借入可能額を知るうえでも重要なポイントです。
今回は、不動産担保ローンの融資金額に影響している担保評価額について、どのように算出されているのかについて解説します。金融機関に相談する際の判断の目安として、不動産担保評価額の計算方法を把握しておきましょう。
不動産の担保評価額とは
担保評価額は、担保とする不動産の評価額に担保掛目を乗じて算出される金額のことです。
計算式「不動産評価額×担保掛目＝担保評価額 」
不動産担保ローンの申し込みがあった場合、金融機関は本人の返済能力とあわせて、担保として提供される不動産評価額について審査を行います。
万が一、申込者が返済不能の状態に陥った際には、担保として提供されている不動産を競売にかけ、現金化することで融資金の回収を行うため、実際にどのくらいの金額で売却できるかを元に評価額を求める考え方が一般的となっています。
不動産の評価については、一律に求める式が決まっているのではなく、金融機関のそれまでの取り扱い実績や、不動産に対する考え方によって異なるため、申込先の金融機関によって差が生じやすいといえます。
そのため、事前に不動産担保ローンの取り扱い実績や、不動産の評価に精通した方がいるかどうかを事前に調べておくことも大切です。
担保評価額を一般的に算出する2種類の方法「原価法と収益還元法」
上記で述べたとおり、不動産の担保評価額の算出は、金融機関によって異なります。ただ、一般的には、以下の２つの方法で算出するやり方が採られています。
原価法
原価法は「積算価格」ともいわれ、土地および建物の価格を個別に算出する方法です。
土地については、路線価や固定資産税評価額のほか、公示地価（基準地価）などを基に算出する方法、もしくは、実際の売買で使用されている価格（実勢価格）を基に算出する方法を用います。
建物については、同じ建物を新築した場合にどのくらいのコストがかかるかを計算し、それを法定耐用年数および残存法定耐用年数を用いて、最終的な額を計算します。
収益還元法
収益還元法とは、その物件を賃貸物件として活用した場合に、どのくらいの収益が得られるかを基に、評価額を算出する方法です。仮に賃貸に出す場合にはどのくらいの賃料が妥当か、また、収益物件として売却する際には、どのくらいの利回りがあれば売却できるか、といった視点から、その物件の残存法定耐用年数などを参考に最終的な評価額を算出するのです。
担保掛目が最終的な融資金額を左右する
もともとの不動産担保評価が低い場合、融資金額はあまり期待できないと思われる方もいるでしょう。しかし不動産の担保評価が低いからといって融資条件が不利になるわけではありません。なぜなら不動産担保ローンで融資金額を左右するのは、金融機関が定める担保掛目だからです。
最終的な融資金額は、前述のとおり担保となる不動産の評価額に担保掛目を乗じて求められます。担保掛目は基本非開示で金融機関によって異なるものの、不動産評価額の60%～80％を上限とする金融機関が多いようです。
例えば、不動産評価額が5,000万円でその金融機関が設定する担保掛目が60％だとすると、最終的な融資金額は3,000万円になりますが、不動産評価額が4,000万円で担保掛目が80％だと最終的な融資金額が3,200万円となります。
このように不動産担保評価が低くても担保掛目が高い場合、最終的な融資金額が高く算出されることはあります。
不動産評価額が5,000万円、担保掛目が60%の場合の担保評価額
5,000万円 × 60％ ＝ 3,000万円
不動産評価額が4,000万円、担保掛目が80%の場合の担保評価額
4,000万円 × 80％ ＝ 3,200万円
不動産担保ローンの融資金額は、担保となる不動産の評価額を上限として決定されますが、あわせて申込者の返済能力を加味して最終的に金額を決定します。不動産担保ローンの特徴として、比較的低金利で、しかも長期間の借り入れが可能となっていることから、返済負担率（年収に対する年間のローン返済総額）がその金融機関が設定している基準以内に収まっていれば、希望金額を借り入れられる可能性はあります。
不動産担保ローンの担保例
不動産担保ローンの利用にあたり、担保として提供できる不動産には、以下のものが挙げられます。
- 土地（駐車場として貸し出している土地も含む）
- 自身が住んでいる不動産（戸建てやマンション）
- 収益物件
- 共有名義の不動産（共有名義人全員の合意がある場合に限る）
不動産担保ローン利用時の流れ
ここでは、不動産担保ローンを利用する際の流れについて解説します。
仮申し込み
申し込み方法は金融機関によって異なるため、指定された方法にて申し込みを行う。WEBサイトで完結する金融機関もあれば、来店が必要なケースもある。じっくり相談しながら決めたい場合は来店がおすすめです。
簡易審査実施
申し込みと同時に簡易審査が行われます。年収など属性や担保として提供する不動産の情報のほか、借入希望額を申告して簡易審査を行います。簡易審査に通過すれば、正式に申し込めます。
本申し込み、本審査実施
簡易審査を通過したら、本申し込みに移ります。本申し込みになると、仮申し込み時よりも多くの提出書類が必要になります。事前に金融機関に確認し、もれなく揃えておくようにしましょう。
また、金融機関は提出された書類の内容に基づき、本審査を開始します。あわせて担保となる不動産の評価を調査します。本審査では、不動産の評価だけでなく、申込者本人の信用情報や返済能力を審査します。
契約、融資実行
本審査に通過したら、金融機関から契約条件が提示されます。融資金額や金利、返済期間を確認し、問題なければ契約書を締結しましょう。契約が無事に締結されたら、融資が実行されます。融資に関しては、金融機関から、申し込みの際に指定した口座に金額が振り込まれるのが一般的です。
おわりに
不動産担保ローンの利用にあたっては、担保となる不動産の資産価値に強く影響を受ける形で融資金額が決まることを理解しておく必要があります。担保評価額を事前に知っておくことで、融資可能上限額がどのくらいになるか、ご自身で目安を付けることができるでしょう。
不動産の評価方法は金融機関によって異なりますが、これまでの取扱実績や、不動産評価の知識に詳しい担当者がいるかどうかで、より正確な評価額の算出が期待できます。また、担保掛目も金融機関で異なる点も覚えておきましょう。
大切なことは、自己判断で評価額を低く見積もらないことです。自身では価値があまりないと思っている不動産でも、実際に評価してもらうと、思った以上の評価額になることは充分にあり得ます。
セゾンファンデックスは不動産担保ローンで20年以上の取扱実績があります。担保評価額に関してもこれまでの実績に基づいた評価を行い、評価内容の詳細が分かるよう、しっかりとした説明をいたします。
不動産担保ローンを利用したいけれど、担保の評価額がどのくらいなのか分からないといった不安をお持ちの方や、実際にどのくらいの融資を受けられるのか知りたいといった悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
