抵当権と根抵当権はどう違う？抹消手続きや費用についても解説

金融機関からの融資を受ける際に、担保として不動産を提供することがあります。この際、担保に設定される権利として「抵当権」があります。抵当権は、債務者が返済を滞らせた場合に、債権者が担保不動産を換価して優先的に弁済を受ける権利です。

一方で、「根抵当権」という権利もあります。根抵当権は抵当権の一種ですが、通常の抵当権とは異なる特徴を持っています。根抵当権は、一定の範囲内で継続的に発生する債権を担保するために設定され、融資限度額の範囲内で複数回の借入れが可能となります。

抵当権についてはある程度知られていますが、根抵当権についてはあまり知られていないかもしれません。そこで今回は、「抵当権」と「根抵当権」について詳しく解説します。両者の違いや特徴、抹消手続きなど、重要なポイントを押さえて説明しますので、ぜひ参考にしてください。

抵当権・根抵当権とは？

抵当権とは

抵当権は、債務者が金融機関などから融資を受ける際に、不動産を担保として提供する場合に設定される権利です。この権利は債権者（融資を行う側）が設定します。抵当権の主な特徴は以下の通りです。

1. 特定の債権を担保する
2. 債務者が返済を滞らせた場合、債権者は担保不動産を換価して優先的に弁済を受けられる
3. 被担保債権が消滅すると、抵当権も消滅する
4. 第1抵当権、第2抵当権など順位をつけることができる

根抵当権とは

根抵当権は、抵当権の特殊な形態で、民法398条の2に規定されています。根抵当権の主な特徴は以下の通りです。

1. 設定時に「債権の範囲」と「上限金額（極度額）」を定める
2. 極度額の範囲内で、複数回の借入れと返済が可能
3. 一つの債権が消滅しても、根抵当権自体は消滅しない
4. 主に企業の事業資金調達などに利用される

根抵当権は、債権者（融資を行う側）が設定し、債務者（融資を受ける側）は設定した極度額と債権の範囲内で、何度でも借り入れおよび返済が可能です。このため、継続的な取引関係がある場合に適しています。

根抵当権と抵当権の違いは？根抵当権のメリットについて

根抵当権と抵当権は、どちらも不動産を担保とする権利ですが、いくつかの重要な違いがあります。以下に主な違いを簡潔にまとめ、その後で詳細を説明します。

主な違い

1. 担保となる債権の扱い
2. 権利の消滅条件
3. 優先弁済の範囲
4. 連帯債務者の設定
5. 登記にかかるコスト

それでは、これらの違いについて詳しく見ていきましょう。

1. 担保となる債権の扱い

抵当権：特定の債権（借入金）のみを担保します。
根抵当権：設定した極度額の範囲内で複数の債権を担保できます。

根抵当権の場合、例えば極度額を4,000万円、債権の範囲を金銭消費貸借契約とした場合、4,000万円の範囲内で金銭消費貸借契約に基づく融資を何度でも受けられます。これは根抵当権の大きなメリットといえます。

2. 権利の消滅条件

抵当権：対象となる債権（借入金）の返済が終了すれば、自動的に消滅します。
根抵当権：一つの債権の返済が終了しても、当事者の合意がなければ消滅しません。

根抵当権は、債権者側の判断だけでは抹消できず、債権者と債務者双方の合意があって初めて抹消することができます。これにより、継続的な取引関係において柔軟な対応が可能となります。

3. 優先弁済の範囲

抵当権：最後の2年間分の利息および損害金に限定されます。
根抵当権：期限は特に制限されず、極度額の上限まで優先弁済を受けられます。

この違いにより、根抵当権は長期的な取引関係において債権者にとってより有利な場合があります。

4. 連帯債務者の設定

抵当権：連帯債務者を付けることができます。
根抵当権：元本確定前には連帯債務者を付けることができません。

根抵当権の場合、支払額も時期も決まっていないため、元本確定前に連帯債務者を付けることが難しいのです。

5. 登記にかかるコスト

抵当権：融資の都度、登記が必要です。
根抵当権：一度の登記で完了します。

根抵当権は、登記にかかる金銭的・時間的コストを削減できるため、この点も大きなメリットといえるでしょう。

以上の違いから、根抵当権は特に以下のようなメリットがあります。

1. 継続的な取引関係において柔軟な融資が可能
2. 登記コストの削減
3. 長期的な債権保全が可能

ただし、抹消手続きが煩雑になる可能性もあるため、状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。

根抵当権の登記について

根抵当権を法的に有効なものとし、第三者に対抗するためには、登記が不可欠です。登記によって、根抵当権の存在が公示され、法的な保護を受けることができます。以下、根抵当権の登記に関する重要な情報を詳しく説明します。

登記の重要性

根抵当権の登記には、以下のような重要な意味があります。

1. 第三者対抗要件：登記することで、根抵当権の存在を第三者に主張できます。
2. 優先順位の確定：複数の根抵当権が設定される場合、登記の先後によって優先順位が決まります。
3. 法的保護：登記により、根抵当権者の権利が法的に保護されます。

根抵当権登記の必要書類

根抵当権の登記を行うには、以下の書類を準備する必要があります。

1. 根抵当権設定契約書
2. 登記済権利証（登記識別情報）
3. 不動産所有者の印鑑証明書
4. 根抵当権者の資格証明書

さらに、司法書士に依頼する場合は委任状が必要です。また、法人の場合は法人登記簿謄本も必要となりますので、注意しましょう。

登記にかかる費用

根抵当権の登記には、以下の費用がかかります。

1. 登録免許税：極度額 × 0.4％ 例：極度額が4,000万円の場合、登録免許税は160,000円となります。
2. 司法書士報酬：登記を司法書士に依頼する場合、別途報酬が必要です。料金は司法書士によって異なるため、事前に確認することをおすすめします。

登記の流れ

根抵当権の登記は、以下の流れで行います。

1. 必要書類の準備
2. 登記申請書の作成
3. 法務局への申請
4. 登記の審査と受理
5. 登記完了証の受け取り

登記手続きは複雑で、法的知識が必要となるため、初めての方は司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

登記後の注意点

登記完了後も、以下の点に注意が必要です。

1. 登記事項に変更がある場合（例：極度額の変更）は、変更登記を行う必要があります。
2. 根抵当権を抹消する際も、抹消登記が必要となります。
3. 登記簿は公開情報となるため、第三者も閲覧可能です。

以上のように、根抵当権の登記は権利保全のために非常に重要なプロセスです。正確な手続きを行い、適切に権利を保護することが大切です。

根抵当権で把握すべきポイント

根抵当権は便利な制度ですが、いくつかの重要なポイントがあります。これらを正しく理解することで、根抵当権を効果的に活用し、潜在的な問題を回避することができます。以下に、把握すべき主要なポイントを詳しく説明します。

抹消登記手続きの煩雑さ

根抵当権の抹消登記手続きは、通常の抵当権と比べて複雑です。

• 理由：根抵当権は債務の完済だけでは自動的に消滅しないため。
• 具体的な手順： a) 債権者（金融機関など）との交渉 b) 元本の確定 c) 必要書類の準備 d) 法務局での抹消登記
• 注意点：債権者の同意が必要なため、時間がかかる場合があります。
• 対策：早めに手続きを始め、専門家（司法書士など）に相談することをおすすめします。

不動産売却時の影響

根抵当権が設定されたままだと、不動産の売却に支障が出る可能性があります。

• 問題点：買主が根抵当権の存在を理由に購入を躊躇する可能性がある。
• 具体例：極度額が5,000万円の根抵当権が設定されている3,000万円の不動産を売却しようとした場合、買主は潜在的な債務のリスクを懸念する可能性があります。
• 対策：売却前に根抵当権を抹消するか、買主に状況を十分に説明し、理解を得る必要があります。

極度額の設定と見直し

極度額の適切な設定と定期的な見直しが重要です。

• 重要性：極度額は融資の上限を決定し、また登録免許税にも影響します。
• 具体例：事業規模が拡大した場合、当初の極度額が不十分となる可能性があります。
• 対策： a) 事業計画に基づいた適切な極度額の設定 b) 定期的な見直しと必要に応じた変更登記

元本確定期日の管理

元本確定期日を適切に管理することが重要です。

• 意味：元本確定期日が到来すると、それ以降の債権は根抵当権の被担保債権とならない。
• 具体例：元本確定期日を10年後に設定した場合、11年目以降の新規借入は根抵当権の対象外となります。
• 対策： a) 取引の継続性を考慮した期日の設定 b) 期日の管理と必要に応じた延長手続き

根抵当権と通常の抵当権の使い分け

状況に応じて、根抵当権と通常の抵当権を適切に使い分けることが重要です。

• 根抵当権が適している場合：継続的な取引関係、融資額の変動が予想される場合
• 通常の抵当権が適している場合：一回限りの借入、融資額が固定の場合
• 具体例：運転資金の融資には根抵当権、住宅ローンには通常の抵当権が適しています。

以上のポイントを十分に理解し、適切に対応することで、根抵当権を効果的に活用できます。不明点がある場合は、金融機関や法律の専門家に相談することをおすすめします。

根抵当権を抹消するやり方

根抵当権の抹消は以下の流れで行います。

残債や査定価格を銀行などに確認し、抹消の交渉を行う

不動産を売却し、その代金で残債の返済を考えているなら、対象の不動産の残債や査定価格を調べ、売却代金が残債を上回っていることを確認します。そして、債権者である金融機関と交渉を行います。金融機関はすぐに応じてくれない可能性があり、根気よく交渉を行う必要があります。

交渉締結後に元本を確定する

金融機関との交渉が進んだら、元本を確定します。なぜなら、根抵当権は何度でも融資を受けられるという特性上、元本が確定していないからです。逆に元本が確定されれば抵当権と同じ扱いになります。

必要書類をそろえて、法務局にて抹消登記を行う

元本が確定されたら、必要書類をそろえ、法務局にて抹消登記を行います。抹消登記は自身でも行えますが、不安な場合は司法書士などに依頼しましょう。

おわりに

根抵当権は、主に事業資金の融資を受ける際に不動産を担保として提供する場面で利用される重要な権利です。本記事で解説したように、根抵当権は通常の抵当権とは異なる特徴を持っており、それぞれにメリットとデメリットがあります。

不動産を担保とするローンは、比較的低金利で、資金使途も自由度が高く、長期間の借り入れが可能という利点があります。そのため、事業資金の調達などによく利用されています。しかし、根抵当権の設定や抹消には複雑な手続きが必要となる場合もあり、十分な理解と慎重な対応が求められます。

まとめると、根抵当権の主な特徴は以下の通りです。

1. 極度額の範囲内で複数回の借入が可能
2. 一度の設定で継続的な取引に対応
3. 抹消手続きが通常の抵当権より複雑
4. 不動産売却時に注意が必要

事業者の皆様が根抵当権を活用する際は、これらの特徴を十分に理解し、自身の事業計画や財務状況に照らし合わせて検討することが重要です。不明な点がある場合は、金融機関や法律の専門家に相談することをおすすめします。

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