退職金で大きな消費を行ってしまったり、住宅ローンなどの繰り上げ返済に使ってしまうのは老後生活のリスクとなりかねません。退職金を元手に不動産投資を行い、豊かな老後を楽しむためのポイントについて解説します。
１．退職金どれくらいもらっている？
退職金制度は勤務先が独自に実施している福利厚生の一つであるため、企業の規模・職種などによって異なりますが、大卒で定年まで勤めあげた場合の退職金額は大企業で平均2,500万円、中小企業で平均1,100万円ほどといわれています。
現在は定年後の再雇用制度などで働ける期間が延びていますが、定年退職を機に現役時代よりも収入が低下することが多くなっているため、現役時代と同じ支出を続けてしまうと生活が行き詰まってしまう恐れがあります。
退職金の使い道として注意したいのがこうした日々の支出の穴埋めとして使用してしまうことです。収入が減少した場合は支出も見直し、家計が持続可能なようにしていきましょう。また、住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合も注意が必要です。繰り上げ返済によって住宅ローンの利息相当分の節約を行えるものの、手持ち現金を大きく減らしてしまうデメリットがあります。
また住宅ローンには団体信用生命保険を付帯することができ、特約の内容にもよりますが、基本的に死亡・重度障害となった場合に住宅ローンの残金相当額が保険金として支払われます。年齢を重ねると生命保険への加入が難しくなってしまうため、繰り上げ返済を行わず生命保険として住宅ローンを温存しておくことも検討してみると良いでしょう。
２．退職金の運用方法、おすすめは？
退職金は老後生活を送るための重要な資金となります。一般的な使い方としては老後の生活費の不足分に対して計画的に充当していくことになりますが、この使い方の問題点は「老後期間が何歳まで続くのかが分からない」点です。状況によっては長生きのリスクにより、老後資金を先に使い果たしてしまう恐れもあります。
そこで老後期間も資産運用を行うことで資金寿命を延ばすことが重要となります。代表的な投資手段として、株式投資がよく知られています。株式の収入源としては配当金によるインカムゲインと株式の値上がりによるキャピタルゲインに分けることができます。
配当金は入金のタイミングが定まっていますが、投資先企業の業績によって大きく変動するほか、株式の値上がりはいつ実現するかは分かりませんし、一度の売却で終わってしまうため、必要な金額・タイミングがある程度決まっている日々の生活資金に充てるには難しいといえます。
また、株式の銘柄にもよりますが、価格の変動が比較的大きい投資手段であるため、突発的な事象や災害などによって大きな損失を被る恐れもあります。一方、不動産投資の主な収入源は安定した家賃収入によるインカムゲインとなるため資金計画に組み込みやすく、株式よりも価格変動が緩やかといった特徴があります。
３．不動産投資のメリット・デメリット
定年退職後は収入が大きく減少する場合が多く、資産運用に失敗し損失を被ってしまうと資金を回復させることは容易ではありません。実際に不動産投資に資金を投じる前にメリット・デメリットを把握し、その対策を立ててから望むようにしましょう。
3-1.不動産投資のメリット・特徴
不動産投資のメリットとして金額と入金のタイミングが定まった比較的安定した収入が得られるため、生活資金として使用しやすく、長期間に渡る収入源としての活用が期待できます。また相続財産として見た場合、現金や預貯金などで遺すよりも相続税の節税に繋がるといったメリットがあります。
退職金はメジャーな福利厚生なのでサラリーマンであれば誰でも貰えるのではないかと考えがちですが、退職金制度があると答えた企業の割合は減少傾向にあるため、子孫の代には退職金を活用した不動産投資は行えなくなっているかもしれません。 今後は少子高齢化により公的年金の弱体化も見込まれるため、不動産投資などから得られる収入が重要性を増してくると考えられます。
3-2.不動産投資のデメリットと対策
不動産投資にはほかの資産運用にはない独自のリスクである空室リスクと家賃変動リスクがあります。賃料収入は住人がいないと発生しません。特にマンションの1室といった小規模な賃貸経営を行っている場合は、住人が退去した場合、賃料収入がゼロとなってしまうため比較的変動が大きくなります。
また、家賃もずっと一定のままではなく、周辺に新しい物件が建ったり設備や内装が旧式化してしまったりすると入居者を得るために家賃を下げる必要が出てきます。こうしたリスクに備えてサブリース契約の利用や、入居者を獲得しやすい都市部の駅近や学校・会社周辺などの好立地の物件を探すと良いでしょう。
４．投資効果を高くするには不動産投資ローンの利用を
不動産価格の上昇もあり、魅力的な物件を購入しようにも手持ちの資金だけでは手が出ない場合があります。だからといって安価な物件で始めると投資効果が低下したり、空室や家賃下落などのリスクを抱えてしまう恐れもあります。
ローンを利用しての投資となるとリスクが高いように思われますが、妥協して安価な物件を購入するよりも不動産投資ローンを利用しても収益性に優れた物件を購入したほうがリスクの軽減が期待できます。
セゾンファンデックスは個人向けの不動産投資ローンと法人・個人事業主向けの不動産投資ローンが用意されており、ローン契約が難しい個人事業主や設立間もない法人であってもローンを利用した不動産投資が行えるようになっています。
また、現在自己資金無しで物件を購入するフルローンや、差し入れる担保物件の価値以上の融資を受けるオーバーローンは利用が困難となっていますが、セゾンファンデックスの不動産投資ローンでは購入する物件以外に担保となる不動産を差し入れることで、フルローンでの融資を受けることができる場合があります。融資額も最大5億円までとなっているため、個人でも比較的購入しやすい居住用不動産のほかオフィスビルやテナントなどのさまざまな投資用不動産にも対応しています。
おわりに
不動産投資は安定した賃料収入を長期間に渡って得られるため、老後の生活費として使いやすく、また長期的に収入を得ていくことができるため老後が想定よりも長くなってしまい老後資金が枯渇する長生きのリスクへの対策とすることができます。
また、現預金のままで遺すよりも賃貸割合や相続税評価額での評価となる投資用不動産のほうが相続税の節税につながる可能性があります。現代社会はグローバル化の影響により国際間の競争が激しくなってきており、それに伴い雇用環境も変化を余儀なくされています。
今は当たり前のように感じている退職金制度も、終身雇用制度や賃金の年功序列などのように子孫の代には大きく後退しているかもしれません。そうした場合は子孫の老後生活を支えるのに先祖から受け継いだ財産からの収入が重要となってきます。自身や配偶者の老後生活のほか、子孫への財産として不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
