金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合や、不動産を担保にして資金調達する際には、その不動産に対して抵当権が設定されます。抵当権の設定者は融資を行った金融機関です。
本記事では不動産の担保と抵当について取り上げます。「担保」と「抵当」という言葉について、どちらも聞いたことはあってもその違いについて詳しく説明できる方は少ないのではないでしょうか。今回は担保と抵当の違いについて基礎から解説します。
１．そもそも抵当権とは
抵当権とは、担保となる不動産に対して設定する権利のことで、通常の不動産取引では多くのケースで利用されています。
そもそも担保とは、融資を受ける債務者がその債務を履行（支払い）できなくなった場合に備えて、債権者である金融機関等が予め弁済確保のために債務者に提供を約束させた財産を指します。
抵当権は1つの不動産に1つだけしか設定できないわけではなく、複数の抵当権が設定されるケースもあります。その場合、第一抵当権者、第二抵当権者のように順位が付けられ、第一抵当権者から優先的に抵当権を行使することができる仕組みになっています。
抵当とは担保の1つで、融資金額の返済が滞った際などに、融資金額を回収する目的で設定されるものです。そして、担保には人的担保と物的担保があります。
・人的担保
保証人や連帯保証人などがこれにあたります。金融機関は本来の債務者から融資金額が回収できないことがわかった場合、保証人もしくは連帯保証人に対して、融資金額の返済を求めることができます。
・物的担保
物的担保の代表的なものとして不動産が挙げられます。仮に融資金額の返済が滞った場合、担保を設定した側はその担保を売却して換金化することで、融資金額の回収に充てます。
一般的に不動産に対して抵当権を設定する場合、法務局にて手続きを行います。抵当権の設定に伴い、登記する内容としては、以下のようなものがあります。
- 融資を受けた金額
- 融資の内容
- お金を借りた方（債務者）
- 金融機関等お金を貸した方（債権者））
- 利息や損害金
また、手続きの際には、以下が必要です。
- 不動産を所有している方の実印
- 不動産を所有している方の印鑑証明書
- 不動産の登記済証
抵当権の設定手続きは、多くの場合、司法書士に依頼します。自身で行う場合は、登録免許税として「融資金額×0.4％」を納めるだけで済みますが、司法書士に手続きを依頼する場合には、あわせて司法書士に対する報酬が必要です。
また、抵当権とは別に根抵当権があります。根抵当権と抵当権の違いは、抵当権が１つの債権に対して権利を有するのに対し、根抵当権は複数の債権に対しても権利を有することにあります。
根抵当権が利用されるのは主に不動産担保ローンなどですが、追加で融資を行う可能性があるものに対しては融資の都度登記手続きを行う手間を省くために、根抵当権を設定して融資限度額の範囲内での追加融資に対応するのです。
つまり、一度融資金額を返済しても根抵当権が消滅することはありません。また、根抵当権の設定手続きの際には、通常の抵当権の内容と異なり、融資金額ではなく「極度額」が記載される点も重要なポイントです。
２．抵当権の抹消とは
通常の抵当権は、融資金額を完済した時点で消滅します。しかし、登記上は手続きを行わなければ抵当権が設定されているという情報を消すことはできません。この抵当権の情報を消す手続きを抵当権の抹消登記といいます。
つまり、住宅ローンを利用して住宅を購入し、ローンを完済した後には、抵当権の抹消手続きを行う必要があるのです。抵当権の抹消登記も法務局にて行います。登記手続きに必要な書類は以下のとおりです。
- 抵当権が設定されている不動産の登記済証
- ローンを完済したことを証明する弁済済証
- 登記事項証明書
これらはいずれも金融機関で受け取れますので、一括で受け取るようにしましょう。また、自身で抹消登記を行う際には金融機関の委任状も必要です。そして、登記申請書を作成し、上記の書類と合わせて申請を行います。
抵当権抹消登記に必要な登録免許税は「不動産の数×1,000円」ですので、土地と建物合わせて2,000円です。
そして、抹消登記が完了した際には、改めて登記事項証明書を発行してもらい、抵当権がきちんと抹消されているかを確認しましょう。
３．抵当権の抹消が必要になる状況一覧
抵当権の抹消が必要になる状況については、うえで紹介した住宅ローン完済時以外にも以下のケースが考えられます。
3-1.住宅ローンの借り換えをする
住宅ローンの借り換えを行う際には、いったん借り換え前の金融機関が設定している抵当権を抹消したうえで、借り換え先の金融機関による抵当権が設定されます。通常、住宅ローンの借り換えの際には、抵当権の抹消登記と設定登記が同時に行われます。
3-2.住宅ローン返済が終わった不動産を売却する、または相続する
住宅ローンを完済した後に、不動産を売却する際や相続が発生した際にも抵当権の抹消手続きは必要です。不動産を売却する際に、登記簿上抵当権が付いたままだと、いくら完済していたとしても買い手が付きにくくなります。
また、相続する際には所有権が移転することになりますので、その際に抵当権の抹消手続きを行う必要があります。抵当権が付いたままの不動産を相続した相続人は忘れずに手続きを行うようにしましょう。
3-3.住宅ローン残債を自宅売却金で一括返済する
自宅を売却したお金で住宅ローンの残債を一括返済したいと考えている場合にも、抵当権抹消の手続きが必要です。上記で述べたとおり、抵当権が付いている不動産に対しては買い手が付きにくく、思った通りの価格で売れない可能性が高くなるため、必ず抵当権の抹消登記を行う必要があります。
3-4.住宅ローン完済の見通しがつかないため、所有する別の不動産を担保にする
自宅を売却したいが、住宅ローンの完済が難しい場合もあります。金融機関の承認が必要となりますが、他に不動産を所有しており、その不動産を担保にする場合、抵当権の目的となる不動産が変わるため、現在抵当権が設定されている不動産の抵当権の抹消登記が必要です。
おわりに
抵当権が設定されるケースは住宅購入時の住宅ローン以外にも不動産担保ローン利用時などがあります。不動産担保ローンとは、不動産を担保にして金融機関から資金を調達する目的のローンで、担保とする不動産の価値によって融資金額が設定されます。そして、融資を行う金融機関が担保となる不動産に対して抵当権を設定します。
不動産を担保として融資を受けることで、無担保で融資を受けるよりも高額な金額を低金利で受けられるというメリットがありますが、金融機関によっては担保する不動産にすでに抵当権が設定されている場合、融資を行わないケースがあります。
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