定年退職や子どもの独立をきっかけに住み替えを考える方もいるのではないでしょうか。ただ、今の家のローンがまだ残っている場合でも住み替えができるのかどうか不安に思う方もいるでしょう。
本記事では、実際に住み替えをする際の手順や、住み替えにかかる費用、さらには住み替えの際にローンが残っている場合の適切な対処法について解説します。
１．住み替えには2つの方法がある
家の住み替えには、「買い先行」と「売り先行」の2つの方法があります。「買い先行」とは、住み替え先の家を購入した後、現在住んでいる家を売却する方法で、住み替え先の家の購入資金が手元にある方に向いている住み替え方法です。
ただ、その後の家の売却がスムーズに行われず、時間がかかってしまった場合は、固定資産税や維持費の負担も二重になります。また、思ったほどの値段で売却できず、住み替え先の家の購入負担が想像以上に重くなる可能性があります。
もう一つの「売り先行」は、先に今住んでいる家を売却し、その後住み替え先の家を探す方法です。現在住んでいる家を売却することで、その資金を住み替え先の家の購入資金に充てることができるため、資金調達の負担が少なくなる点はメリットです。
一方、住み替え先の家を購入し、居住を開始するまでの仮住まい先の確保や、現在住んでいる家から仮住まい先、そして仮住まい先から住み替え先の家という2回の引っ越し費用がかかってしまうといったデメリットがあります。
２．家の住み替えにかかる費用はどれくらい？
家の住み替えにかかる費用については、大きく「売却にかかる費用」、「購入にかかる費用」、「仮住まいにかかる費用」、「引っ越し費用」の4つに分けることができます。それぞれ、どのような費用がかかるのか、以下に見ていきましょう。
売却にかかる費用
売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、売買契約にかかる印紙税がかかります。さらに、家のローンが残っている場合は、抵当権抹消登記費用が発生するほか、多くの金融機関では繰り上げ返済にかかる手数料が発生します。
そのほか、売却したことで得た収入は不動産を譲渡したことによって得た譲渡所得になりますので、その家に住んでいた期間に応じた所得税率で計算された所得税を支払う必要があります。
購入にかかる費用
新しく住み替える先の家の購入にあたっては、その購入費用以外に、売却時と同様、仲介手数料や印紙税が発生します。
また、住宅ローンを利用して購入した場合は、住宅ローンにかかる諸費用が必要になりますし、抵当権設定といった不動産登記関連費用がかかります。それ以外にかかる費用として、不動産取得税や、火災保険および地震保険料が挙げられます。
仮住まいにかかる費用
売り先行で住み替えを行う際には、住み替え先の物件が決まるまでの仮住まい先を探す必要があります。その際には、仮住まい先の家賃のほか敷金や礼金が必要になりますし、不動産会社に支払う仲介手数料も発生します。
また、費用を抑えようとして狭い物件を仮住まいに選ぶと、家具や家財が入りきらず、処分するか倉庫を借りるといった問題も発生します。
引っ越し費用
買い先行、売り先行どちらでも引っ越し費用は発生します。ただ、買い先行の場合は1度で済みますが、売り先行の場合は2回分の引っ越し費用がかかる点に注意しましょう。引っ越し費用は時期や運ぶ荷物の量によって異なりますが、繁忙期に重なると通常よりもかなり多くの費用がかかります。
３．家のローンが残っている場合はどうしたら良い？
住み替えの際、現在住んでいる家のローンが完済していれば問題はありませんが、まだローンが残っている場合はどうしたら良いのでしょうか。基本的に住宅ローンが残っていても住み替えることはできます。
今住んでいる家を売却し、まとまった資金を得ることで、住宅ローンを完済することができるからです。ただ、買い先行の場合、新しく購入する家の資金については住宅ローンを利用して賄う必要もあるでしょう。その際に利用できるのが「住み替えローン」です。
住み替えローンとは、現在利用している住宅ローンの残債と、新しく購入する家の購入資金を合わせて融資してもらえるローンです。住み替えローンを利用することで、ローンが1本化し、返済管理が楽になるというメリットがあります。
一方で、住み替えローンにはデメリットがある点も覚えておきましょう。一番のデメリットは、高額な借り入れを行うことになるため、返済の負担が大きくなることです。
住み替えローンを利用する際には、毎月の返済額が負担にならないかどうか、綿密な返済計画を立て、無理のない返済額で利用することが大切です。
今住んでいる家を売却したお金で住宅ローンの残債を精算できる場合は、「リースバック」の利用がおすすめです。リースバックを利用することで、気に入った物件が見つかるまで、売却後もそのまま今住んでいる家に住み続けることができます。
４．住み替えにはリースバックがおすすめ
リースバックとは、今住んでいる家を売却してまとまった資金を得ると同時に、賃貸借契約を結び、賃料を支払うことで売却した家にそのまま住み続けることができる仕組みです。
リースバックを利用することで、売り先行で住み替えを行ったとしても、仮住まい先を探す必要がなく、引っ越し費用を1回分で済ますことができます。住所変更の手続きも1度で済ますことができる点も大きなメリットと言えるでしょう。
リースバックを提供している企業は多く存在しますが、なかでもセゾンファンデックスが提供しているリースバックは最短2週間で契約でき、調査費用や事務手数料などといった諸費用がかからない点でおすすめです。契約した方に対して、無料で選べる特典が用意されている点も魅力といえるでしょう。
セゾンのリースバックの説明動画です。（音声が出ます。音量調整にご注意ください。）
おわりに
家を住み替えるにあたって、住宅ローンが残っている場合、資金調達方法に頭を悩ませる方もいるかもしれません。その際には住み替えローンを利用する方法もありますが、高額な借り入れを行うという意味では不安に感じる方もいるでしょう。
そのような方におすすめの方法がリースバックです。リースバックを利用することで、売却したお金を住宅ローンの残債に充てることができるほか、新しい住まいが見つかるまでの仮住まい先を探す必要もありません。
売却した後も賃料を支払いながら自宅に住み続けることで、住み替えを無駄なく実行できるというメリットは大きいのではないでしょうか。
セゾンのリースバックは、住み替えの目的で利用する方も多く、公式WEBサイトには活用事例が掲載されていますので、気になった方はぜひご覧になってください。
また、住み替えの目的でリースバックを利用するにあたり、不明な点がある場合は、電話での問い合わせも用意されていますので、有効に活用してみましょう。
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