不動産担保ローンでは所有する不動産を担保として差し入れることで返済に関する保証としますが、この担保を抵当権といい、複数設定することもできます。
この記事では、抵当権による保証の仕組みと、すでに先順位の抵当権が登記されている場合の二番抵当に関する追加融資について解説します。
不動産担保ローンの審査通過が気になる方は『絶対借りれる不動産担保ローンは存在する？審査通過のための知識を解説』を参考にしてください。
抵当権とは
債務を返済することは大切ですが、債務者が経営上の問題で返済できなくなり、自己破産や債務整理をする場合、債権者は債務者の財産を売却して残りの債務を受け取ります。
この場合、債務の返済は原則的には公平に行われます。売却した財産のお金を債務者の残債に按分して支払います。ただし、回収できる金額は残債よりも少ない場合があります。
一方、債務者が返済を滞納したり債務整理をする場合、抵当権が登記されている財産や不動産は抵当権者が優先して支払いを受けることができます。これは、融資時に返済の保証として機能します。
抵当権は、債務を完済するまで担保となる財産に有効です。債務のほとんどを返済していても、返済が滞ると抵当権が行使され、財産や不動産は抵当権者によって取り上げられ、売却代金から残債の返済が行われます。
抵当権と質権の違い
また、抵当権の他にも質権という担保がありますが、抵当権との違いは、質権では担保設定が行われると財産や不動産は質権者の所有となりますが、抵当権では担保権が行使されるまで所有者が独占的に使用できる点です。
二番抵当とは
抵当権は一つの財産・不動産に対して複数設定することができます。弁済の優先度は順位の高い抵当権が優先され、順位が下がるに従って優先弁済の効力が低下することになります。
二番抵当は弁済順位が二番目になる抵当権のため、抵当権行使の際は一番抵当の方の債務が弁済し終わって余剰金が出た場合に優先弁済を受けることができます。
二番抵当での不動産担保ローンが難しいといわれる理由
抵当権には順位があり、債務の保証能力は順位が下がるに連れて低下してしまいます。仮に抵当権が行使された場合、一番の抵当権者から優先して弁済を受けますが、一番抵当の弁済で売却代金が無くなった場合は二番抵当権者以降は弁済を受けることができません。
不動産の評価額は類似した物件の売却事例などを参考に算出しますが、実際には不動産は二つとないため、売却価格も実際に売買契約が成立するまで未確定となります。
このため債務の回収に懸念が残る二番抵当での不動産担保ローンは取り扱い金融機関が限定されてしまいます。
二番抵当でも借りられるノンバンクの不動産担保ローンとは
返済が順調に進んで残りの借金が減っていくと、担保となる財産の価値も回復し、二番目の抵当でも十分な価値があると考えられます。しかし、多くの金融機関は二番目の抵当での融資に消極的です。
そのため、最初の抵当権が登記されている場合は、残りの借金を含めて一度に借り換える必要があります。しかし、経営状態が悪化していたり、赤字決算になったりしている場合は、借り換えができず、必要な資金を得ることができないかもしれません。
一方、ノンバンクを中心に、二番目の抵当でも利用できる不動産担保ローンの提供が進んでいます。
優先順位の高い融資があり、追加の運転資金が必要な状況でも利用できるノンバンク系の不動産担保ローンとして「セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローン」がおすすめです。
二番抵当OKの不動産担保ローンでセゾンファンデックスをおすすめする理由
セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、他の金融機関とは異なる特長があります。
まず、全国的に営業エリアを展開しているため、担保となる不動産の場所に制約がありません。遠方に物件があっても利用できるので、距離がネックになることはありません。
また審査基準も柔軟です。他の銀行や金融機関では厳しいと判断される事業の立ち上げ間もない場合や、経営状況が悪化している場合でも、事業計画や返済の見通し次第で融資のチャンスがあります。決算書類が揃っていなくても大丈夫です。
さらに、融資金の使途に制限がなく、返済期間も最長25年と非常に長く設定できるため、月々の返済額を抑えることができ、キャッシュフローを改善する効果が期待できます。既に不動産担保ローンを利用しており、追加の資金調達を希望する場合などでもOKです。
事業資金が必要な時に頼りになるパートナーとして「セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローン」を検討してみることをおすすめします。
おわりに
事業性資金の融資では、有担保型の借り方が無担保型よりも条件が改善されることがあります。不動産を担保として提供することで、融資限度額の引き上げや融資条件の改善が期待できます。
不動産の担保設定は抵当権を利用します。抵当権には一番抵当や二番抵当などの優先順位があり、後ろの順位の抵当権ほど弁済額が融資額を下回る可能性が高くなります。このことから多くの金融機関では一番抵当による融資のみを対応しており、二番抵当以下の抵当権では融資条件を満たすことができません。
そのため、一番抵当の残債も含めた借り換えが必要になる場合がありますが、経営状態や信用力が低下していると借り換えができず、資金調達が難しくなる可能性があります。
しかし、独自の審査基準を持っているセゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンであれば、不動産の担保価値や事業・返済計画によっては、二番抵当や信用力が低下した状態でも融資を受けることができる場合があります。他の金融機関で断られた場合でも、セゾンファンデックスに相談してみることをおすすめします。
