二番抵当でも借りられる不動産担保ローンとは？一番抵当に続く融資のチャンスを解説

不動産担保ローンを利用する際、二番抵当という選択肢をご存知でしょうか？一番抵当が既に設定されている物件でも、二番抵当を活用することで追加の資金調達が可能になります。本記事では、二番抵当の仕組みや活用方法、そしてそのメリットとリスクについて詳しく解説します。事業拡大や資金繰り改善を検討中の方々にとって、新たな可能性を開く重要な情報となるでしょう。

抵当権とは

抵当権とは、借入の際に不動産を担保として設定する権利です。債務者が返済不能に陥った場合、抵当権者（貸し手）は担保不動産を優先的に売却して債権を回収できます。これは融資時の返済保証として機能し、債権者にとって重要な保護手段となります。抵当権には順位があり、一番抵当、二番抵当と続きます。順位が高いほど、債権回収の優先度が高くなります。

抵当権は、債務を完済するまで担保となる財産に有効です。債務のほとんどを返済していても、返済が滞ると抵当権が行使され、財産や不動産は抵当権者によって取り上げられ、売却代金から残債の返済が行われます。

不動産担保の順位と金額

順位	種類	金額	説明
1	一番抵当	6000万円	最優先で弁済を受ける。返済の安全性が最も高い。
2	二番抵当	3000万円	一番抵当の次に弁済を受ける。リスクが比較的高い。
–	担保余力	1000万円	追加で設定可能な余裕。将来の借入の可能性を示す。

不動産総価値: 1億円

売却シナリオ別の回収状況

シナリオ	売却価格	一番抵当回収額	二番抵当回収額	残余	説明
A	1億円	6000万円（全額）	3000万円（全額）	1000万円	理想的なケース。全ての抵当権者が全額回収できる。
B	8000万円	6000万円（全額）	2000万円（一部）	0円	一番抵当は安全だが、二番抵当は一部しか回収できない。
C	5000万円	5000万円（一部）	0円（回収不能）	0円	最悪のケース。二番抵当は全く回収できない。

弁済順序

1. 一番抵当権者：最優先で弁済を受ける権利を持つ
2. 二番抵当権者：一番抵当の次に弁済を受ける権利を持つ
3. その他の債権者：抵当権がない場合、最後に弁済を受ける

抵当権と質権の違い

また、抵当権の他にも質権という担保がありますが、抵当権との違いは、質権では担保設定が行われると財産や不動産は質権者の所有となりますが、抵当権では担保権が行使されるまで所有者が独占的に使用できる点です。

二番抵当とは

抵当権は一つの不動産に対して複数設定することができます。これが二番抵当以降の抵当権の基礎となります。

二番抵当とは、既に一番抵当が設定されている不動産に対して、新たに設定する抵当権のことです。例えば、1億円の価値がある不動産に対して、既に5000万円の一番抵当が設定されている場合、残りの5000万円分に対して二番抵当を設定することが可能です。

二番抵当の特徴は以下の通りです。

1. 弁済順位が二番目となるため、抵当権行使の際は一番抵当の債務が完済された後に優先弁済を受けられます。
2. 追加の資金調達を可能にしますが、一番抵当より優先順位が低いためリスクも高くなります。
3. 不動産の価値や一番抵当の残債を慎重に評価することで、有効な資金調達手段となり得ます。

このように、二番抵当は事業拡大や一時的な資金需要に対応する柔軟な選択肢として注目されています。

二番抵当での不動産担保ローンが難しいといわれる理由

抵当権には順位があり、債務の保証能力は順位が下がるに連れて低下してしまいます。仮に抵当権が行使された場合、一番の抵当権者から優先して弁済を受けますが、一番抵当の弁済で売却代金が無くなった場合は二番抵当権者以降は弁済を受けることができません。

不動産の評価額は類似した物件の売却事例などを参考に算出しますが、実際には不動産は二つとないため、売却価格も実際に売買契約が成立するまで未確定となります。

このため債務の回収に懸念が残る二番抵当での不動産担保ローンは取り扱い金融機関が限定されてしまいます。

二番抵当のリスクと対策

二番抵当を利用する際には、以下のリスクと対策を考慮する必要があります。

1. 優先順位の低さによるリスク
   • リスク：一番抵当の債権が優先されるため、債務不履行時に十分な返済を受けられない可能性がある。
   • 対策：不動産の現在価値と将来の価値上昇の可能性を慎重に評価し、十分な担保余力があることを確認する。
2. 金利が高くなるリスク
   • リスク：リスクが高いため、一番抵当と比較して金利が高くなる傾向がある。
   • 対策：複数の金融機関やノンバンクを比較し、最適な条件を提示する貸し手を選択する。
3. 融資額が制限されるリスク
   • リスク：二番抵当では、一番抵当と比べて融資額が制限される可能性がある。
   • 対策：事業計画を綿密に立て、必要最小限の借入額に抑える工夫をする。

これらのリスクを十分に理解し、適切な対策を講じることで、二番抵当を効果的に活用することができます。

二番抵当でも借りられるノンバンクの不動産担保ローンとは

返済が順調に進んで残りの借金が減っていくと、担保となる財産の価値も回復し、二番目の抵当でも十分な価値があると考えられます。しかし、多くの金融機関は二番目の抵当での融資に消極的です。

そのため、最初の抵当権が登記されている場合は、残りの借金を含めて一度に借り換える必要があります。しかし、経営状態が悪化していたり、赤字決算になったりしている場合は、借り換えができず、必要な資金を得ることができないかもしれません。

一方、ノンバンクを中心に、二番目の抵当でも利用できる不動産担保ローンの提供が進んでいます。

優先順位の高い融資があり、追加の運転資金が必要な状況でも利用できるノンバンク系の不動産担保ローンとして「セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローン」がおすすめです。

二番抵当OKの不動産担保ローンでセゾンファンデックスをおすすめする理由

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、他の金融機関とは異なる特長があります。

まず、全国的に営業エリアを展開しているため、担保となる不動産の場所に制約がありません。遠方に物件があっても利用できるので、距離がネックになることはありません。

また審査基準も柔軟です。他の銀行や金融機関では厳しいと判断される事業の立ち上げ間もない場合や、経営状況が悪化している場合でも、事業計画や返済の見通し次第で融資のチャンスがあります。決算書類が揃っていなくても大丈夫です。

さらに、融資金の使途に制限がなく、返済期間も最長25年と非常に長く設定できるため、月々の返済額を抑えることができ、キャッシュフローを改善する効果が期待できます。既に不動産担保ローンを利用しており、追加の資金調達を希望する場合などでもOKです。

事業資金が必要な時に頼りになるパートナーとしてセゾンファンデックスを検討してみることをおすすめします。

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おわりに

事業性資金の調達において、不動産担保ローンは重要な選択肢の一つです。特に二番抵当は、既に一番抵当が設定されている場合でも追加の資金調達を可能にする手段として注目されています。

二番抵当には以下のような特徴があります。

1. 追加の資金調達が可能
2. 一番抵当より優先順位が低いためリスクが高い
3. 不動産の価値や一番抵当の残債を慎重に評価することが重要

従来、多くの金融機関では二番抵当での融資に消極的でしたが、近年ではノンバンクを中心に、二番抵当でも利用できる不動産担保ローンの提供が増えています。これにより、事業者にとっての資金調達の選択肢が広がっています。

ただし、二番抵当を利用する際は、リスクと返済計画を十分に検討することが不可欠です。自社の財務状況や事業計画に基づいて、慎重に判断することをおすすめします。

次のステップ

1. 現在の資金需要を正確に把握する
2. 所有不動産の現在の評価額を専門家に確認する
3. 既存の一番抵当の残債額を確認する
4. 複数の金融機関やノンバンクに相談し、条件を比較する
5. 事業計画と返済計画を綿密に立てる
6. 必要に応じて税理士や弁護士などの専門家にアドバイスを求める

不安な点がある場合は、必ず専門家に相談してください。二番抵当は有効な選択肢になり得ますが、慎重な判断が必要です。セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンのような柔軟な融資条件を提供する金融機関も選択肢の一つとして検討し、自身の状況に最適な資金調達方法を見つけてください。

用語解説

• 抵当権：借入の際に不動産を担保として設定する権利。債務者が返済不能になった場合、抵当権者は担保不動産を売却して債権を回収できる。
• 按分：全体を一定の比率で分けること。不動産担保ローンの文脈では、売却代金を各債権者の債権額に応じて比例配分すること。
• ノンバンク：銀行法による免許を持たずに貸金業を営む金融機関。銀行と比べて融資の審査基準が柔軟な場合が多い。
• キャッシュフロー：一定期間における現金の流れ。事業におけるお金の出入りを示す。