夫婦で購入した、あるいは親から相続したなどの理由で、保有している不動産が共有名義になっているケースで、その不動産を売却したい、もしくは共有名義となっている不動産にこれからも住み続けたいといった理由から単独名義に変更したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
共有名義の不動産は単独名義の不動産と比べ、売却するには時間と労力がかかります。今回は、共有名義の不動産における共有名義人同士による持分の売却トラブルを防ぐとともに、円満に共有名義を解消する売却方法について解説します。
１．不動産が共有名義となるケース
実際に不動産が共有名義となるケースにはどのようなものがあるのでしょうか。
1-1.複数の方が住宅購入資金を出資し、購入したケース
最近では共働き世帯の増加により、住宅購入の際に収入合算やペアローンを利用するケースが多くみられます。収入合算やペアローンを利用して購入した場合、その不動産は共有名義となる場合が多く、それぞれの出資割合に応じた持分割合を決め、登記を行う必要があります。
1-2.相続の際、遺産分割によって共同相続となり、その内容で登記したケース
相続が発生した際、相続財産の中に不動産が含まれているケースがあります。不動産は現金のように分割することが難しいため、それぞれの持分割合を決め、そのとおりに登記を行うことでその不動産は共有名義となります。相続の際には相続人同士でもめてしまうことが多いものです。特に不動産のように分割しにくい財産であればなおさらです。かといって、現金化して分配するためにその不動産を売却して現金化することに抵抗がある場合もあるでしょう。そのような場合に共有名義で登記を行うことで、相続人同士の公平さを保つことができます。
２．共有名義のままにしておくと起こるトラブルとは
しかし、不動産を共有名義のままにしておくことでトラブルに発生するケースもあります。例えば、上記1-1のケースのように夫婦で共有名義の不動産を保有している場合、離婚の際の財産分与においてその不動産をどのように扱うかが問題になります。
仮に離婚後もどちらかがその共有名義の不動産に住み続けるとします。その場合、住み続けた側がその不動産を売却しようと思っても、単独で行うことはできず、共有名義人の合意が必要となります。離婚の原因にもよりますが、離婚後に連絡先を知らないなど意思の疎通が簡単にできないケースであれば、売却自体ができない可能性が考えられます。
また、ペアローンや収入合算でローンを組んでいる場合、片方の返済が滞ってしまうと、もう一方は相手方の連帯保証人もしくは連帯債務者となっていることから、本来であれば相手方が負っている返済部分について一括返済を求められる可能性があります。そして、その部分について返済ができないとなると差し押さえなどの事態に発展し、最終的にその不動産を手放さなければならなくなってしまいます。
上記1-2のケースのように相続によって共有名義となった場合、その不動産の管理は共有名義人全員が行わなければなりません。また、共有名義人のうち1人が不動産を売却したいと思っても、他の共有名義人全員の合意を得なければ売却することはできません。これは賃貸に出そうと考える場合でも同じことです。そして、その後共有名義人の1人が亡くなった場合には、その相続人が不動産の共有持分を相続することになり、最終的な共有名義人とそれぞれの持分割合が正確に分らなくなってしまうという問題も発生します。
３．共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産の売却方法としては、以下の方法が挙げられます。
3-1.共有名義人全員の合意を得て不動産全体を売却する
上記で述べたとおり、共有名義となっている不動産を売却するためには、共有名義人全員の合意が必要です。全員の合意が取れたならば、不動産全体を売却することができます。その際には、売却した金額を持分割合に応じて分ける必要があるでしょう。また、売却することで得た利益から売却にかかる諸費用を差し引くことも忘れないようにしてください。
3-2.自身の持分のみを不動産会社に売却する
共有名義であっても、自身の持分のみを不動産会社に売却することは可能です。ただし、共有名義の一部を売却することになるため、相場よりも低い価格での売却となる可能性が高い点には注意が必要です。
3-3.他の共有名義人に自分の持分を買い取ってもらう
また、自身の持分を他の共有名義人に買い取ってもらうこともできます。もし、共有名義人の1人がその不動産に住んでいる場合などであれば、その方に買い取ってもらうことで共有分の割合が増えることからも、お互いにとってもメリットといえるでしょう。
3-4.登記されている持分割合に応じて分筆し、その後売却する
分筆とは、1つの土地（一筆の土地）を複数の土地に分割することをいいます。そして、分筆した際には、その内容に応じて分筆登記を行う必要があります。従来1つの土地（一筆の土地）であったものを分筆することで、分筆後の土地には新たな地番が付与され、その情報に基づいて公図に境界線が加筆される仕組みとなっています。
分筆を行うことで、共有名義ではなくなるため、自身の持分については自身の意思のみで売却することが可能となります。分筆登記にはさまざまな手続きや専門家による測量などが必要となるため、手続き完了まで数カ月の期間がかかる点に注意しておきましょう。
3-5.リースバックを利用して売却する
共有名義の不動産に、共有名義人のうち誰かが居住している場合で、その不動産を売却することで住めなくなってしまうことを理由に、手放すことに対し反対しているならば、リースバックの利用を検討することも1つの方法です。リースバックを利用することで、売却した後も居住者は賃料を支払いながらその不動産に住み続けることができるため、売却することで住む場所がなくなるといった理由で反対しているならば、リースバックを提案してみましょう。
４．共有名義の不動産を円満に売却するには
共有名義の不動産を売却するにあたり、その不動産に居住している方がいるならば、その方に持分を買い取ってもらうことが一番の解決策です。ただ、なかには買い取るだけの資金がない方もおられるでしょう。その際に利用したいのがセゾンファンデックスの親族間売買です。
通常の金融機関が提供している住宅ローンは親族間の土地の売買には利用できないケースが多いのですが、セゾンファンデックスの親族間売買は親族間で保有している共有名義の不動産の売買も融資対象となっています。
また、住宅ローンではなくリースバックの活用も視野に入れてもいいかもしれません。リースバックを利用して売却することで住宅ローンを組む必要はなくなり、その後もその物件に賃料を支払うことで住み続けることができます。
おわりに
共有名義の不動産の売却は何かと解決しなければならない問題が多く、容易にできるものではありません。特に共有名義の不動産に居住している方に対し、居住していない方が自分の持分を買い取ってもらおうと思った際に、資金力が不足しており、買い取れないといった問題も充分考えられます。
その際には、セゾンファンデックスの親族間売買の利用がおすすめです。共有名義の不動産でも融資対象となるほか、担保を重視した独自の審査基準で審査を行うため、銀行やフラット35などで対応が困難な物件でも融資の対象として審査してもらえます
。また、担保設定が可能な不動産の範囲が広い点も魅力といえるでしょう。共有名義の不動産の売却について悩んでいるならば、一度セゾンファンデックスに相談してみることをおすすめします。
