不動産は単独名義だけでなく、複数人との共有名義として登記することができます。ただし、不動産を共有名義にすることについては、メリットそしてデメリットがあり、将来発生するリスクについても考えておかなければなりません。今回は不動産を共有名義にするリスクと、共有名義にした場合の対処法について詳しく解説するとともに、共有名義の不動産に住み続けたいために、自分の単独名義にするための資金調達方法についてもご紹介します。
１．不動産の共有名義とは？
不動産を所有する形態として、単独名義と共有名義があります。単独名義とは、１人の名義で登記を行うことを指し、共有名義とは複数人が名義人として登記するケースを指します。共有名義となるケースには、購入の際に夫婦などでお金を出し合い、その出資割合に応じた持分割合で登記を行う場合と、相続財産としての不動産を複数の相続人で相続した場合に、その相続割合に応じた持分割合で登記を行うケースがあります。
２．不動産の共有名義のメリット・デメリット
不動産を共有名義とする場合には、以下のメリットそしてデメリットがあることを覚えておきましょう。
2-1.共有名義のメリット
不動産を共有名義にすることでメリットを得られるのは、住宅購入の際に住宅ローンをペアローンなどで組むケースです。例えばペアローンにすることで、ローンの契約は２本となるため、要件に該当すればそれぞれが住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。住宅ローン控除は課税所得金額を減少させる所得控除と異なり、所得税額を減少させる税額控除という位置づけであるため、夫婦で利用することで大きな節税効果を得ることができます。
さらに、共有名義全体にいえるメリットとしては、売却時の特例を共有名義人の数だけ受けられる点です。住宅を売却して得た利益は譲渡所得として申告しなければなりませんが、その際には以下の特別控除制度が設けられています。
- 収用などによる譲渡：5,000万円
- マイホームの譲渡：3,000万円
- 特定土地区画整理事業などのための土地などの譲渡：2,000万円
- 特定住宅地造成事業などのための土地などの譲渡：1,500万円
- 平成21年および22年に取得した土地などの譲渡：1,000万円
- 農地保有の合理化などのための農地などの譲渡：800万円
- 低未利用土地などの譲渡：100万円
ちなみに、譲渡所得金額の計算方法は以下のとおりです。
売却価格－（その不動産の取得費＋譲渡にかかった費用）－特別控除額
2-2.共有名義のデメリット
共有名義のデメリットとして1番に挙げられるのは、自分だけの判断でその不動産を処分することができない点です。売却や賃貸に出す際にも共有名義人全員の合意が必要となります。共有名義人同士での意思疎通が行いやすい状況であれば良いのですが、海外に居住していたり、国内でも離れた場所に住んでいたりする場合は手続きに時間がかかることが予想されます。
３．不動産の共有名義で将来発生するリスク
不動産を共有名義にしておくことで今後発生すると考えられるリスクとしては、「相続」そして「離婚時」の２つのケースが挙げられます。
まず、共有名義のまま相続が発生した場合、その共有名義人の相続人が不動産を相続することになり、その相続人が複数存在する場合はさらに共有名義人が増えることになります。そうなると不動産の処分にあたり、全員の合意を得ることがそれまで以上に煩雑になるでしょう。
また、夫婦で共同名義にしてその不動産を購入・登記した場合であれば、離婚時の財産分与の際にもめる可能性が大きくなります。特に住宅ローンの残債が残っている場合は要注意です。離婚したからといって簡単に住宅ローンの名義を自分に変更することはできず、借り換えようと思った際にも資金力の問題で借り換えができないケースもあります。
不動産を共有名義にすると、将来このような問題が発生することをしっかりと認識しておきましょう。
４．共有名義の変更・解消方法とは
では、共有名義を変更もしくは解消する方法としてどのようなものがあるのでしょうか。相続によって共有名義となっているのであれば、その共有者同士で話し合い、売買を行うことで共有名義を変更もしくは解消することができます。
例えば、共有名義の不動産に名義人のうちの１人が住んでいるのならば、それ以外の名義人が自分の持分を居住している名義人に買い取ってもらうことで、その不動産は居住している方の単独名義となり、売却した側は持分に応じた現金を受け取ることができるでしょう。そうすることで、その後の相続における共有名義人の増加といった問題も事前に防ぐことができます。
離婚によって共有名義を解消したいといったケースもあります。一般的にはその不動産に住み続ける側が買主となり、出て行く側に対して金銭を支払うことで解決します。住宅ローンを完済しているならば法務局に名義変更を申請することで共有名義から単独名義に変更することが可能です。
ただし、新たに所有することになる持分割合に応じた登録免許税が必要になるほか、場合によっては贈与税の対象となる点には注意が必要です。住宅ローンの残債が残っている場合は、そのまま名義変更することはできず、残債を一括返済するか、住宅ローンを単独で借り換える必要があります。住宅ローン残債が少なく、返済できる額であれば良いのですが、まだ購入して間もない場合であれば、住宅ローン残債も大きい可能性が高く、借り換えを行う必要があるでしょう。
ただ、住宅ローンの借り換えにあたっては、新規借り入れ時と同様に審査があり、返済能力によっては借り換えができない可能性もあります。そのような際に利用できるのが、セゾンファンデックスの住宅ローンです。
セゾンファンデックスの住宅ローンは共有名義の不動産も担保として設定することが可能です。また、離婚によってその不動産に住み続ける人が全て十分な返済能力を備えているとは限りません。契約社員や派遣社員の場合だと、それが理由で審査に通らない可能性もあります。
セゾンファンデックスの住宅ローンは、担保となる不動産の価値を重視した審査を行うため、属性に不安がある人でも申し込みができます。また、担保設定する不動産は購入した物件以外でも大丈夫ですので、親族が保有する不動産を担保として提供することもできます。それによって住宅ローンを組むことができれば、借入額によっては相手側の住宅ローン残債を一括返済することもできるでしょう。そうすれば、共有名義の不動産を自分の単独名義に変更することも可能となります。
おわりに
不動産を共有名義にするにあたっては、そのメリットやデメリットを十分に理解して行う必要があります。共有名義の不動産の取り扱いにおいては基本的に共有名義人全員の合意が必要ですので、将来それが足かせにならないかどうかをしっかりと考えて行うことが大切です。
また、共有名義の不動産を単独名義にしたいと考えた際には、場合によっては新たに住宅ローンを組む必要もありますが、基本的に共有名義のままでは住宅ローンを新たに申し込むことはできません。そのような状況に陥った場合は、セゾンファンデックスの住宅ローンの利用を考えてみてはいかがでしょうか。セゾンファンデックスの公式サイトからネットで申し込むことも可能ですし、事前に電話で相談することもできます。気になった方はぜひ公式サイトをチェックしてみてください。
