不動産投資に興味はあるものの、不安に感じて取り組めない方もいらっしゃるでしょう。実はその不安は、不動産投資自体が有するリスクに起因します。
しかし、このようなリスクは対処法を知り、冷静に行動することである程度は解消可能です。このコラムでは、不動産投資に興味はあるけど不安な方のために、不動産投資で成功するためのコツをご紹介します。
この記事を読んでわかること
不動産投資は一定のリスクが存在するため、「不動産投資はやめておけ」と否定的な見方をする方も一定数いるのが実情です。知識がない状態で始めると、悪質な不動産会社に騙されたり、判断を誤ったりして大きな損害を被る可能性も十分にありえます。
しかし、成功するためのポイントを押さえたうえで、着実に行動を起こしていけば成功する可能性があるのも事実です。前提として、ある程度の知識と貯蓄がある状態で、物件を吟味して取り組むのが重要になります。そのためには、不動産会社の担当者との前向きなコミュニケーションも欠かさないようにしましょう。
１．そもそも不動産投資とは？
不動産投資という言葉自体は聞いたことがあっても、具体的にどのようなものなのか理解できていない方もいらっしゃるかもしれません。ここでは基本的な知識についてご紹介します。
1-1. 不動産投資の概要
不動産投資とは「マンションやアパート、分譲住宅などの物件を購入して第三者に貸し出し賃料を得ること」です。また、不動産投資で得られる利益には、以下の2種類があります。
- インカムゲイン：毎月の賃料収入など、運用により得られる利益
- キャピタルゲイン：物件を売却した際に得られる売却益
一般的には株式投資やFX、預金などと比べミドルリスクミドルリターンの投資手法と位置づけられています。また、不動産の購入にあたっては多額の資金が必要ですが、金融機関からの融資も利用できます。
1-2. 不動産投資のメリット
不動産投資のメリットとして、以下の点が挙げられます。
- 手間や時間がかからない
- 本業の収入の補てんになる
- インフレに強い
- 保険代わりになる
不動産投資においては所有する物件の管理が必要ですが、実際は管理会社に委託できるので手間や時間もかかりません。
また、毎月家賃収入が得られるため収入がプラスであれば、本業の収入が減った場合の副収入となります。さらにインフレ局面では、不動産価値や家賃などの上昇も期待できるでしょう。
加えて、不動産を購入するためにローンを組む際は、団体信用生命保険への加入が必要です。つまり、死亡・高度障害など一定の状態に当てはまった場合は、その後のローンの返済が免除され、家族に不動産を遺せるので、家賃収入や不動産の売却による収入を得ることが可能です。
1-3. 不動産投資のデメリット
不動産投資にはメリットがある一方、デメリットもあります。代表的なデメリットは以下のとおりです。
- 物件に入居希望者が現れない（空室リスク）
- 入居者が家賃を滞納することもある（滞納リスク）
- 地震などの災害で物件が損害を被ることもある（災害リスク）
- ローンの金利が急に上がることもある（金利リスク）
- 流動性が低い（物件を売りたいときに売れない）
２．「不動産投資はやめておけ」といわれて不安になる理由
前述したとおり、不動産投資には一定のリスクがあります。リスクがある＝損をする可能性があるため「不動産投資はやめておけ」といわれることも珍しくありません。ここでは、不動産投資において損をする原因になりうる以下の不安について、詳しくご紹介します。
- 空室になる不安
- 滞納される不安
- 災害が起きた際の不安
- 不動産価格が下がった場合の不安
- 建物の劣化の不安
- 金利上昇の不安
- すぐに現金化できない不安
- 手続きの煩雑さに対する不安
- 不動産投資の知識不足による不安
2-1. 空室になる不安
大前提として、不動産投資では物件が空室になり、長期間入居者が見つからないと収入がゼロになります。そのため、空室になる不安がつきものでしょう。具体的な対策として、以下の取り組みが考えられます。
- 借り手がつきやすい物件を選ぶ（駅近、築浅、設備が充実など）
- 対応がきめ細かい管理会社に依頼する
- 入居・更新の希望があったら家賃の引き下げも含めて交渉をする
- 空室になった場合はできるだけ早めに広告を出す
2-2. 滞納される不安
家賃を滞納されると、収入が途絶えてしまいます。
そのため「家賃を滞納させないこと」「滞納があった場合は速やかに回収できるようにすること」の2点が重要です。具体的な対策として、以下の取り組みが考えられます。
- 入居者の審査を厳密に行う
- 保証人もしくは家賃保証会社の利用を義務付ける
- 状況次第では連帯保証人を付けることを条件にする
細かい点については、管理会社とも連携しながら決めていきましょう。
また、入居者が家賃を滞納した原因が離職や廃業だった場合は、住宅確保給付金の支給対象になる可能性があります。話を聞いたうえで、対象になりそうなら制度を利用してみるよう提案してみるのもひとつの方法です。
2-3.災害が起きた際の不安
地震や大雨などの災害が起きた場合、ご自身が所有する物件に損害が及ぶケースもあります。災害はいつ起きるかわからない以上、起きた場合の損害をできるだけ少なくすることが重要です。具体的な対策としては、以下のことが考えられます。
- 自治体が発行するハザードマップを見て、リスクが低い場所にある物件を選ぶ
- 火災保険の保障内容を吟味する
- 物件の建築年、施工会社に関する情報を入手しておく
2-4.不動産価格が下がった場合の不安
不動産の価値は常に変動しています。不動産自体の価値が下がれば、家賃も引き下げざるを得えない部分もあるため、結果として損をしがちです。
対策としては「なるべく家賃が下がらない物件を選ぶ」ことが挙げられます。利便性が高く、売却時も値崩れしにくい物件を選ぶのが重要です。具体的には、以下の点に着目しましょう。
- 都市圏（東京・大阪・名古屋・札幌・福岡およびその近郊）にある物件を選ぶ
- いわゆる駅近の物件を選ぶ
2-5.建物の劣化の不安
年月が経てば建物は劣化し、家賃や売却額も下がり、結果として得られる収入も低くなります。
対策としては、定期的なメンテナンスや大規模修繕が有効です。築年数が経っている場合でも、手入れが行き届いていれば「快適かつ安い家賃で借りられる物件」として、借り手がつく可能性が十分にあります。
資金がなくてメンテナンスや大規模修繕ができないということがないよう、収支計画にもあらかじめ修繕・メンテナンスにかかる費用を組み込みましょう。
2-6.金利上昇の不安
現在は低金利時代にあるものの、将来的に金利が上がり返済額が多くなる可能性はゼロではありません。収支が悪化するリスクも伴うため、以下のいずれかの対策を講じましょう。
- 借入期間を短くする
- 固定金利を選ぶ
借入期間を短くできれば、総返済額も少なくなるため、負担も軽減できます。ただし、毎月の返済額は増える点に注意が必要です。
また、固定金利のローンを選べば、毎月の返済額および総返済額を確定させることが可能です。
金利の変動によるリスク対策にもなりますが、固定金利の不動産投資用ローンは決して数が多くありません。一概に変動（固定）金利だから良い・悪いとはいえないため、金融機関や不動産会社でシミュレーションを行ったうえで判断しましょう。
2-7.すぐに現金化できない不安
不動産は現金化しにくいのがデメリットです。株式や投資信託などの有価証券と違い、基本的には購入希望者が現れないと話が進みません。物件の立地や条件にもよりますが、半年から1年ほどかかることも珍しくないでしょう。
対策としては「買い手が早くつきそうな物件」を選ぶことが重要になります。物件を選ぶ前は、立地を重視しましょう。室内の内装・設備はリノベーションである程度改善することができますが、立地だけは動かしがたいのも事実であるためです。
2-8.手続きの煩雑さに対する不安
不動産投資は、売却手続きや賃貸借契約手続きが煩雑になりがち。また、毎年確定申告もしなくてはいけません。
そのため、信頼がおける不動産会社や管理会社、税理士などの専門家に委託するのが有効な対策です。ご自身でも積極的にコミュニケーションをとり、信頼できる担当者を見つけましょう。
2-9.不動産投資の知識不足による不安
不動産投資は、まったくの未経験かつ知識がない状態から始めるには難しい面もあります。ご自身で本を読んだり、セミナーに参加したりなどして、まずは知識をつけましょう。
また、不動産会社や周囲で不動産投資をしている方に相談してみると、有益な情報が得られます。
３．不動産投資を成功させるポイント
不動産投資は漫然と取り組んでも成功しません。成功させるためには、以下のポイントを踏まえて積極的に行動しましょう。
- 事前に学ぶ
- 目標を明確にする
- 不動産投資のローンと一般的な借入は違うことを理解する
- 不動産投資の専門家に相談する
- オーバーローンを避け手元に資金を残しておく
- 物件選びは入念に検討する
- 物件を決める前に収支をシミュレーションする
- 不動産会社を味方につける
3-1.事前に学ぶ
不動産投資を始める前には、ご自身でもリサーチをしたり、書籍を読むなどしたりして勉強しましょう。「分からないからプロに任せれば安心」と勉強をしないで臨んだのでは、どこかで判断を誤ってしまう可能性があります。
3-2.目標を明確にする
不動産投資は、予算や目的、目標などを明確にしてから取りかかりましょう。「会社勤めは続けるので、副業として取り組みたい」のか「近い将来、会社を退職して専業投資家になる」のかによっても、予算や目的、目標は大きく変わってきます。
3-3.不動産投資のローンと一般的な借入は違うことを理解する
不動産投資のローンと一般的な借入は違う点を理解しておきましょう。不動産投資のローンは、フリーローンなど一般的な借入と比べると、金利が低くなっています。
金融機関側は融資対象となる物件を担保に入れて契約を結ぶ以上、万が一返済が滞っても最終的には競売にかけて残債の回収ができるためです。
また、需要が高く、優良な物件を選べば、家賃収入を安定継続して得ることができます。返済不能になるリスクも軽減できるでしょう。
3-4.不動産投資の専門家に相談する
信頼できる不動産投資の専門家を見つけ、いつでも相談できるようにしましょう。ご自身で情報収集に努めるのも重要ですが、得られる情報の量・質には限界があるのも事実です。
信頼できる相手に相談すれば、ご自身とは違った視点のアドバイスを受けられ、新たな気付きも得られます。
3-5.オーバーローンを避け手元に資金を残しておく
オーバーローンは避け、手元に資金を残しておくようにしましょう。オーバーローンとは、購入する物件の資産価値以上での融資を受けることです。
物件価格だけでなく、登記費用などの諸費用についても借入を前提にしています。自己資金を手元に残しておくことができるものの、毎月の返済額が多くなるうえに、売却時に不足分を補てんしないといけないケースも多いため注意しなくてはいけません。
どうしても手元に資金を残しておきたいなら、頭金を多く入れなくてはいけない物件は避けましょう。手元に相応の資金を残しても収支のバランスが取れるくらいの物件に投資するほうが安心です。
3-6.物件選びは入念に検討する
長期的に安定した家賃収入を得るためには、物件選びは入念に検討しましょう。賃貸需要の高い立地にあり、入居者が絶えずついているような物件であれば、万が一売ることになったとしても買い手がつきやすい傾向にあります。
また、新築より中古、木造よりＲＣ造、地方より都心の方が、物件価格の下落リスクが低いです。
3-7.物件を決める前に収支をシミュレーションする
良いと思える物件が見つかったとしても、即決しないようにしましょう。収支をシミュレーションしてみたら、思ったような結果が得られないことも十分に考えられます。
なお、同じ物件についてシミュレーションをする際は、順調にいった場合とそうでない場合を想定し、数パターンのシミュレーションをするのをおすすめします。
3-8. 不動産会社を味方につける
不動産会社を味方につけられれば、不動産投資の成功は大きく近づきます。良い物件を紹介してくれるのも、ローンの交渉を金融機関としてくれるのも、購入後の賃貸管理をするのも、不動産会社が担うことがほとんどです。
そのため、担当者とは前向きなコミュニケーションを取り、ご自身の希望や考えを伝えるようにしましょう。
４．不動産投資をする際に注意したいこと
不動産投資は上手に取り組めば大きな成果が得られるのが強みです。しかし、ただ「儲かりそうだから」という理由のみで取り組むと逆効果になるため注意しましょう。最低限、以下の3点は注意してください。
4-1.ある程度の貯蓄がある状態で不動産投資を始める
不動産投資は、ある程度の貯蓄がある状態で始めましょう。賃料滞納など毎月の賃料収入が入ってこないときなど入居者がつくまでのローン返済などの資金が必要となります。
4-2.不動産投資の最低限の知識を身につける
極論すれば、信頼できる不動産会社を見つけられれば、不動産投資をすること自体は可能です。しかし、万一悪徳不動産会社であった場合は騙されてしまうリスクが大きくなります。
また、どんなに信頼できる不動産会社と取引をしても、最終的には自身が判断しなければなりません。正しい判断をし、騙されないようにするためにも、最低限の知識は身につけましょう。
4-3.不動産投資が儲かるかは投資物件に尽きる
不動産投資は、投資判断を誤れば金額が大きい分、大きな損失を抱えるリスクがあります。
まずは立地や賃貸需要など投資物件を吟味して選ぶのはもちろん、タイミング次第では売却を視野に入れるなど、状況の変化に応じた適切な判断を心がけましょう。
５．不動産投資の前にまずは家計の見直しを
現状、家計に何ら問題がなく、ある程度の自己資金も用意できるなら、不動産投資を始めて問題ありません。
しかし、そうでない場合は先に家計を見直しましょう。並行して自己資金を貯めたり、勉強をしたりして、不動産投資を始められるようコツコツ準備をするのをおすすめします。
5-1.家計の見直しはセゾンのマネナビへ
「家計を見直すといっても、具体的に何をすれば？」とお困りの方におすすめしたいのが「専門家に相談すること」です。
クレディセゾンでは、ファイナンシャルプランナーに無料で相談ができるオンラインFPショップ「セゾンのマネナビ」を提供しています。家計の見直しから資産形成や老後資金の悩みなど、幅広いお金の悩みについて相談が可能です。相談内容に応じて、その分野に強いファイナンシャルプランナーの指名もできます。
自身の家計の状況を客観的に確認してもらうこともできるので、まずは気軽に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
おわりに
不動産投資は本業の傍ら取り組むことができるうえ、方法次第では安定した収益が長期間にわたって得られます。しかし、ある程度多額の資金が必要になるだけでなく、物件の選び方を間違えてしまうと大きな損失を被ることもあるため注意が必要です。
さらに、知識のなさゆえに誤った判断をしてしまい、悪質な不動産会社に騙されたり、大きな損失を被ったりする可能性もあります。まずは自身で勉強するとともに、不動産会社の担当者や専門家に相談しつつ進めましょう。
