2023/02/15

2022/12/22

REITとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説

# 投資

執筆者

セゾンのくらし大研究編集部

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憧れの“不動産投資家”。しかし大きな資金と専門知識が必要となるため、「不動産投資自体には興味があるけれど、ハードルが高すぎて手を出せない」という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回、ご紹介したいのが「REIT（リート）」とよばれる金融商品です。REITとはいったい何なのか？どのようなメリットがあるのか？この記事で詳しく触れていきます。

１．REITとは

そもそもREITとは「Real Estate Investment Trust」の略称で、いわゆる投資信託の一種。投資家たちから集めたお金をもとに、運用のプロが株式や債券などに投資・運用する仕組みの金融商品を「投資信託」と呼び、その中でもREITはマンションやオフィスビルなどを投資対象とした「不動産投資信託」なのです。

REITを運営する不動産投資法人は、複数の投資家たちから集めた資金をもとにマンションなどの不動産を購入・運用。そこから得た賃貸料収入や売却益などが分配されることで、投資者たちは運用の成果を得ることができます。

もともとREITは1960年にアメリカで生まれた金融商品であり、日本で初めて発売されたのは2001年のこと。日本ではJAPANの「J」を頭につけた「J-REIT」の名称でよく呼ばれています。

ちなみに同じ投資信託の一種に「ETF」というものがありますが、ETFとは「Exchange Trade Fund」の略称。日本語でいうところの「上場投資信託」を指し、投資信託との大きな違いは上場しているか上場していないかの差です。J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されています。

1-1.REITの特徴

じつはREITには、「公募型（J-REIT）」と「私募型」の２種類があります。公募型は多数の投資家に取得させることを目的とした投資信託で、対する私募型はごく少数の投資家に向けた投資信託。一般投資家の投資対象ではありません。そのためここからご紹介するREITは、全てJ-REITの説明とします。

まずREITの特徴について、把握しておきたいポイントは３つ。

１．いつでも売買ができる

例えば不動産を直接売買する場合は、「売りたい！」と思ってもなかなかすぐには売却できません。買い手が見つからなければ売却することが難しく、売買するまでに大変な手間と時間がかかります。その点REITは、株式と同じようにリアルタイムで売買可能。取引所を通じて、いつでも売買ができます。

２．REITの税率は約20％！

REITの税制は、株式の配当金や売却益に対する税制とほとんど同じです。分配金・譲渡益ともに20.315％（所得税15.315％＋住民税５％）の税率が適用されます。

３．特定口座、NISA口座の対象である

まずNISAとは金融商品から得られる利益が非課税になる制度、いわゆる「少額投資非課税制度」の愛称です。つまりNISA口座を開設してREITを購入すると、先ほど説明した20.315％の課税がかからなくなります。

一般NISAは2023年までは非課税投資枠は、年間120万円までとなっており、最大5年間非課税で保有できるので、毎年120万円の枠を使い切れば最大600万円が非課税で投資できる計算になります。

一方「特定口座」は、投資商品を保有する際に用意されている口座の１つ。この特定口座は利益に対して20.315％の課税がかかりますが、NISAと違って投資金額や投資期間に制限がありません。加えて金融機関が投資商品の譲渡損益を管理してくれるほか、「源泉徴収あり」の特定口座を選択すると納税まで行ってくれます。そのため非課税口座である「NISA」と同様、確定申告が不要となります。

1-2.REITと現物不動産投資の違い

上記でも少し現物不動産投資について触れましたが、ここからはより具体的にREITと現物不動産投資の違いを見ていきましょう。

そもそも「現物不動産投資」とは家賃や地代、テナント料、物件の売却益などの収入を得るために、現物の不動産に投資すること。REITとの大きな違いはまさにここにあり、不動産を直接購入する現物不動産投資に対して、REITは不動産所有企業（不動産投資法人）の証券を購入します。

その他の違いについては下記の表にまとめたので、確認してみてください。

	REIT	現物不動産投資
投資対象	証券化された不動産（マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など）	主に居住用の不動産（区分マンション、一棟アパート、一戸建てなど）
必要資金	数万円の資金から始めることができる	数百万円～数億円など多額の購入資金が必要
流動性	高い（いつでも売買可能）	低い（売買に時間がかかる）
不動産管理	不要	必要
レバレッジ（融資）	効かない	効く
リスク	相場変動に弱い配当控除を受けられないなど	空室リスク、金利リスクなど
確定申告	特定口座（源泉徴収あり）あるいはNISA口座で申告は不要	必要
配当所得	あり	なし
不動産所得	なし	あり

1-3.J-REITと米国REITの違い

日本には日本のREITがあるように、海外のREITにも「米国REIT」「欧州REIT」「アジアREIT」など、地域ごとにさまざまなREITがあります。中でも歴史が長く、規模としても最も大きいのが「米国REIT」。ではそんな「米国REIT」と日本の「J-REIT」は具体的にどのような点が違うのか、ここからは両者の主な相違点について説明しましょう。

１.米国REITは内部運用が主流

まずJ-REITは各種業務を外部へ委託しなければならない、いわゆる「外部運用」が採用されています。そのため投資法人は営業所を設けたり、従業員を雇用したりすることが禁止されていますが、対する米国REITは「内部運用」が主流。REIT自ら従業員を雇用し、資産の管理・運用を行っています。

２．米国REITは開発業務もOK

J-REITは投資法人に対して資産運用以外の業務が禁じられているため、不動産開発などの業務も行うことができません。その点、米国REITは開発業務が可能です。

２．REITの種類

これまでREITをひとまとめにして紹介してきましたが、その種類はじつにさまざま。2021年の時点でREITの上場銘柄数は62銘柄もあるうえ、投資対象や地域、用途によってさまざまな種類に分類されます。

まず投資対象は、全部で６つ。それぞれの特徴は以下のとおりです。

・オフィス
市場規模が６つの中で最も大きく、2021年10月末時点で全体の39.8％を占めています。とはいえオフィス需要は景気の影響を受けやすく、景気低迷時には分配金が減ってしまう可能性も。

・住宅
あまり景気に左右されないのが特徴。好景気・不景気を問わず入居者が多数いるため、安定的な収益が期待できます。

・ホテル
ホテルはテナントの営業成績によって賃料が変わる「変動賃料」の割合が高いうえ、オフィス同様に景気の影響を受けやすいリスクがあります。

・物流
倉庫などの物流施設が投資対象。テナントの入れ替えが少なく、賃料・稼働率ともに安定している反面、契約終了後に後継のテナントが見つけにくいというデメリットも。

・商業施設
都市型あるいは郊外型のショッピングセンターが対象。一般消費者向けの施設なので、景気動向に大きく左右されやすい傾向にあります。

・ヘルスケア
高齢者向けのシニア住宅が対象。超少子高齢化時代の影響により社会的ニーズが高いうえに、景気に左右されにくく利回りが高いことでも知られています。その反面、不安定な政治リスクも。

上記に挙げた投資対象のうち1種類のみに投資することを「単一用途特化型」と呼び、2種類以上に投資する場合は「複数用途型」といいます。さらに後者は２つに分類することができ、2種類の不動産に投資する場合は「複合型」、投資対象が3種類以上ある場合は「総合型」と呼びます。それぞれのポイントは下記を参考にしてください。

・単一用途特化型

用途が１つに限定されているので値動きが予想しやすいうえに、大きな売却益も狙えます。ただし投資対象が限定されている分、リスクが分散されないという一面も。

・複数用途型

用途が違う2種類以上のREITを組み合わせるので、分散投資によるリスク軽減が期待できます。とはいえ単一用途特化型に比べると値動きが小さくなる傾向にあるため、大きな値上がり益を得るのは難しいかもしれません。

またREITの中には、特定の地域に絞って運用される「地域特化型」のREITも存在します。例えば「福岡リート投資法人」は、福岡・九州に投資対象エリアを特化したREIT。日本初の地域特化型REITとして、国内で17番目に上場しました。

地域特化型の主なメリットとしては「運用コストが小さい」「該当地域の不動産価値が上がると、大きなリターンが狙える」などの点が挙げられますが、後者に関してはその逆もあり得るので注意しましょう。

３．REITの仕組み

REITの仕組みを理解するにあたり、まずREITは「不動産投資法人」とよばれる企業のような形態をとっていることがポイントになります。投資家たちはこの投資法人から「投資証券」を購入し、投資法人は投資家たちから預かった資金をもとに不動産などに対して投資。そこから得た賃料収入や収益を投資家たちへ分配します。

４．REITのメリット

知れば知るほど奥が深い「REIT」。ではREITに投資すると、具体的にどのようなメリットが得られるのでしょうか。上記でも触れた内容を含め、そのメリットをまとめてみました。

4-1.少額から投資でき換金性が高い

先ほども少し紹介しましたが、不動産へ直接投資するためには多額の資金が必要です。しかしREITであれば複数の投資家から資金を集めるため、少額から手軽に始められます。

またREITは証券取引所に上場されているので、取引所を通じていつでも売買が可能。上場株式と同じく成行注文や指値注文も行うことができます。

4-2.分散投資が可能

分散投資とは文字どおり、投資金額を分散して複数のものに投資する手法を指します。不動産は1物件当たりの投資金額が大きく、個人で複数投資するには莫大な費用が必要です。その点REITは多くの投資家から資金を集めるので、分散投資が可能。これにより、投資へのリスクも分散できるのです。

4-3.管理の手間がかからない

厳密にいえばREITは、「不動産を所有する」というより「投資法人から株を買う」というイメージに近い商品です。そのため現物不動産投資とは違い、物件の管理などは投資法人が全てやってくれるので管理の手間がかかりません。

4-4.不動産のプロに運用を任せることができる

もちろんREITの運用も、経験豊富な不動産運用のプロが担当。物件の管理同様、面倒な運用の手間が省けます。

4-5.収益のほとんどが投資家に分配される

REITは、利益のほとんどが投資家へ分配されるようになっています。というのも利益の90％以上を投資家に配当すると、実質的に法人税が課されない仕組みになっているため。その結果、投資法人は投資家たちへどんどん利益を分配してくれるので、高利回りを期待できるのです。

５．REITのデメリット

高利回りが期待できるとはいえ、REITにもいくつかの投資リスクが伴います。具体的にどのようなデメリットがあるのか、こちらも確認しておきましょう。

5-1.価格や収益が変動する

まず第一にREITは元本が保証されているわけではないので、不動産市況や市場における需給など、さまざまな要因で価格が変動します。例えば購入した物件の賃料や地価が下がれば、もちろん分配金も下落。どんなに利回りが良くても、分配金は確約されたものではないということです。

大きな損失の回避方法としては、できるだけ１つの種類に絞って投資せず、資金を分散させることが挙げられます。

5-2.倒産や上場廃止のリスク

投資法人はあくまで法人であり、一企業でもあるので、当然倒産や上場廃止のリスクが伴います。ただし仮に倒産した場合でも、不動産価値がゼロになるわけではありません。理論上は売却することによって投資資金が戻る可能性がありますが、全額返ってこない可能性も考えられます。そのためリスクを回避するためにも、投資法人の運営状況や投資対象資産を定期的に確認することをおすすめいたします。