マンションを相続する際に「小規模宅地等の特例」を利用すると、相続税を大幅に軽減できることがあります。本記事では、この特例がマンションにも適用できるのか、適用要件や手続き、注意点を詳しく解説します。相続税対策に不安を感じている方や、複雑な手続きをスムーズに進めたいと考えている方にとって、役立つ情報が満載です。大切な家族の財産をしっかり引き継ぎたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
- 分譲マンションを相続する際にも「小規模宅地等の特例」を利用することができ、相続税を大幅に減額することができる
- 「小規模宅地等の特例」を適用する条件は「住宅用マンション」と「賃貸用マンション」で異なるが、どちらでも適用できる場合がある
- 「小規模宅地等の特例」を申告するための具体的な手続きの内容と進め方、注意点
「小規模宅地等の特例」はマンションも対象？
小規模宅地等の特例とは、相続において被相続人が住宅や事業に使っていた土地などの宅地の評価額を大幅に減額し、相続税の負担を軽減するための制度です。この制度を利用すると、最大で80％評価額が減額され、相続税の負担が大幅に減少することになります。
一般的に、この特例は一戸建ての住宅用地に適用されるイメージがありますが、マンションにも適用することができます。ただし、マンションの場合はマンションが建っている土地に対する持ち分の「敷地利用権」にこの制度が適用されることになります。ここでは、マンションを相続するときにどのように小規模宅地等の特例が受けられるのかを解説していきます。
小規模宅地等の特例とは？
「小規模宅地等の特例」とは、相続した土地の評価額を減額し、相続税を大幅に削減することができる制度です。たとえば、被相続人が居住していた住宅用地や事業用地、あるいは貸付事業用地が該当し、一定の条件を満たせば、最大で80％もの評価減が受けられます。相続税は相続した財産の評価額に基づいて算出されるため、結果的に相続税の負担を減らすことができます。
マンションの場合は敷地利用権（敷地権）が対象
マンションを所有している場合、建物の区分所有権と土地の敷地利用権を所有していることになります。敷地利用権とは、建物と一体化した土地に対する権利のことです。特例が適用されるのは敷地利用権だけとなります。
マンションの敷地の評価方法
マンションの敷地の評価方法は、まず敷地全体の評価額を計算し、次に敷地権割合を乗じて算出します。
【マンションの敷地の計算方法】
（マンションの敷地の評価額）＝（マンション敷地全体の評価額）×（敷地権割合）
マンションの敷地の評価額は、国税庁が定める「相続税路線価」を基に計算されます。マンションの敷地全体が複数の道路に面している場合、それぞれの路線について路線価を算出します。最も高い路線価を「正面路線価」とし、評価額単価を算出する際に使用します。
マンション敷地の評価額単価に敷地面積を乗じることでマンションの評価額を算出することができます。最終的に、マンションの評価額に敷地権割合を乗じることで、保有しているマンション敷地の評価額を算出できます。
「小規模宅地等の特例」マンションの適用要件
「小規模宅地等の特例」の適用にはいくつかの要件があります。特に、マンションを相続する場合には、住居用として使用していたか、賃貸用として使用していたかによって適用要件が異なります。
住居用マンションの場合：同居していた親族に適用されることが一般的ですが、別居していた親族も「家なき子特例」を利用すれば適用を受けることができます。
賃貸用マンションの場合：貸付事業用宅地等として特例を利用することが可能です。
以下で、それぞれのケースにおける要件を詳しく紹介します。
住居用マンションの適用要件
住居用マンションの場合、原則として同居していた親族が相続した際に「小規模宅地等の特例」を利用することができます。適用要件は、以下の通りです。
- 相続人が被相続人の配偶者であること
- 相続人が被相続人と同居していた親族であること
- 被相続人に配偶者や親族がいない場合、相続開始前の三年間借家住まいの親族であること
被相続人の配偶者が相続すれば、無条件で小規模宅地等の特例を適用することができます。
別居の親族は「家なき子特例」の対象
同居していない親族の場合でも、「家なき子特例」を利用すれば特例の適用が可能です。この特例は、被相続人とは別居の相続人が、相続開始時に自分の住居を持っていない場合などに適用されます。具体的な要件は以下の通りです。
- 被相続人に配偶者や同居の親族がいないこと
- 相続開始前３年以内に相続人、相続人の配偶者、3親等以内の親族、特別の関係にある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
- 相続開始時に住んでいる住居を過去に所有していないこと
- 相続税の申告期限までその土地を保有していること
上記の条件を満たす場合には、敷地利用権を有する土地330㎡までにつき80％の評価減を受けることができます。
賃貸用マンションの適用要件
亡くなった人が居住していなかったマンションであっても、第三者に賃貸していた場合には「小規模宅地等の特例」を利用することができます。この場合、特例の対象となるのは「貸付事業用宅地等」としての適用要件を満たした場合です。以下の要件を満たす場合、
- 相続税の申告期限までその土地を所有して貸し付け業を継続し、その土地を所有すること
- 相続開始前3年以内に新たに貸付業を始めた土地ではないこと
賃貸用マンションに関しては、住居用とは異なり面積の上限が200平方メートルと少し狭くなりますが、土地の評価額を50％減額することができます。
「小規模宅地等の特例」を受けるための手続き
「小規模宅地等の特例」を利用するためには、相続財産が基礎控除の範囲内であっても相続税の申告手続きが必要です。相続税の申告は、亡くなった日から10か月以内に行わなければならず、この期限内に必要な書類を整えて税務署に提出することが重要です。
また、手続きには複雑な部分もあるため、場合によっては税理士などの専門家に相談することもおすすめです。ここでは、遺言書の有無による手続きの違いを中心に、具体的な手順を紹介します。
遺言書がある場合
遺言書がある場合、遺言書の内容に従ってマンションを相続する人が確定します。この場合では、相続人の間で遺産分割協議を行う必要がないため、遺産分割の手続きをスムーズに進めることができます。
遺言書が公正証書で作成されている場合は、そのまま有効な書類として扱われますが、自筆証書の場合には家庭裁判所での検認手続きが必要です。検認を経た後、相続人が遺言に従って財産を取得します。
相続税の申告には、相続税の申告書および小規模宅地等の特例を受けるための明細書、被相続人の戸籍謄本、住民票の写し、遺言書、印鑑証明書といった必要書類を用意し、相続開始から10か月以内に税務署に提出します。
遺言書がない場合
遺言書がない場合、まずは相続人間での遺産分割協議が必要になります。相続人全員の合意が得られ次第、遺産分割協議書を作成し、相続財産の分配を行います。この手続きを経てから、相続税の申告を行います。
相続人間で協議が整わない場合には、申告期限までに「3年内分割見込書」を提出し、いったん申告しておきましょう。具体的な手続きの進め方は以下のようになります。
相続人を確定
遺産分割協議の第一歩は、相続人全員の確定です。相続人がだれであるかを確認し、相続人全員で遺産分割協議書の作成へ進むことが必要となります。この手続きに時間がかかりそうな場合には、「3年内分割見込書」を暫定的に作成して提出することで、分割が未確定な状態でも申告を進めることができます。
遺産分割協議書を作成
相続人が確定し、全員の合意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。法務局などで書式の参考例が用意されていますので、それを参考に相続人が作成するか、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して作成してもらいましょう。
この協議書は、遺産の分配内容を明確に示す書類であり、すべての相続人の署名・押印が必要です。遺産分割協議書には、相続する財産の詳細や各相続人がどの財産を取得するかを明確に記載します。
具体的には、被相続人の氏名や本籍、居住地、死亡日などの個人を特定する情報、分割対象の相続財産に関する情報、相続人や分割内容について相続人全員が同意している旨などを記載する必要があります。
申告書を作成
遺産分割協議書が作成された後は、相続税の申告書を作成します。特例の適用を受ける場合、たとえ相続税が最終的にかからないとしても、必ず申告書の提出は必要です。申告書には、土地の評価額や相続財産の明細、各相続人の取得分などを記載します。
相続税の申告
申告書が完成したら、相続税の申告を行います。申告先は被相続人の住所地を管轄する税務署です。申告に際して、申告書に加えてすべての相続人についての以下の書類の提出が必要です。
- 戸籍謄本
- 住民票の写し
- 遺産分割協議書
- 印鑑証明書
申告期限は死亡したことを知った日の翌日から10か月以内であり、申告延長はできないので遅れずに申告しましょう。
所有権移転登記
最後に、相続した土地の所有権移転登記を行います。登記には相続開始から3年以内に行わなければいけません。忘れないように遺産分割協議から申告、登記までは一気に手続きしてしまうことをおすすめします。
マンションで「小規模宅地等の特例」を受ける際の注意点
マンションの相続で「小規模宅地等の特例」を利用する際には、いくつかの重要なポイントがあります。特例を使うための条件や、手続きの進め方に注意しないと、せっかくの相続税削減が受けられなくなるかもしれません。以下では、特例を受けるための注意点を説明します。
生前贈与では小規模宅地等の特例が適用されない
「小規模宅地等の特例」は、相続に対して適用されるもので、生前贈与には適用されません。。例えば、被相続人が生前にマンションを贈与していた場合、その敷地利用権は特例の対象外となります。相続を考える際は、贈与と相続のタイミングに注意しましょう。
申告期限までに遺産分割ができないと特例を受けられない
相続税の申告は、相続開始から10か月以内に行う必要があります。この期間内に遺産分割がまとまっていないと、特例が適用できません。
もし遺産分割が難航している場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出すれば、分割がまとまってからでも特例を受けられることがあります。この方法で、申告期限を過ぎても特例を適用できる可能性があるため、協議が長引きそうな場合は活用しましょう。
古いマンションでは敷地利用権（敷地権）が設定されていない場合がある
1983年以前に建てられたマンションでは、敷地利用権が明確に設定されていないことがあります。その場合、敷地はマンション所有者の共有財産となっており、相続手続きが複雑化することがあります。
必要に応じて敷地権を再設定するなど、手続きに手間と費用がかかる可能性があるため、古いマンションを相続する際は事前に確認しておくと安心です。
相続人が複数いる場合は要件を満たしているか確認する
相続人が複数いる場合、特例を利用できる方と利用できない方がいる場合もあります。全員が特例の要件を満たしているか確認が必要です。共有で相続する場合には特に注意しましょう。例えば、一部の相続人が相続税の申告前に土地を売却したい場合、特例の適用が難しくなります。相続人全員が同じ意向であるか、特例の適用に影響がないかをしっかり確認しましょう。
家なき子特例を利用する場合はトラブルに注意する
「家なき子特例」を利用する際には、相続人同士のトラブルが起きることがあります。この特例は、持ち家のない相続人が適用対象となりますが、持ち家のある相続人は対象外です。
そのため、複数の相続人がいる場合、特例を受けられない相続人が不満に思い、トラブルになることがあります。事前に家族間でしっかりと話し合いをし、情報を共有しておきましょう。
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おわりに
マンション相続でも「小規模宅地等の特例」を適用すれば、大幅に相続税を軽減できる可能性があります。ただし、手続きや要件には複雑な部分があり、適用を受けるためには慎重な準備が必要です。セゾンの「相続税申告サポート」では、相続税に精通した税理士が無料相談を通じて最適な申告プランを提案し、不動産を含む相続の悩みをサポートします。安心して相続を進めるためにも、まずは気軽にご相談ください。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
