共有名義での実家の相続はトラブルの原因。解決方法は？

実家などの不動産を共有名義で相続することはよくあるケースです。共有名義での相続は後にトラブルの原因となることがあるため、共有名義での相続を避けるか、早めに解消する必要があります。なぜ共有名義がトラブルの原因となるのか、その理由と解決方法について解説します。

相続で実家が共有名義になる理由

実家をはじめとする不動産が共有名義での相続となってしまう理由は、主に次の２つのうちどちらかです。１つは相続財産が不動産しかない、あるいは不動産が大部分を占めるという場合です。不動産はお金のように均等に分けることができません。そのため、相続人同士でできる限り均等に分けようとして仕方なく共有名義とすることがあるのです。

もう１つの理由は遺産分割協議を早くまとめるためです。相続人同士が離れている場所に住んでいたり、多忙でなかなか話し合いができないというような状況においては、「話をまとめるために一旦共有名義にしておこう」と共有名義にすることもあります。

共有名義がトラブルになるケース

共有名義で実家を相続することがトラブルの原因となってしまう理由は、主に共有名義によって実家である不動産をめぐる法律関係が複雑になるという点にあります。共有名義は１つの物に対して複数の所有権が存在することから、いわば共有者同士でお互いの権利を制限し合うような状態になってしまうのです。具体的にどのようなことが原因でトラブルとなるのか実例をご紹介します。

共有者同士で意見がまとまらない

共有者のうち、誰か1人でも「売却したい」とか、「家を取り壊して駐車場にしたい」などと言い出すと、意見がまとまらずトラブルになることがあります。

共有名義となっている不動産の売却や取り壊しは民法上、共有物に変更を加える行為となります。共有物に変更を加える場合は共有者全員の同意が必要です。つまり、共有者のうちの１人ないし一部で勝手に実家を売却したり取り壊すということはできないのです。

ただし、自身の持分を売却するということであれば、共有者全員の同意を得ずとも各共有者が単独で可能です。とはいえ、共有状態の不動産は前述のとおり完全には自由に使うことができないため、実際に買い手を見つけることは相当に困難です。仮に見つかったとしても通常よりも安い価格になることがほとんどです。

維持管理の負担が特定の共有者に偏る

不動産のうち建物を維持していくのには管理が必要です。定期的に換気をしたり、経年により劣化した外壁を修復するなどしなければどんどん劣化が進んでいきます。共有名義の不動産が実家であるという場合、大抵は一部の共有者に管理の負担が偏ります。

お金がない、今住んでいる場所から不動産の場所までが遠い、仕事が忙しくて時間が取れないなど理由はさまざまですが、共有者全員、不満がでないよう平等に負担を負って維持管理していくのは困難であり、管理負担が重い共有者から軽い共有者へ不満が高まり、トラブルに発展してしまうのです。

相続のたびに権利関係が複雑になる

共有不動産は相続のたびに権利関係が複雑になっていきます。最初は、共有者が兄弟３人だったため問題なく共有状態を維持できていても、兄弟のうち１人であるＡに相続が発生して、Ａの子（兄弟からみた甥や姪）２人が相続した場合、共有者が３人から４人になり、その分権利関係が複雑化します。これまで兄弟３人であれば円滑にできていた話し合いや管理も、年齢や考え方、経済力が異なる甥姪が入ると一気にトラブルが起こるようになるということもあります。

共有名義を解消する解決策

共有名義で相続した実家の共有状態を解消するには３つの方法があります。１つ目が現物分割という方法、２つ目が換価分割という方法、３つ目が代償分割という方法になります。

実は遺産分割協議は一度行われた場合であっても相続人全員の同意があればやり直すことができます。そのため、一度共有名義で相続して相続登記も完了したという場合であっても、相続人全員の同意のもとであれば後日全員で落ち着いて話せるときに今回紹介する３つの方法で遺産分割をやり直して共有状態を解消するということが可能になるのです。

現物分割

現物分割とは、実家は兄が、現金は弟がというように特定の相続人毎に特定の財産を分けることです。相続実務においても多々用いられている遺産分割の方法になります。

現物分割はシンプルかつ手軽に共有名義で相続した実家の共有状態を解消できるものになりますが、ほかに財産が存在しない場合や、各相続財産の価格が偏っている場合は難しい方法になります。例えば、実家しか相続財産がなく、実家のほかは僅かな現金や車などしかないというような場合です。そういった場合はなかなか相続人全員が納得して同意し、現物分割するというのは難しいため、ほかの方法で解決することになります。

代償分割

代償分割とは、相続人のうち１人が実家を取得して残りの相続人に対し代償金を支払うという方法です。具体的には、共有名義の実家を相続人のうち誰か１人の名義に換えて、その方からほかの相続人へ持分相当額の金銭を支払うということになります。

代償分割は相続人のうち１人が相続財産である実家に現在住んでおり、今後も住み続けるという場合によく利用されています。ただ、代償金の額や実家を取得しようと考える方の経済力によっては代償金を支払うことができず、住宅ローンの利用や相続人同士でお金の貸し借りを行って代償分割するということもあります。

換価分割

換価分割とは、遺産を全て売却してしまいお金に換えて、そのお金を相続人で分配する方法です。つまり、実家を手放すことにはなってしまいますが、お金は平等に分けられるものでトラブルになりづらいという利点があります。

相続人が居住している場合は代償分割がおすすめ

共有名義で実家を相続した後、相続人のうち１人がその実家に住んでいるという場合は代償分割で共有名義の解消をすることがおすすめです。そうすることで、すでに実家に住んでいる相続人は実家に住みつつ、他の相続人は自由度の高い現金という形で遺産を受け取ることができるからです。

代償分割を実行するにあたって、他の相続人に支払う代償金が用意できるか気になる方もいらっしゃるでしょう。その点、代償分割にて支払う金銭は住宅ローンを利用して確保することができるため、手持ちの現金に不安があっても代償分割を実行できる場合があります。

代償分割において住宅ローンが利用できる理由は、代償分割がマイホームを取得するための住宅の売買と実質的に同じであるからです。

一度遺産分割にて相続人全員で実家を共有名義で相続し、その後に他の相続人から実家の持分を買い取る、これは自分が住む住宅を購入することと変わらないため、住宅ローンの対象となりますが、代償分割は親族間の売買として住宅ローンでは取り扱われるため、不動産会社から物件を購入するような場合と比較すると審査が厳しくなる傾向にあります。親族間の売買だったがゆえに審査に落ちてしまい住宅ローンが利用できなかったということは決して珍しくはありません。

その点を踏まえると、共有名義で相続した実家の代償分割において利用するローンは、セゾンファンデックスの遺産分割ローンをおすすめいたします。セゾンファンデックスの遺産分割ローンは親族間の売買に対応しているだけでなく、相続で取得するような築年数が古い物件にも対応しています。

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おわりに

共有名義で実家を相続すると法律関係が複雑化するため、将来的に相続人同士でトラブルとなってしまう可能性があります。

実家を共有名義で相続した場合、トラブルを防止するためにも早めに共有状態を解消しておくべきです。共有名義で相続した実家の共有状態を解消するなら、実家を維持したまま共有を解消できる代償分割をおすすめいたします。

代償分割を利用する際は親族間の売買にも対応しているセゾンファンデックスの遺産分割ローンの利用をぜひご検討ください。

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