実家などを相続した場合、解体すべきかどうか迷っている方は非常に多いです。空き家は売却したり運用したりしなければ収益を生み出すことはできず、維持には固定資産税や管理コストがかかります。そのため、早期に解体する方もいます。
ここでは、相続した空き家を解体するかどうか判断するポイントや費用について詳しくご紹介しています。空き家を解体すべきかどうか迷っている方はぜひ最後までご覧ください。
相続した空き家を放置する問題点
相続した空き家を長年放置するとトラブルが起きる恐れがあります。放置する問題点について詳しく見ていきましょう。
老朽化によるトラブル
空き家を放置すると、老朽化によるトラブルが起きる恐れがあります。老朽化した建物はいつ倒壊するかわかりません。もし倒壊すれば隣の家の外壁を傷つけたり、道路に木材が散乱したりする恐れがあります。その結果、損害賠償責任を負う可能性もあります。また、見るからに老朽化した家が放置されている場合は、近隣住民から苦情が入ることもあるでしょう。
不法侵入されるリスク
放置した空き家は、不法侵入されるリスクがあります。金品がないからといって充分なセキュリティ対策を行わないでいると、知らない方が住み着いてしまうリスクもあります。また、人がいないことを知った人物が放火する可能性も否定できません。
犯罪に利用されたり、家の品質を著しく損ねる犯罪行為の被害に遭ったりする可能性があるため、放置しない方が良いといえます。
管理コストがかかる
空き家は、倒壊や雨漏り、動物の棲みつきなどを防ぐために維持管理が必要です。定期的に家に行き、トラブルが起きていないかを確認し、必要に応じて対処しなければなりません。遠方の場合は、休日を返上して管理が必要となり、維持するメリットに対してデメリットが大きくなるでしょう。
管理を業者に委託するとしても、依頼費用が発生します。管理コストと空き家を残すメリットを比較して、解体すべきかどうか検討しましょう。
固定資産税がかかる
固定資産税は、その家に誰も住んでいなくても納税しなければなりません。固定資産税は、固定資産税評価額×1.4％で計算するため、評価額が高くなれば納税額も高くなります。ただし、住宅用地の軽減措置200平方メートルまでは課税標準額が6分の1、200平方メートルを超えた部分は3分の1になる特例が設けられています。
そのため、管理コストがかかるからといって家を解体すると、固定資産税がかえって高くなるのです。どちらの方がトータルコストを抑えられるか計算しましょう。
また、2014年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、「特定空き家」となる条件を満たす場合、固定資産税の特例が適用されなくなります。そのため、「特定空き家」となる場合は解体した方がコストを抑えられると考えられます。実際のコストを把握するために、不動産鑑定士や自治体の担当者、税理士などの専門家に相談しましょう。
参照元：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）
相続した空き家の利用方法
相続した家は、運用すれば利益を生み出せる可能性があります。相続した家の利用方法について詳しく見ていきましょう。
不動産運用に利用する
空き家をリフォームして賃貸物件化する方法があります。通常は土地と建物を購入して賃貸物件として貸し出すため、相続した空き家を利用すれば初期費用を抑えられます。ただし、リフォーム費用や不動産仲介業者との契約、管理会社との契約などに初期費用がかかります。
家賃収入を管理コストや固定資産税に充てることで、支出をカバーできる可能性がありますが、必ずしも成功するとは限りません。特に周辺環境が悪い場合や借り手が見つかりにくい場合は、管理コストがかさむリスクが高くなります。
宿泊施設への改装
空き家を宿泊施設に改装して運営する方法もあります。しかし、宿泊施設の運営には人員を雇う必要がありますので、不動産運用よりもリスクが高いといえます。
周辺に観光地があり、宿泊施設としての需要が見込めるかなど、事前の調査が非常に重要です。成功すれば安定した収入を得ることができますが、運営には専門的な知識や経験が必要です。
相続した空き家を処分する方法
相続した空き家を処分する場合、解体、寄付、売却のいずれかを選ぶことになります。それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。
解体する
家を解体する際は、解体業者に依頼する必要があります。解体費用は、坪単価×延べ床面積で計算されます。坪単価は木造が40,000～50,000円、鉄骨造が60,000～70,000円、RC造やSRC造が60,000～90,000円が一般的な相場です。
また、延べ床面積は建物全体の面積を指します。解体には費用がかかりますが、再建築の可否や将来的な利用方法を考慮する必要があります。
寄付する
自治体によっては家や土地の寄付を受け付けていますが、寄付できる条件や手続きには注意が必要です。現状として自治体への寄付が認められる可能性は低いといえます。自治体が管理すると固定資産税の徴収額が減り、管理コストもかかるためです。
売却する
建物を売却する方法には、不動産会社に仲介してもらい個人に売却する方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。不動産会社に買い取ってもらう場合は比較的早く売却が進みますが、売却額が低くなることがあります。
不動産会社に仲介してもらい個人に売却する場合は時間がかかる可能性があります。また、老朽化が進んでいたり現代にそぐわないデザインであったりする場合はリフォームも必要になります。リフォームが必要な場合は解体と比較してコストを抑えられる可能性があります。
相続した空き家を解体する判断基準
相続した空き家を解体するかどうか判断する際の基準をいくつかご紹介します。
運用を行う予定がない
相続した家を不動産運用や宿泊施設に利用しない場合は、解体を検討すべきです。特に築年数が古く老朽化が進んでいる場合は、解体が最適な選択肢となるでしょう。売却する場合も、リフォームを行わなければなかなか買い手が見つからない可能性があります。また、買い手が見つかるまでに時間がかかりすぎると、管理コストや固定資産税が負担となります。
そのため、解体を検討する前に再建築が可能かどうか確認することが重要です。再建築が不可能な場合、解体すると駐車場程度の利用方法しか残らないため、解体にかかるコストを考慮して不動産運用や売却を選択することも検討すべきです。
治安が悪い
周辺の治安が悪い場合、空き家は犯罪の被害に遭うリスクが高まります。このような状況では、解体を早めに検討することが適切です。監視カメラを設置するなどの対策を行うことも考えられますが、それでも完全にリスク回避ができるわけではありません。治安の悪さによっては、一刻も早く解体するかどうかを決断するべきです。
管理コストや固定資産税が高い
管理コストや固定資産税が高額な場合、早期の解体を検討することが重要です。不動産運用や宿泊施設に利用すれば、収益を管理コストや固定資産税に充てることができますが、空き家のまま放置すると費用が増えるばかりです。解体によって支出を抑えることができるので、早めの解体を考えましょう。
空き家の解体費用相場
前にも述べたように、空き家の解体費用は一般的には「坪単価×延べ床面積」で計算されます。坪単価は建物の構造によって異なり、木造が40,000～50,000円、鉄骨造が60,000～70,000円、RC造やSRC造が60,000～90,000円が一般的な相場とされています。ただし、地域や解体業者によっても価格は異なる場合がありますので、具体的な見積もりを取ることが重要です。また、解体に伴うその他の費用（処分費用、解体許可申請費用など）も考慮する必要があります。
解体費用を把握するために、複数の解体業者に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。また、解体業者によっては解体費用の一部をリサイクルによって削減することができる場合もありますので、その点も確認しておくと良いでしょう。
なお、解体に伴う費用だけでなく、解体後の土地の活用方法や将来の計画も考慮することが重要です。解体後の土地の価値や将来的な需要を見極め、解体するかどうかの判断をすることが大切なため、専門家や不動産業者との相談も積極的に行いましょう。
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