兄弟で相続した土地を現金で分ける方法は？換価分割のメリットや流れを解説

両親のどちらかが亡くなり、兄弟で財産を相続することになった場合、実家の土地などの不動産の分け方が問題になることがあります。トラブル回避のために、不動産はできる限り売却して現金化してから分けることを前提に動きましょう。

このコラムでは、土地などの不動産を売却せずに相続した場合のトラブルにも触れつつ、換価分割のメリット・デメリットや流れについて詳しく解説します。

土地など不動産の相続で兄弟間のトラブルが発生するケースとは

相続財産に土地などの不動産が入っていた状態で相続が発生した場合、遺産分割協議がまとまらずトラブルになりがちなので要注意です。その中でも、トラブルになる具体的なケースをご紹介します。

遺言書がない場合

亡くなった方（被相続人）が生前に遺言書を作っていなかった場合、遺産分割協議が始まるとトラブルが起きがちです。

遺言書がない状態で相続手続きを進めるためには、遺産分割協議を行わないといけません。具体的には、被相続人の遺産を相続人間でどうやって分けるか話し合います。お金が絡むことだけに、お互いが主張を繰り返してトラブルに発展することも珍しくありません。

相続財産の中で現金よりも不動産が多い場合

相続財産の中で現金より不動産が多かった、もしくは不動産以外の財産がほとんどなかった場合も、トラブルに発展することが多いです。

預貯金・現金や有価証券、価値のある宝石や美術品などの動産は比較的分けやすく、兄弟がそれぞれ財産を相続することが可能です。しかし、家・土地など分けられない不動産が遺産のほとんどを占める場合、兄弟のうち誰かひとりだけが相続する事態も起こり得ます。不動産よりもはるかに価値が低い動産を相続せざるを得なかった兄弟が不満を抱くかもしれません。

なお、家・土地などの不動産を複数人で相続し、共有することも考えられますが、共有名義の不動産は処分・売却する際に他の共有者全員の同意がなくてはいけません。

例えば、3名の共有名義の不動産があったとしましょう。ひとりでも「売りたくない」と言った場合は、あとのふたりが売るつもりだったとしても実際には売ることができません。このように「相続した不動産を自由に処分できなくなる」こともトラブルの引き金になるので注意が必要です。

トラブルを避けるためにも不動産は売却して現金化するのがおすすめ

相続のトラブルを回避するためには、不動産は売却して現金にしてから分割するのがおすすめです。

仮に現金化せずそのまま相続しようとしても手続き自体に手間がかかり、不動産の相続後は共有者との合意なしでは売却や収益物件として貸し出すこともできないなど、デメリットがあります。そのため、現金で均等に分割するのがトラブル回避のためにも有効です。

兄弟で相続した土地を現金化して分けるには？

兄弟で相続した土地は、現金化して分けるのが好ましい解決法です。相続財産を現金化して分けることを、換価分割といいます。

ここでは、換価分割の意味やメリット・デメリットについて解説します。

換価分割とは

換価分割とは、相続財産の一部または全部を売却し、売却で得たお金を相続人で話し合って分けることです。

これに対し「自宅は長男に渡し、預貯金は次男に渡す」など、財産を売却せずにそのままの形で分けることを「現物分割」といいます。

また、「自宅は長男が相続する代わりに、次男と長女にはその分のお金を払う」などの形で進めるのが「代償分割」です。そして、「亡くなった家族が住んでいた家など、ひとつの財産を複数の相続人の共有名義にする」ことは共有分割に該当します。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは、以下のとおりです。

• 不動産の評価額に納得ができる
• 公平な遺産分割ができる
• 納税資金を用意できる
• 相続税の節税になる

換価分割をするには、まず買主を見つける必要があります。その際は不動産会社の仲介を利用するのが一般的ですが、不動産の評価額に対し、売主と買主の合意が得られないと売却できません。そのため、当事者全員が納得いく形で不動産を手放せるのが換価分割の大きなメリットです。

また、不動産を換金すれば、財産的な価値がいくらなのか明確にわかります。そのため、複数の相続人がいる場合でも公平な遺産分割が可能です。

加えて、まとまったお金も入ってくるので、それを相続税の納税資金に充てられます。さらに、相続税の節税になる点も大きなメリットです。

ここで、なぜ換価分割をするのが節税になるのかも説明しておきましょう。換価分割をすれば、相続財産の評価額を低くできるため、相続税を節税することが可能だからです。

前提として、相続税の計算をするときは不動産を含め相続財産の評価額を算出しなくてはいけません。土地の場合、時価の8割程度となるのが一般的です。

仮に、被相続人（亡くなった方）が生前に1億円の価値がある土地を売却し現金を得ていた場合、相続が発生するとこの1億円の現金に対し相続税が課されます。しかし、土地をそのまま残した状態で相続が発生した場合、1億円の価値がある土地であっても、相続税上の評価額は8,000万円になるため、その分節税になる仕組みです。

また、空き家（亡くなった方のお住まい）を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊した後にその家屋または敷地を譲渡した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除ができ、節税効果が高くなります。本特例は、令和5年度税制改正により「空き家に係る譲渡所得3,000万円特別控除」は、令和9年12月31日まで延長されました。また、令和6年1月1日以降に行う譲渡については、耐震リフォーム・除却要件が緩和され、相続人が3人以上いる場合は特別控除額の上限が減額されたのでご留意ください。

換価分割のデメリット

一方、換価分割のデメリットは以下のとおりです。

• 同居している相続人は新しい家を探さないといけない
• 相場より低い価格で売却せざるを得ない可能性がある
• 仲介手数料など諸経費が発生する
• 譲渡所得税が発生する

相続財産となる家を換価分割する際、同居人がいると引っ越し先を探さなくてはいけません。また、家がなかなか売れなければ、相場より安く売らざるを得ない可能性も出てきます。仲介手数料や譲渡所得税（利益が出た場合）などの費用もかかるので、実際に相続人間で分けられる財産は売買価格よりも低くなる点にも注意しましょう。

兄弟で相続した土地を換価分割するための流れ

換価分割は、基本的には以下のような流れで行います。

• 遺産分割協議を行い相続人全員の合意を確認する
• 遺産分割協議書を作成する
• 法務局で換価分割をする不動産の名義を書きかえるために登記申請をする
• 不動産売却の手続きを進める
• 不動産の売買代金を分配する
• 譲渡所得税の申告・納税を行う

それぞれの段階で、具体的に何をするのか見ていきましょう。

遺産分割協議を行い相続人全員の合意を確認する

換価分割では、最初に遺産分割協議を行い、相続人全員の合意を得る必要があります。

ひとりでも反対した場合、換価分割はできません。相続人が複数存在する場合、被相続人が死亡時に有した権利義務（遺産）は、すべての相続人の共有となるためです（民法898条）。

遺産分割協議が整っていない段階では相続財産は他の相続人のものでもあるため、勝手に売却・処分はできません。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議の結果、相続人全員の合意が確認できたら遺産分割協議書を作成しましょう。

法的には遺産分割協議書の作成義務はありません。ただし、実務上相続手続きを進めていくうえでは提示を求められることが多いうえ、後々トラブルになったときにも証拠として使えるため、作成しておくのがおすすめです。

書式は自由ですが、最低限以下の内容は記載しておきましょう。

• 被相続人の名前と死亡日
• 相続人が遺産分割内容に合意していること
• 相続財産の具体的な内容（預金の場合は銀行名・支店名・口座番号など）
• 相続人全員の名前・住所と実印の押印

法務局で換価分割をする不動産の名義を書きかえるために登記申請をする

遺産分割協議書が作成できたら、法務局で換価分割の対象となる不動産を相続人名義とするために、登記申請を行います。以下のいずれかの方法で申請が可能です。

窓口申請	法務局の窓口に申請書式を提出する
郵送申請	申請書類一式を管轄の法務局に郵送する
オンライン申請	電子署名・電子証明書を使って申請データを申請する

遺産分割により相続登記を行う場合の必要書類は以下のとおりです。

【遺産分割パターンの必要書類】

書類	有効期限	取得場所	取得費用
【登記原因証明情報】
亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍・改製原戸籍・原戸籍）	なし	亡くなった方の本籍地の市区町村役場	・戸籍1通：450円 ・除籍・改製原戸籍・原戸籍：750円
亡くなった方の住民票の除票（または戸籍の附票）	なし	亡くなった方の最後の本籍地の市区町村役場（亡くなった方の本籍地の市区町村役場）	1通：300円
相続人全員の戸籍謄本	亡くなった方が死亡した日以降に発行されたもの	各相続人の本籍地の市区町村役場	1通：450円
相続関係説明図	なし	申請者が作成
遺産分割協議書	なし	相続人全員で作成
相続人全員の印鑑証明書	なし	各相続人の住所地の市区町村役場	1通：300円
【住所証明情報】
不動産取得者の住民票	亡くなった方が死亡した日以降に発行されたもの	不動産を取得する相続人の住所地の市区町村役場	1通：300円
【評価証明情報】
対象不動産の固定資産評価証明書	相続登記申請を行う最新年度のもの	都税事務所または市区町村役場	管轄ごとに異なる
【登記申請書類】
相続登記申請書	なし	申請者が作成
【代理権限証明書類】
委任状	なし	司法書士が作成（司法書士に依頼する場合）
【書類作成に必要なもの】
対象不動産の登記簿謄本	最新の情報のもの	法務局	1通：480～600円（申請方法により異なる）
【相続放棄した相続人がいるときに必要な書類】
相続放棄申述受理証明書	なし	管轄家庭裁判所	1通：150円

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不動産売却の手続きを進める

不動産登記申請が済んだら、不動産売却の手続きを進めましょう。不動産会社の選定や売却方針なども含め、相続人全員で話し合いながら進めていくことをおすすめします。

なお、不動産会社を選ぶ際は、営業担当者の対応も確認してください。相性の良い担当者ならスムーズなやり取りが望め、早い段階で希望する額（もしくはそれ以上の額）で売却できる可能性が高くなるからです。担当者とやり取りする際は、相性を見極めるために以下の点もチェックしてみましょう。

• しっかり要望を聞いてくれるか
• 報連相が行き届いているか
• 疑問、困りごとに丁寧に対応してくれるか

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不動産の売買代金を分配する

無事に売却できたら、相続人間で売買代金を分配します。

各相続人名義の預金口座へ直接振込送金する方法、あるいは各相続人の受取額に応じた預金小切手を受領する方法で分配します。具体的にどう進めるかは、相続人間で話し合って決めましょう。

譲渡所得税の申告・納税を行う

売却により利益が出た場合は、譲渡所得税の申告・納税を行います。資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に済ませてください。譲渡収入（売却代金）から、譲渡費用と取得費を差し引いた金額に対して所得税がかかる仕組みです。

なお、売却した不動産が売却した年の1月1日現在で所有期間5年超か5年以下であるかによって、税率は異なります。

	所得税および復興特別所得税	住民税
長期譲渡所得	15.315%	5%
短期譲渡所得	30.63%	9%

※長期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期限5年超」の場合
※短期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期限5年以下」の場合

相続に関する手続きなどのサポートは専門家に相談を

相続の手続きは自分でもできますが、知識や経験がないと間違えたり想像以上に時間がかかったりします。家族が亡くなってからしばらくはやるべきことが膨大になるので、専門家に任せられるところは任せましょう。

「セゾンの相続 相続手続きサポート」では、相続の専門家である司法書士を中心に相続手続きのサポートをさせていただきます。相続にあたってネックになる役所や金融機関の窓口での手続きもご依頼いただけます。「手続きをしなくてはいけないけど、何をすればいいかわからなくて」とお悩みでしたら、まずは一度ご相談ください。

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おわりに

相続財産に土地が含まれており、かつ兄弟など複数人の相続人がいる場合は、だれかひとりが相続する形にしてしまうと後々トラブルが起きる原因になります。不動産は換価分割するのを前提に進めるのがおすすめです。ただし、思い入れのある土地や家を売る際には、相続人である兄弟全員で話し合いのうえ進めましょう。手続きの中には専門的な知識や経験がないと判断が難しいものもあるため、適宜専門家に相談しながら進めることが大切です。