不動産に抵当権が複数設定されていると複雑に感じてしまうことがあると思います。しかし、抵当権の第一順位と第二順位の関係性や順位変更について知識を入れておくと、そこまで難しく考えなくても抵当権が理解できるようになります。第二順位で不動産担保ローンを検討中の方にも有益な情報を盛り込んでいますので、ぜひ参考にしてみてください。
この記事を読んでわかること
- 抵当権者は不動産を競売にかけて得た売却代金を債務者から支払いを受けられなかった分の回収にあてる
- 抵当権の順位変更は不利益を受ける利害関係人の承諾が必要となり登記がないと効力が発生しない
- 2番抵当権は1番抵当権に優先されるので不動産の価値に余力がどの程度あるか等の将来の予測が必要
- 第二抵当でも問題なく対応してくれるノンバンク系の不動産担保ローンがある
抵当権の順位とは？第一順位と第二順位の違いをわかりやすく解説
ローンを組む場合など、不動産に抵当権を設定することがありますが、設定できる抵当権はひとつとは限りません。
ここでは、不動産に複数抵当権を設定した場合の、第一順位と第二順位についてご説明します。
第一順位
1番早く抵当権設定の登記を行った抵当権者が「第一順位」となります。第一順位の抵当権者は、抵当権の実行によって不動産が競売で売却された場合、他の後順位抵当権者よりも優先して売却代金から配当を受けることができます。
また、各抵当権者の配当を受ける上限額は抵当権で担保されている各抵当権者の債権額になるので、不動産の売却代金が債権額よりも大きい場合は基本的には元本をすべて回収できることになります。
第二順位
2番目に早く抵当権設定の登記を行った抵当権者が「第二順位」となります。第二順位の抵当権者は、抵当権の実行によって不動産が競売で売却された場合、第一順位の抵当権者への配当の後、残った売却代金があれば配当を受けることができます。
しかし、第一順位の抵当権者への配当で、不動産の売却代金が底を尽きてしまった場合は配当を受けることができません。
このように、第一順位の抵当権者の債権額が大きい場合、第二順位の抵当権者は貸付金の回収リスクが大きくなってしまうのです。
そもそも抵当権とは？わかりやすく解説
抵当権とは、債務者などが不動産を手元に留めたまま債務の担保として提供し、その不動産の代金などから他の債権者よりも優先して弁済を受ける権利のことをいいます。
例えば、ローンを組んで不動産を購入する際、お金を借りる側が不動産を手元に留めたまま、返済することの担保として不動産に設定する権利が抵当権ということです。
万が一、抵当権を設定した債務者の支払いが滞った場合、抵当権者は不動産を競売にかけて売却し、その売却代金から抵当権者の債権額に応じて配当が行われ、受け取った配当金を債務者から支払いを受けられなかった分の回収にあてることができるのです。
抵当権についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事を合わせてチェックしてみてください。
関連記事：「不動産の抵当権とは？内容や仕組みについてわかりやすく解説」
抵当権の順位変更とは？譲渡との違いを解説
前述のとおり、第一順位の抵当権者は他の後順位抵当権者よりも優先して不動産の売却代金から配当を受けることができ、第二順位の抵当権者は第一順位の抵当権者への配当で残った分が配当されます。
また、配当上限は各抵当権者がそれぞれの抵当権で担保されている債権額となるので、抵当権の順位は抵当権者にとって非常に重要な検討事項となるのです。
抵当権の順位変更
抵当権の順位変更とは、1番抵当権、2番抵当権などの順位を変更することをいいます。
抵当権の順位変更が行われると、担保不動産の競売の際に配当を受ける順番が変わることになります。また、抵当権の順位変更は順位が変わる抵当権者のみではなく、順位に変更のない抵当権者にも影響があるため、順位変更の前後で順位が同じ抵当権者の合意も必要となります。
例えば、1番抵当権と3番抵当権を順位変更する場合、2番抵当者の合意も必要ということです。さらに、抵当権の順位変更によって不利益を受ける利害関係人の承諾も必要となり、順位変更の登記を完了させることが効力発生要件となっています。
譲渡との違い
抵当権の順位変更と似た言葉に、「抵当権の順位の譲渡」「抵当権の譲渡」があります。「抵当権の順位の譲渡」や「抵当権の譲渡」は民法第376条で規定されていますが、これらは当事者間の「譲渡」を意味し、抵当権の順位変更とは全く性質が異なるため、他の抵当権者の同意も不要となります。
- 「抵当権の順位の譲渡」
抵当権の順位の譲渡は、先順位抵当権者が劣後する後順位抵当権者に優先弁済権を譲渡する制度です。この制度は単純に競売代金の配当額を譲渡する結果になるので、順位変更とは根本的に異なります。 - 「抵当権の譲渡」
抵当権の譲渡は、抵当権者が無担保債権者に対して優先弁済権を譲渡する制度です。この制度も抵当権者で担保されている債権の債務者が別の無担保債権者の債務者と同一の場合、抵当権者の債権の範囲内でその無担保債権者に優先弁済権を譲渡する行為のため、順位変更とは根本的に異なります。
抵当権の順位変更に必要な書類と費用
抵当権の順位変更は登記を完了させないと効力が発生しないため、各抵当権者が順位変更の合意をした場合は登記手続きをすることになります。この点、順位変更は複数の抵当権者の同意が必要となるので手続きが思うように進まないこともありますが、そのような場合は司法書士に相談すると解決できるケースが多いです。
以下、順位変更の登記手続きに必要な書類や費用についてご説明します。
順位変更に必要な書類
抵当権の順位変更登記を法務局で申請する際は、次の書類が必要となります。
- 登記申請書
- 順位変更合意書
- 双方の原設定契約書
- 委任状
- 資格証明書または法人の登記事項証明書
順位変更にかかる諸費用
抵当権の順位変更の登記手続きには登録免許税がかかります。
登録免許税の額は、「担保権の件数×1,000円」となります。
具体例で考えてみます。
土地と土地上の建物にABCが各抵当権を設定
- 1番抵当権者A
- 2番抵当権者B
- 3番抵当権者C
ここで、1番抵当権者Aと3番抵当権者Cが順位変更するケースで検討します。
抵当権の順位変更登記申請では、順位が変わるACのみではなく、形式的には順位が変わらないBも申請者となります。そして、土地についての担保権（抵当権）はABCの3件、建物についての担保権（抵当権）もABCの3件となり、担保権の件数は合計6件なので、登録免許税は6,000円となります。
なお、抵当権の順位変更登記の手続きは、抵当権者同士の調整も必要になることから、一般的には司法書士に委任するケースがほとんどです。
司法書士の登記手続きの報酬は事務所によってさまざまですが、抵当権の順位変更登記の場合は30,000円から50,000円程度に設定していることが多いです。（抵当権者や不動産の数に応じて報酬が加算される事務所もあります）
第二抵当権でローンを利用する3つのデメリット
2番抵当権（第二抵当権）でローンを組む場合、抵当権者の立場に立って考えると、1番抵当権（第一抵当権）では必要のない考慮要素を検討しなければなりません。
例えば、抵当権が実行されると2番抵当権は1番抵当権に優先されて配当される額が減少するため、不動産の価値に余力があるか、1番抵当権者の配当後に不動産の売却代金が残るかなど、将来の予測を含めて検討しないと貸し倒れになってしまう危険があるのです。
そのため、2番抵当権特有のデメリットもありますので、ここでは次の3つの注意点をご説明します。
- 融資額が低くなる
- 金利が高くなる傾向がある
- 返済の負担が増える
融資額が低くなる
前述したように、抵当権の実行で2番抵当権は1番抵当権に優先されるため、2番抵当は配当を受ける額が少なくなります。そうすると、2番抵当権では不動産の価値どおりの額を弁済にあてることができず、1番抵当権で配当される額を差し引いて、借入上限額を低く設定しないと、競売の配当で完済されない状況が生じてしまいます。
つまり、不動産の担保価値に余力が少なければ、金融機関は融資額を低く設定するしかないのです。また、大きい額の借入を希望すると審査に落ちる可能性もありますので、希望額についても注意が必要になります。
金利が高くなる傾向がある
2番抵当権でローンを組む場合、1番抵当権と比較すると金利が高くなる傾向があります。
抵当権の実行で抵当権者が配当を受ける場合、1番抵当権で貸付をした金融機関は優先して配当を受けることができますが、2番抵当権で貸付をした金融機関は、1番抵当権の配当で残った分しか配当を受けることができません。
そのため、2番抵当権で貸付をする金融機関は全額回収できない危険があり、リスク回避のために金利が高くなる傾向があるのです。
返済の負担が増える
抵当権の実行によって不動産が競売で売却されると、金融機関は配当された代金から債権の回収を行います。そして、不動産は競売によって第三者の所有となり、債務の担保としての機能を失った抵当権は消滅します。
しかし、抵当権が消滅しても完済に至らなければ、支払い債務自体は消滅していない状態になります。つまり、2番抵当として不動産を担保に新たな借入をした場合、不動産競売の後でも支払いが続くこともあるのです。
この点、2番抵当で金利が高くなると支払総額も増えることになるので、借入の前に返済計画をしっかり立てることが必要といえます。
抵当権の抹消についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事を合わせてチェックしてみてください。
関連記事：「抵当権抹消とは？手続きしないと危ないことになる？注意点や手順について解説」
第二抵当権でも借りられる金融会社ごとのローンの特徴
ここでは、不動産を担保に第二抵当権（2番抵当権）でも借りることが可能な金融機関について、ローンの特徴をご紹介します。
信販会社
信販会社とは、主にクレジット取引を主な業務とする会社のことをいいます。例えば、物やサービスが販売された場面において信用をもとに商品代金を立て替えて小売店など支払い、分割払いで買主に代金を請求するといった業務を行っています。
信販会社でも、第二抵当を設定した不動産を担保として融資が受けられます。信販会社のローンの特徴としては、銀行の不動産担保ローンと比較すると条件が緩やかな場合が多く、銀行の対応であきらめていた方もローンを組める可能性があります。
ノンバンク系
ノンバンク系金融機関とは、銀行以外の金融機関のことをいいます。銀行ではお金を預かる業務を行っていますが、ノンバンク系ではこのような業務は行っておらず、お金を貸し出すなどの与信業務の専門性を高めています。
ノンバンク系金融機関の不動産担保ローンは、銀行に比べるとそこまで審査が厳しくないといえます。
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資金調達を検討中の方は、ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか。
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おわりに
抵当権は、不動産の交換価値を把握して債務者の確実な履行を促す機能があります。例えば、抵当権を設定していて現在返済中のローンがあっても、2番抵当権を設定して新たにローンが組める場合は、担保として提供している不動産の高い価値が認められたということです。
また、抵当権を複数設定していたとしても、債務の履行を促しているだけなので、返済さえ確実にしていれば問題ありません。資金調達をあきらめていた方も2番抵当権のローンを検討する価値はありそうです。
