最近「リースバック」という言葉を聞く機会が多いと思います。「住み慣れたお家を売却しても、そのまま住み続けることができる」という仕組みの商品をリースバックといいます。リースバックを利用して数百万円〜数千万円の資金を用意したい方にとって、審査が厳しいのか気になりますよね。リースバックの審査について、基準や方法についてこのコラムでは徹底解説します。ぜひ参考にしてみてください。
１．リースバックについて解説
まずリースバックについて全くわからない人やイメージがつかない人に向けて、簡単に解説します。
1-1.リースバックとは
リースバックとは、住んでいる住宅を売却し、売却後は買主から賃借することで、そのままもとの住宅に住み続けることができる不動産の売却方式です。まとまった資金が一括で入手できるため、現在注目されています。
1-2.個人向けに浸透し始めたリースバック
一般に浸透し始めたのは2010年頃からです。今では、住居用の不動産での取扱いも増えてきました。それ以前は、大きな不動産や飛行機、列車など資産価値が高い物に対して、ビジネススキームとして法人間で取り扱いされてきました。
その仕組みを活かし、個人が住んでいる自宅（住居用の不動産）にも応用されはじめ、まとまった資金を得ることやそのまま住み続ける（利用し続ける）ことができるというメリットが大きく、徐々に一般の個人の方にも浸透してきました。
1-3.リースバックのメリット
リースバックのメリットについて詳しくお伝えします。
1-3-1.まとまった資金を手にすることが可能
リースバックの一番のメリットは、数百万〜数千万円のまとまった資金を手にすることができることです。まとまった資金が手元になく、困ることはよくあります。思いがけない大きな出費に対してリースバックを活用することで、しっかりと備えることが可能です。
通常マイホームの売却時に不動産仲介会社に入ってもらう場合は、売却まで1ヵ月〜半年と長い期間がかかります。ですが、リースバックを行うと最短で2週間程度ですぐに現金が手に入るため、まとまったお金がすぐに欲しいという方にはおすすめです。
1-3-2.資金は何に使っても良く制約がない
リースバックであなたが手にした数百万円〜数千万円の資金は、何に使っても良いという最大のメリットがあります。例えば、銀行から事業資金を調達する場合、事業性の用途にしか使用することが認められませんが、リースバックの資金は、あくまでご自身の不動産を売却して得た資金であり、融資とは違う性質のものです。
買主であるリースバック会社も、その資金に対し資金用途など定めていないのが一般的なため、何に使っても良く、一切の制約がありません。具体的な使い道をご紹介します。
①老後の生活費に使える
リースバックの資金の使い道で多いのが老後の生活費といわれています。老後2,000万円問題という言葉を耳にされている方も多くいらっしゃると思いますが、老後を安泰に暮らすには、かなりの老後生活資金が必要であり、公的年金のみでは足りない場合も多いといわれています。しかし、リースバックを利用すれば、その足りない老後の生活費に充てることも可能です。
②教育費の準備金に使える
リースバックで得たまとまった資金をお子様、お孫さんなどの教育費などの準備金に充てることもできます。お子様やお孫さんには先行き不透明な時代でもしっかり生活できるよう、質の高い教育を受けてもらいたいですよね。お子様やお孫さんが大学や大学院に進学されると年間で100万円単位の教育費がかかるのが現実です。
さらに、医学部や薬学部などは非常に高いうえに大学院まで続く6年分の教育費が必要です。リースバックを利用するとそういった教育費として活用することもできます。
➂事業資金に活用できる
会社の経営やお店などの事業を行っていると、思いがけないアクシデントが発生し資金繰りに影響が出ることもあります。このように資金繰りに影響が出た場合にリースバックを利用することで、事業資金を確保することもできます。今も長引くコロナ影響により、事業をされている方は資金面で大きなダメージを受けています。国や自治体から補助金や助成金を受けられたとしても、手元に入るまで時間を要しています。
例えば、飲食業をされている方は仕入れや家賃、人件費などで毎日頭を悩まされているのではないでしょうか。コロナにより資金繰りが苦しいときにもリースバックでまとまった資金を手にいれることが可能で、その資金は事業資金として使うこともできます。
④住宅ローンの返済に活用できる
まだ住宅ローンが残るご自宅をリースバックで売却し、その得た資金で元々の住宅ローンの返済に充てることもできます。リースバックを利用すると、住み続ける為に家賃が発生するようになりますが、住宅ローンの返済、今まで家主として支払っていた固定資産税等の支払いなどの負担もなくなります。
現在、「コロナウイルスの影響で収入が大幅ダウン」「定年後も住宅ローンが残っている」などの理由で住宅ローンを払えない人が増えています。そんな場合でも住宅ローン残高が売却価格を下回っていれば、リースバックを利用できる可能性があります。
⑤病気やケガの治療費の捻出が可能
リースバックの資金は、病気やケガの治療費としても利用できます。病気やケガはいっさい予期できません。日常生活ではあまり考える機会はありませんが、病気やケガは突然ふりかかるものです。病気やケガで手術や入院をすると大きな出費になりますが、貯金がなかったりすると手術費用や入院費用の支払いが最大の不安材料に。医療保険に加入していなければ、手術費用や入院費用をカバーすることはできません。
また、医療保険に加入していても保険会社の厳しい規約により、手術費用や入院費用があまり支払われないケースも多数あるといわれています。例えば、1回の手術に3つの手術を行い、手術費用が大きくかかった場合、保険会社の中にはひとつの手術費用のわずかな給付金しか出ないケースもあります。その場合、自己資金から手術費用や入院費用を準備しなければいけません。
高額医療費控除を利用しても、入院する期間が長いとかなりの費用の負担になります。貯金がない場合やまとまった資金を準備できないときに、リースバックを活用することで病気やケガの手術費用や入院費用に充てることもできます。
1-3-3.銀行などから借り入れを断られた場合でもまとまったお金が手に入る
銀行、消費者金融などから借り入れを断られた場合でも、リースバックであれば、まとまった資金が手に入る可能性があります。銀行、消費者金融などは、借り手の情報に基づき審査を行い融資の可否を判断しているといわれていますが、リースバックの場合は、借り手だけでなく、その不動産価値も評価のポイントとなるためです。
1-3-4.買主から、賃借することで、そのまま現在の家で生活できる
リースバックは、リースバック会社などの買主からマイホームだった家を賃借することで、そのままの生活を継続できるという大きな利点があります。近所の人や周囲の人などの目を気にせずマイホームだった家に住み続けられるため、リースバックを利用する人の満足度は高いです。
1-3-5.固定資産税や管理費などがかからない
リースバックをしたあとにマイホームだった家に住み続けた場合、今まではマイホームに対して固定資産税がかかっていたのが、固定資産税を支払う義務がなくなります。またマンションなどの管理費用や修繕積立金などを支払わなくて済むメリットもあります。マンションなどの管理費用や修繕積立金は年々高くなるのが一般的ですが、このような費用の負担を減らすことができます。
1-3-6.家賃の支払いに充てられる
リースバックを利用すると数百万円〜数千万円のまとまった現金が手元に入りますので、以降必要になる家賃の支払いに充てることもできます。
1-3-7.引っ越し費用がかからない
リースバックは、現在の家にそのまま住み続けられるため、引っ越しが不要です。引っ越し費用が一切かからないため数十万円程度のお金が浮きます。引っ越しする労力もいりません。また、引っ越しする必要がないためお子様やお孫さんの転校がないのも安心です。
1-3-8.再びマイホームとして購入することが可能な場合も
リースバックでは、所有者ではなくなったとしても、再びマイホームとして購入することができる場合もあります。例えばマイホームを手放しても住みながらしっかりと資金計画を立てて、数年後にマイホームとして再び購入し、所有することも可能なのです。お子様、お孫さんが購入することもできます。
1-4.リースバックの注意点
リースバックのメリットについてさまざまな情報をお伝えしましたが、注意点もあります。リースバックの注意点についてお伝えしますのでしっかり理解して後悔のない取引をしましょう。
1-4-1.せっかく手に入れたマイホームの所有者ではなくなる
リースバックを利用した際の最大の注意点は、せっかく手に入れたマイホームの所有者ではなくなることです。マイホームを手に入れるまでかなりの苦労があったと思います。マイホームに対して特別な思いを抱いている人もたくさんいます。リースバックをすると、マイホームというかけがえのない資産の所有者ではなくなります。この点をしっかり考えたうえで検討してみてください。
1-4-2.自宅に住み続けた場合に家賃を払う必要がある
リースバックは、自宅に住み続けられるメリットがありますが、そのかわりに買主のリースバック会社からマイホームだった住宅を借りる必要があります。住宅に住み続ける場合は家賃を払う義務が発生します。契約の前に事前にリースバック会社に家賃がいくらになるのか確認し納得したうえで、契約しましょう。
２．リースバックの審査基準とは？
リースバックの気になる審査基準についていろいろな情報をお伝えします。審査基準のポイントをしっかりおさえておきましょう。
2-1.不動産に大きな欠陥がない、事故物件ではない
リースバックの審査基準で覚えておきたいことは、マイホームである不動産に大きな欠陥がないことがたいへん重要です。大きな欠陥とは、シロアリにより侵食で住宅が傷んでいるケースや地盤沈下が起こっているケースなどさまざまなケースがあります。
2-2.住宅ローンの残債が自宅の売却価格を下回っている
住宅ローンの残債が自宅の売却価格より低いことが条件となります。住宅ローンの残債が自宅の売却価格を上回るとリースバックの審査に通りづらいです。リースバックの申し込みの際には、住宅ローンの残債を事前に必ずチェックしておきましょう。
2-3.名義人全員が売買契約の当事者となる
リースバックを行うとき、対象の不動産の名義人全員が売買契約の当事者となります。不動産によっては名義人が親子である、兄弟であるケースもあると思います。名義人が複数いる場合はしっかり納得のいく話し合いをしましょう。
2-4.家賃保証会社の審査に通ることが条件
リースバックの審査基準の中に家賃保証会社の審査に通ることが必須条件となる場合が多くあります。家賃保証会社の条件についても、事前にリースバック会社に確認してみましょう。
３．リースバックの審査基準は厳しい？
リースバックの審査は、リースバック会社それぞれで審査基準が設定されており、基準は異なりますが、借り手の属性と不動産価値の両側面で対応されているケースが多いでしょう。どのような特徴があるのか見ていきましょう。
3-1.個人事業主でも可能
リースバックは、職業により審査が通らないということはありません。個人事業主やフリーランス、アルバイトやパート、契約社員、派遣社員であってもリースバックを利用することができますのでぜひ検討してみてください。失業により予期せず無職になってしまった場合でも、リースバックの審査をクリアするケースもあります。
3-2.年齢による制限がない
リースバックの審査基準には年齢による制限が一切ありません。高齢になると金融取引を行う際に年齢で引っかかってしまうことがあります。リースバックは高齢であっても審査を断られることがないためその点は安心です。
3-3.リースバックを万が一断られても違う会社で再び審査することが可能
A社で万が一断られてしまっても、B社、C社、D社というように再び違う会社で審査を受けることができます。
４．リースバックの審査方法
リースバックの審査のポイントについてまとめてみました。申し込み時の参考にしてみてください。
4-1.リースバック会社などの基準で行われる
審査は、リースバック会社などの独自の基準で行われます。銀行やクレジットカード会社、消費者金融などの融資の審査とは全く異なる審査方法です。例えば、債務整理をした人やクレジットカードの支払遅延が過去にあって心配な人でも、リースバックの審査に通る可能性はあります。審査対象となる基準に不動産も含まれるため、不動産の価値により左右されます。
4-2.一級建築士など住宅のプロの独自の審査
不動産会社の一級建築士など住宅のプロが独自の審査を行う会社もあります。審査対象が住宅であるため、住宅の価値について正しく判断できる人が審査をしっかりと行う場合があります。
５．リースバックを利用する前にやるべきこと
リースバックを利用する前に必ずやるべきことについて解説します。
5-1.リースバックの会社を調べて絞りこむ
リースバックを取り扱う会社は多数あるので、まずはいくつかリースバック会社を調べてみることをおすすめします。2〜4社ほどに絞ると良いでしょう。会社の信用度や規模についてもしっかりと調査が必要です。セゾンのリースバックであれば、大手企業のクレディセゾングループによる運営で安心できることに加え、事務手数料や調査費用なども無料です。また、実際にリースバックを利用した人の口コミなども参考にしてみるとイメージがつきやすいです。
5-2.見積もりは無料なので、複数の会社から見積もりをとる
リースバックの見積もりは基本的には無料です。複数の会社から見積もりをとって、どの会社が自分にとって最適か判断しましょう。リースバックの見積もりは、会社によっては百万単位で差がでることもあります。一括して複数社の見積もりを出すことができるサイトもありますので一括見積もりを請求してみましょう。中にはフリーダイヤルによる相談を受け付けているところもありますので、詳細を知りたい人は電話による問い合わせをおすすめします。
5-3.住宅ローンの残債を計算
住宅ローンの残債をしっかり計算しておく必要があります。住宅ローンの残債は、ネットの便利ツールで計算が可能です。また、銀行の公式サイトからでも数字を入力するだけで概算がわかります。正確な住宅ローンの残債について知りたい場合は、銀行の担当者に連絡してみると良いでしょう。
5-4.家計をしっかり把握、生活費を見直しておく
リースバックを検討するに至るまでには、さまざまな理由があると思います。例えば、収入より支出が上回りお金を使いすぎてしまった場合は、まずは生活レベルを下げる必要があります。
しっかりと家計を把握して生活費を見直しておくことをおすすめします。特にマイホームとして再びリースバックした不動産を所有したい人は、しっかりとした資金計画・家計の見直しが必須です。お金の専門家であるファイナンシャルプランナーに相談してみるのも客観的なアドバイスがもらえることもありますので、試してみる価値があるでしょう。
おわりに
リースバックの審査は厳しいのか、リースバックの審査の基準や方法についてさまざまな情報をお伝えしました。リースバックは銀行やクレジットカード会社、消費者金融などの金融機関とは異なる審査方法を採用しているのが特徴です。審査の対象が住宅の不動産価値も含まれるからです。
リースバックのメリットは、数百万から数千万円の資金使途が自由なまとまった資金を短い期間で手にすることができることです。そして、マイホームだった住宅に周囲の目を気にせず住み続けることができ、お子様やお孫さんが転校する必要がないため人気が高いシステムです。
審査の流れをしっかり把握しておくと手続きがスムーズになります。マイホームをお持ちでまとまった資金が必要な方はリースバックを検討されてみてはいかがでしょうか。
