リースバック契約時に確認すべきポイントとは?

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リースバック契約時に確認すべきポイントとは?

住みながら家を売却できるという、今話題の「リースバック」。トラブルを回避するにはサービスの正しい理解が不可欠です。リースバックの契約を検討されている方へ、リースバックを契約する際に必ず留意したいポイントについて、詳しくご紹介します。

1.リースバック契約の基本的な仕組みとは

まずはリースバックとはどのようなものなのか、その仕組みについて正しく知っておきましょう。

1-1.リースバックの仕組み

リースバックは、自宅を売却して現金化した後も、その家に住み続けられるサービスです。

仕組みは以下のとおりです。

(1)所有する自宅をリースバック会社に売却する

  →売った側(リースバック利用者)は売却代金をリースバック会社から一括で受け取る

(2)リースバック会社がその家を賃貸に出し、そこにリースバック利用者が賃借人として住む

  →リースバック利用者はリースバック会社に毎月家賃を支払って、今までと同じ家に住み続ける

自宅が「持ち家」から「賃貸」になる代わりに、売却代金としてまとまったお金を一括で受け取ることができます。

1-2.リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットは、まとまったお金が手に入ること、そしてその後も住み慣れた家に住み続けられることです。引っ越しの費用や手間もかかりませんし、親族やご近所の目も気になりません。

また、リースバックは、同じく話題になっている「リバースモーゲージ」より対象になる不動産の幅が広く、緊急で必要になったお金の用意や、老後の生活資金、老人ホームへの入居費用にあてるため、相続対策や資産整理のためなど、さまざまな用途で利用されています。

デメリットは、自宅の所有者がリースバック会社になることです。賃借人として住むことになるため、その後は毎月家賃の支払いが発生します。

2.リースバック契約までの流れ

リースバックを契約するまでの流れについて見ていきましょう。基本的に以下のような流れで契約に至ります。

●STEP1 リースバック会社への問い合わせ・相談

まずはリースバック会社に連絡するところからスタートです。この段階では、まだリースバックを利用すべきか迷っている状態でも問題ありません。信頼できそうな会社に気軽に問い合わせてみましょう。

●STEP2 簡易査定

問い合わせを受けたリースバック会社は、その家の資産価値がどれくらいなのか簡易査定を行います。この段階で、売却価格と家賃がいくらくらいになりそうか目安を提示してもらえます。

ただし、これはあくまで住所や面積などから導き出した机上の仮査定なので、このあとに行われる現地調査の内容によっては、金額が多少変更になる可能性もあります。

●STEP3 現地調査・面談

リースバック会社の担当者が自宅を訪れ、面談や現地調査を行います。。

正式な売却価格と家賃が具体的に提示されますので、それをもとに契約するかどうかの最終判断をしましょう。提示された売却価格や家賃は、一定の範囲内で調整可能な場合もあります。将来の家計を考慮し月々の家賃の支払いを抑えたい場合は、売却価格を低くすることもできますし、その反対にまとまったお金がすぐに必要な場合は、売却価格を高くする代わりに、月々の家賃を上げて調整することも可能です。どのような目的でいつお金が必要なのか、相談のうえ契約をしましょう。

●STEP4 契約・売却代金の受け取り

提示された条件に満足できたら、いよいよ契約の手続きをします。売買契約と賃貸借契約を済ませれば、リースバック会社から一括で自宅の売却代金が振り込まれます。

リースバック会社である「セゾンファンデックス」では、STEP1からSTEP4まで早ければ2週間ほどで完了できます。通常の不動産売却より手間が少なくスピーディーに済ませられることが多いので、緊急でお金を必要としている方も便利に使えるでしょう。ちなみに、相談や簡易査定・現地調査も無料です。

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3.リースバック契約の内容とは

リースバックでは自宅の「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に行います。それぞれどのような内容なのか確認しておきましょう。

3-1.売買契約

自宅をリースバック会社に売却するための契約です。

<特に重要な確認ポイント>

・物件の売却価格
・売却代金の支払方法、支払日
・買戻しに関する事項

家を売ることで、売却代金をいつ・いくら・どうやって受け取れるのかが記載されています。金額はもちろんですが、何か支払い期限が迫っていて急いでいる人は支払日も要チェックです。

リースバック会社によっては、将来いつか自宅を買い戻す(再度購入する)ことができるところもあります。「金銭的に余裕が出てきたら買い戻したい」と考えているなら、それができるかどうか、買戻しが可能な期間や買戻し価格も確認しておきましょう。

3-2.賃貸借契約

売却後の自宅を、リースバック会社から賃貸人として借りるための契約です。

<特に重要な確認ポイント>

・敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用
・契約期間と更新の可否(普通借家契約かどうか)
・更新料の有無
・退去の申出期限
・原状回復費用の負担割合

普通借家契約とは正当な事由がない限り更新される賃貸借契約であり、長く住み続けたい方は、普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶと良いでしょう

家賃だけでなく、仲介手数料などの初期費用や更新料の有無も確認しましょう。賃借して何年住み続けられるのかも、必ず確認しておきたいポイントです。

そのほか、「ペットNG」「リフォームNG」などの禁止事項がないか、退去したいときはいつまでにどうすればいいのかなど賃貸時のルールについても記載されています。

契約書の記載内容は大切なことばかりですので、のちのち困らないようにするためには、隅々まで読んできちんと把握しておきたいところです。疑問に思う箇所があれば担当者に尋ねるなどして、契約書にサインする前に必ず解消しておくようにしましょう。

4.リースバックの契約を行うときの注意点とは

リースバックの契約を結ぶ際、特に注意しておきたいのが以下のような点です。

●重要事項を確認しておく

前述のとおり、契約時のポイントとなる重要な項目は必ず確認するようにしましょう。

特に賃貸借契約の「契約期間」「再契約(更新)の可否」や「家賃値上げの可能性」は、契約時にはさほど気にならなくても、10年、20年と時間が経過していけば必ず生活に影響を与えることになりますので要注意です。

賃貸人として何年くらい住みたいか、買い戻すつもりがあるかなど、将来を具体的にイメージして考えたうえで契約することも大切です。

●相続人と事前に相談しておく

リースバックを契約すると、自宅は持ち家ではなくなります。そのことで「相続で家をもらえると思っていた息子(娘)」が落胆したり怒ったりして、家族間のトラブルに発展してしまうケースも。

リースバックをするなら自分だけ、夫婦だけで決めるのではなく、もしものときに相続人となる親族にも相談して決めるのが理想的です。

●信頼のおける会社を選ぶ

リースバック会社は、大切な自宅の売却先でもあり貸主にもなる存在です。そのときだけでなく、今後数十年にわたって付き合っていく可能性もありますので、長年任せられる信頼できる会社を選ぶことが大切です。

たとえば「セゾンファンデックス」は、クレジットカードで有名な大手企業・クレディセゾンのグルーブ会社です。リースバックの取り扱い実績も豊富で、全国各地のさまざまな物件を扱った経験やノウハウを持っているため、リースバックに不安を感じている人でも安心して相談できます。

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おわりに

リースバックなら、自宅を売却した後もその家に住み続けられます。メリットも多く近年注目を集めていますが、後から「こんなはずじゃなかった……。」という事態を避けるためには、その仕組みや契約内容をしっかりと把握しておくことが必須です。

売買契約書と賃貸借契約書には、その後の自分や家族の生活にかかわる重要なことが記載されています。しっかりと説明してくれる、誠実で信頼できるリースバック会社を選びましょう。