まとまった資金が必要なため、家を売却する必要に迫られているものの、売却した後も今の家に住み続けたいと考える方や、住み続けている間に買い戻したいと考えている方におすすめのリースバック。リースバックの特徴は、「家を売却し、家賃を支払うことでその家に住み続けられる」ことです。
今回は、「まとまった資金が必要なため、自宅を売却しなければならないが、自宅を売却した後もできればそのまま住み続けたい…」という希望をかなえられるリースバックについて解説していきます。
１．持ち家を売ってもそのまま住めるリースバックとは
リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却してまとまった資金を得て、その後リースバック会社に家賃を支払うことで売却した家に住み続けられる仕組みです。家を売却した資金はまとめて受け取れ、使途は原則として自由です。
ただし、それまで住んでいた家に住み続けられるとはいえ、所有権はリースバック会社に移っているため、それまでのように自由にリフォームを行うなどはできません。あくまでも他の方が所有している家を借りて住んでいる状況になるため、賃貸住宅と同じ制限を受けることを意識しておく必要があります。
２．リースバックで重要なポイント
自宅を売却した後も賃料を支払うことで、それまで住んでいた自宅に住み続けられるリースバックを利用する際には、以下の点に気を付ける必要があります。
2-1.自宅の売却額と家賃のバランス
一般的にリースバックを利用して売却する価格は、通常の不動産取引における売却価格よりも低くなります。目安としては不動産会社の買取価格と同程度になりますが、仲介取引での一般消費者の売却価格と比べると最低でも2割程度は低くなると考えておきましょう。
そしてあわせて考えなければならないのは、今後支払うことになる家賃の額です。リースバックの家賃額は利回りを元にして計算されています。場合によっては周辺相場と比べると高くなる傾向があります。そのため売却額と今後支払う家賃に偏りがないかをしっかりと確認する必要があります。
売却してまとまった資金を得られるのはメリットですが、支払う賃料によってはそこまでのメリットを感じられないかもしれません。さらに賃貸借契約の際には敷金などが発生することもありますので、売却して得た金額に対して売却した家に住み続けるための費用がどのくらいかかるのかをしっかりと確認しておきましょう。
2-2.賃貸借契約は普通か定期か
賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約の場合、一般的に2年間を契約期間とし、その後は契約を更新することで住み続けられます。
しかし定期借家契約は更新がありません。つまり決められた契約期間が終了したら住んでいる家を出て行かなければならないのです。
リースバックを利用する際には、賃貸借契約の種類が普通借家契約なのか定期借家契約なのかを確認し、長く住む予定であれば普通借家契約を締結することが大切です。
2-3.買い戻しは可能か、その際の買い戻し価格はいくらか
リースバックでは、不動産売買契約の締結の際に買い戻し特約を付加することで、売却した家を将来買い戻すことが可能です。買い戻しの額は契約時に記載されていますので、どのくらいの額になるのかを確認しておくことが大切です。買い戻し期限が決まっているケースもありますので、買い戻すならいつまでに買い戻さなければならないのかも確認しておきましょう。
３．リースバックとリバースモーゲージとの違い
リースバックと同じような不動産を利用した資金調達の方法にリバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは所有している不動産を担保にしてお金を借り、生存中は利息だけを支払い、亡くなった後に担保として提供した不動産を売却して残債を返済するか、相続人が現金で返済するかを選べる仕組みです。
生存中は利息の返済のみのため、返済の負担を少なくしながら老後の生活資金を得られる点はメリットですが、適用される金利が変動金利のため返済額が変動する可能性があることや、生存期間が長ければ契約時に設定された融資限度額に達してしまうといったデメリットがある点に注意しておきましょう。
４．リースバックのメリット
リースバックを利用するにあたってのメリットは以下のとおりです。
4-1.融資よりも利用条件が緩く、審査は住宅ローンほど厳しくない
リースバックは「ローン」のような融資ではなく売却ですので、融資と比べると収入面などの利用条件が緩く設定されています。また審査も住宅ローンに比べると緩めの設定になっています。
4-2.固定資産税や修繕費などの不動産を所有するコストが不要になる
リースバックは自宅を売却してまとまった資金を得る方法ですので、売却した時点で所有権は購入者に移ります。そのためこれまで負担していた固定資産税や、家を所有している間に必要となる修繕費などのコストが不要になり、家計への負担が抑えられます。
4-3.引っ越しの手間が省ける
リースバックは賃料を支払うことで、売却した家にそのまま住み続けられる点が特徴です。したがって引っ越しの手間が省け、さらに引っ越し費用の負担もありません。
4-4.使途自由な資金をまとまった額で手に入れられる
リースバックを利用し、自宅を売却して得た資金の使途は原則として自由です。生活資金や教育資金など自由に利用できます。
4-5.売却したことを近所に知られない
売却した後も同じ家に住み続けられることから、売却したことを近所の方に知られる心配がありません。
4-6.契約内容によっては後日買戻しも可能
リースバックの契約時に買い戻しの特約を付加することで、売却した自宅を後日買い戻すことも可能です。ただし買い戻す際の金額は、売却した金額よりも高くなるケースが多い点に注意が必要です。
５．リースバックの注意点
リースバックを利用する際には、以下の点に注意しておきましょう。
5-1.リースバック契約が定期借家の場合は住み続けられなくなる場合がある
リースバックにおける賃貸借契約には定期借家契約と普通借家契約があります。最近では普通借家契約に対応しているリースバック会社も多く見られますが、中には定期借家契約を提示するところもあります。定期借家契約の場合、契約期間終了後の更新は認められませんので退去しなければなりません。
賃貸借契約の種類が定期借家なのか普通借家なのかについて、必ず確認しておきましょう。
5-2.所有権が売却先に移るため、相続対象から外れる
売却することによって所有権が売却先に移るため、その家は相続財産から外れることになります。仮に相続人の中に将来その家を相続したいと考えている方がいた場合、もめる原因になります。そのためリースバックを利用することを事前に相続人に伝えておくようにしましょう。
5-3.毎月の家賃の支払いが発生する
売却した家に引き続き住み続けるためには、家賃を支払わなければなりません。しかしその家賃は家の売却価格と利回りを元にして計算されるため、場合によっては周辺相場よりも家賃が高くなる可能性があります。
5-4.リースバックが利用できないケースがある
そもそもリースバックが利用できない可能性もあります。リースバックが利用できないケースとして挙げられるのは、「売却する家の価値が低い」ことや「オーバーローンの状態である」こと、さらにはその家が共有名義の場合で共有名義人全員の合意が取れていない場合は当然ながら売却できないため、リースバックを利用することができません。
おわりに
持ち家を売却しそのまま住み続けたいという要望をかなえてくれるリースバックには、多くのメリットがある反面、気をつけなければならない注意点もあります。
住まいに関する悩みごとは人それぞれ異なりますので、リースバックのご利用を検討する際には、セゾンのリースバックに相談することをおすすめします。
セゾンのリースバックでは大手ならではの豊富な実績を元に、お客さま一人ひとりの相談にお応えします。
リースバックでお悩みの方は、ぜひセゾンのリースバックにお問い合せください。
