老後資金は事前に準備しておくに越したことはありませんが、準備できなかった場合に利用できる手段のひとつがリバースモーゲージです。簡単にいうと、自宅を担保にしてお金を借りることを指します。
便利な方法ですが、取引の内容を熟知して使わなければトラブルになるため注意が必要です。このコラムでは、老後の資金が心配な方のために、リバースモーゲージについて詳しくご紹介します。
この記事を読んでわかること
- リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてまとまった金額の融資を受け、利息分のみ返済を行います。契約者が死亡した際に売却して残債を返済する融資の一種
- リバースモーゲージは公的機関や民間金融機関で提供している
- リバースモーゲージは自宅に住み続けられるなどのメリットがある反面、利用条件が細かく、金利変動や不動産価値下落のリスクがあるなどデメリットもある
- リバースモーゲージの利用が難しい場合はリースバックも要検討
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージという言葉を聞いたことがあっても、意味まで正確には理解できていない、という方もいるでしょう。ここでは、リバースモーゲージの基本概要や仕組み、リースバックとの違いについて紹介します。
リバースモーゲージの基本概要
リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてまとまった金額の融資を受け、利息分のみの返済を行い、契約者が死亡した際に売却して残債を返済する融資の一種です。なお、融資を受ける際は一時金形式で受け取るのはもちろん、年金形式で受け取ることもできます。資金の使途も原則自由です。
一般的な住宅ローンが最初にまとまった額を借りて徐々に返済し、最終的には残債がなくなるのに対し、リバースモーゲージでは一括または毎月借り入れた残債を契約者の死亡時にまとめて返す必要があります。一般的な住宅ローンと順序が逆という意味で「反転」を意味するリバースが名前に付されているのです。
リバースモーゲージの仕組み
リバースモーゲージの仕組みを簡単に説明すると以下のようになります。
- 公的機関もしくは民間金融機関とリバースモーゲージを利用する契約を結ぶ
- 契約に基づき、自宅を担保として提供する
- 一時金もしくは年金形式で融資を受ける
- 毎月利息分を返済する
- 契約者が死亡した際は、自宅の売却により一括返済を行う
リースバックとの違いについて
リバースモーゲージと混同されがちなものにリースバックがあります。リースバックとは、自宅をリースバック事業者に売却したうえで賃貸借契約を結び、そのまま自宅に住み続けるという取引です。
自宅を使ってまとまったお金を確保する方法ではあるものの、不動産売買の一種であり、融資の一種であるリバースモーゲージとは大きく異なります。
リバースモーゲージの種類
リバースモーゲージを「どのような機関が提供しているか」で分類した場合、以下の２種類に分けられます。
- 公的機関
- 民間の金融機関
公的機関
公的機関が提供するリバースモーゲージの代表例は以下のとおりです。
| 不動産担保型生活資金 | 各都道府県の社会福祉協議会が窓口となって行う、低所得の高齢者世帯のための生活資金貸付制度。 資金の使用使途は生活資金に限定されている。 |
| リ・バース60 | 住宅金融支援機構が提供する、住宅を取得したい高齢者向けのリバースモーゲージ。 住宅金融支援機構と提携する民間の金融機関で申し込む。 |
民間の金融機関
民間の金融機関でも、独自にリバースモーゲージを提供しています。特徴を簡単にまとめると以下のとおりです。
- 対象年齢が比較的若い（50代でも利用できるケースがある）
- 資金の用途は原則自由（ただし、投資用・事業用資金は不可）
- 公的機関が提供するリバースモーゲージより金利はやや高め
詳しい条件は金融機関によって異なります。利用する際は事前に確認しましょう。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージの具体的なメリットとして、以下の5点についてご紹介します。
- 自宅に住み続けられる
- 高齢者でも融資を受けられる
- 毎月の返済は利息のみでOK
- 元金の返済を死亡後にすることも可能
- 相続人に負担をかけずに遺産整理ができる
自宅に住み続けられる
リバースモーゲージでは、自宅を抵当に入れて融資を受けますが、所有権が移るわけではないので引っ越す必要がなく、住み慣れた家に住み続けることができます。
高齢者でも融資を受けられる
60代以上の高齢者でも融資を受けられるのは、リバースモーゲージならではのメリットです。一般的な住宅ローンの場合、高齢になればなるほどローンを組みにくくなります。収入が減るうえに、返済に充てられる期間も少なくなるためです。
例えば、住宅金融公庫が提供するフラット35の場合、返済期間の条件は35年となっています。加えて、完済時の年齢の上限が80歳となっているため、35年フルにローンを組もうとすると、遅くても45歳までには融資を受けていないといけません。
一方、リバースモーゲージはそもそも高齢者を前提にして設計された商品であるため、70代など比較的高齢でも融資を受けることができます。
毎月の返済は利息のみでOK
リバースモーゲージの場合、存命中は利息のみの返済で良いとする契約を結ぶのが一般的です。詳しくは後述しますが、元本の返済は契約者の死亡後でも構わないため、負担を軽減できます。以下の事例をもとに、毎月の返済額（利息の支払い）を計算してみましょう。
- 契約額：2,000万円
- 利用額：800万円
- 借入利率：年4%
この場合、利用額と借入利率に基づいて計算すると、毎月の返済額は「800万円×4%×30日÷365＝26,301円」となります。なお、契約者が死亡した際は、担保とした自宅の売却等により利用額の800万円を一括返済しなくてはいけません。
元金の返済を死亡後にすることも可能
リバースモーゲージでは亡くなるまで元金を返済する必要がありませんが、契約者が亡くなった後はその相続人が担保の売却および残債の一括返済の手続きを行います。
なお、相続人がいない場合は、金融機関等が相続財産管理人選任の申立てを行い、相続財産管理人が相続人の代わりに売却手続きを進める流れです。資金面で余力があれば、生前から繰り上げ返済をしても構いません。ただし、具体的な扱いは金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
相続人に負担をかけずに遺産整理ができる
リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった際に元金を一括返済するため、自宅を売却して返済に充てることになります。自宅に誰も住む予定がない場合は、亡くなったと同時に処分できるため、相続人にも負担がかかりません。
リバースモーゲージはやばい？！デメリットについて
リバースモーゲージについては「罠」「えぐい」「やばい」など、ネガティブな口コミもあるように、デメリットもあるのが事実です。具体的なデメリットとして、以下の5つについてご紹介します。
- 持ち家など利用条件がつくことが多い
- 不動産価値の下落や金利上昇の変動リスクがある
- 長生きすることで資金が不足することも
- 相続人ともめることも
- 配偶者以外の家族と同居できないことも
持ち家など利用条件がつくことが多い
リバースモーゲージでは主に以下の項目について、細かい条件が設けられています。
- 契約者の年齢
- 資金の使途の制限
- 担保となる不動産の形態
- 担保となる不動産の所在地
代表的な条件が「持ち家が一戸建てであること」です。
リバースモーゲージでは、担保となる不動産の評価をする際に土地の価値や活用用途の広さに重きを置いています。そのため、これらの点で劣っているマンションについては、対象外となるケースが大半です。持ち家がマンションの方の場合、リバースモーゲージを利用するのはかなり難しくなります。
不動産価値の下落や金利上昇の変動リスクがある
リバースモーゲージは、不動産価値の下落や金利上昇の変動リスクを受けやすい商品です。まず、担保となる不動産価値が下落すると、その分融資限度額も減ります。担保価値の下落幅が大きく、借入残高を下回ると、差額をまとめて返済しなくてはいけません。
また、変動金利型の商品であるため、金利が上昇するとその分支払わなくてはいけない利息も増えることに注意が必要です。
長生きすることで資金が不足することも
長生きした場合、リバースモーゲージだけに頼っていては資金が不足する可能性が生じます。リバースモーゲージでは担保となる自宅の価値に応じて融資限度額が決められるためです。長生きをした結果、限度額いっぱいまで資金を借りてしまい、それ以降の利用ができなくなってしまう可能性があります。
相続人ともめることも
リバースモーゲージを使うことで、自宅を相続できると思っていた相続人が相続できないこともあるでしょう。前述したとおり、リバースモーゲージを使う場合、契約者が死亡すると、担保とした自宅を売却し、残債を返済しなくてはいけません。基本的には相続できない仕組みになっているため、注意が必要です。
また、利用にあたってはすべての推定相続人（相続人になりうる方）の承諾が必須となります。事前に話し合いをし、承諾を得ておきましょう。
配偶者以外の家族と同居できないことも
リバースモーゲージを利用する場合、自宅に同居できるご家族は配偶者に限定されています。子どもと同居したい場合は、任意後見制度の利用など条件が付されていることがあるため、事前に確認しましょう。
リバースモーゲージの利用が向いている方とは？
ここまでの内容を踏まえ、リバースモーゲージの利用が向いている方の特徴についてご紹介します。
- 相続人がいない方
- 住宅ローンの残債でお困りの方
- 手持ち資金に不安がある方
- 老人ホームなどの施設に入居する予定の方
相続人がいない方
相続人がいない方の場合、誰も住まないご自宅など死後の遺産整理が問題になることが多いです。リバースモーゲージでは、最終的にご自宅を売却することになるため、処分に困ることなく、悩みも軽減できるでしょう。
住宅ローンの残債でお困りの方
老後も住宅ローンが残り、返済の見通しが立たない場合も、リバースモーゲージを利用して完済可能です。つまり、住宅ローンの残高分をリバースモーゲージを使って一括で借りて返済し、その後はリバースモーゲージの返済を続けていきます。
ただし、自宅の担保としての評価額が住宅ローンの残高を下回る場合、この方法は使えないため注意しましょう。
手持ち資金に不安がある方
不動産はあるけれど手持ち資金があまりない、という場合にもリバースモーゲージが向いています。老後になるといつ何が起きるか分からない以上、ある程度の手持ち資金があった方が望ましいのが事実です。
リバースモーゲージを活用して手持ち資金を調達できるようにしておけば、いざというときの出費に備えられます。ただし、資金の用途に制限がないリバースモーゲージを使わなければ、借りたお金を自由に使えないため気をつけましょう。
老人ホームなどの施設に入居する予定の方
老人ホームの入居を考えていらっしゃる方にもリバースモーゲージが向いています。リバースモーゲージを使うことで老人ホームの入居資金を確保しつつ、家の処分も行うことが可能なためです。
ただし、前述した手持ち資金の話と同様、資金の使途に制限がないタイプのリバースモーゲージを選びましょう。
リースバックといえばセゾンファンデックス
リバースモーゲージは便利な方法ですが、物件の条件や資金の使途に制限があるなど、決して「誰でも使える」商品ではないことも事実です。リバースモーゲージの利用が難しい場合は、リースバックの利用も検討しましょう。
その際に重要なことは、さまざまなリースバック会社でシミュレーションをすることです。希望のとおり、もしくはそれ以上の売買代金を提示してくれるか、サービスは充実しているかについてチェックしましょう。
なお、セゾンファンデックスの「セゾンのリースバック」では、事務手数料や調査費用、礼金などの費用が無料です。ホームセキュリティやハウスクリーニングなど提携サービスをひとつ無料で利用できるなど、契約後のサービスも充実しています。最短即日見積もり、2週間での契約も可能のため、お急ぎの場合でも対応可能です。まずはお気軽にご相談ください。
おわりに
リバースモーゲージは自宅を使ってまとまった資金を調達できるだけでなく、比較的高齢でも利用できる便利な方法です。住宅ローンの返済が難しい場合も、リバースモーゲージを使って負担を軽減できます。ただし、取引の性質を熟知して使わなければ、途中で資金不足に陥ったり、ご家族とのもめごとの原因になったりするため注意しましょう。
リバースモーゲージを利用する際は、事前の情報収集をしっかり行う必要があります。また、リバースモーゲージの利用が難しい場合は、リースバックの利用も選択肢のひとつになるでしょう。
