今は両親が健在であっても、空き家リスクはそう遠い話ではありません。実家が空き家になると、相続する本人にとっても大きなリスクが発生します。
両親が健在のうちに相続の話をするのはなかなか難しいことですが、将来の空き家リスクを回避するためにも、早めに両親と一緒に「将来、実家をどうするのか」について相談しておき、実家を有効活用するようにしましょう。
１．空き家の実家を放置した時のリスクとは
実家が空き家になった際に、それを放置していると、実家の建物が劣化して崩れたり、一部が壊れたりして近くに住んでいる人や通りかかった人にケガを負わせてしまうことも考えられます。
もしもこのような事態が起こった際には、所有者である本人には全く過失がなかったとしても、損害賠償責任を負うことになります。損害賠償の範囲は多岐にわたります。
短期間の通院で済むケガもあれば、場合によっては重大な障害が残るケガを負わせてしまう可能性もないとは言い切れません。そのような際でも、管理を怠った所有者が損害賠償の責任を負わなければならないのです。
また、空き家を放置することにより、そこが犯罪の温床になることも考えられますし、他人にケガを負わせることがないにしても、建物が崩れることによる災害のリスクも無視できません。
さらに、このような管理が行き届いていない空き家に対しては、自治体が「特定空き家等」に指定できることになっています。自治体はその空き家が崩壊したり、犯罪を誘発する原因となったり、さらに野良猫が住み着くなど衛生上の問題や景観を損ねるなどと判断した場合は、その空き家を適切に管理するかもしくは取り壊すかの助言や勧告さらには命令を下すことができることになっています。
そして所有者がその指示に従わなかった場合は、強制的に取り壊すことや、建物管理に必要な整備を行うことができ、しかもそれらの取り壊しや整備にかかった費用は所有者に対して請求されます。
そのため、「特定空き家等」に指定され、自治体から何らかの対応を行うよう指示があった場合は、速やかに従うようにしましょう。また、「特定空き家等」に指定され、勧告や命令などを受けた場合、本来ならば受けることができる、「固定資産税における住宅用地の軽減特例」の適用を受けられなくなってしまいます。
そうなると、最大6倍の固定資産税を払う必要が生じてしまうため、空き家が「特定空き家等」に指定されないように心掛ける必要があります。
２．実家を空き家にしないための方法とは
では、実家を空き家にしないためにはどのような方法が考えられるのでしょうか。一番に考えられるのは売却でしょう。ただし、建物があまりにも古い場合は、それを取り壊して更地にしたあとでないと買い手がつかない恐れもあります。
だからといって、建物を新しく建て替えて売却するにはそれなりの資金がかかります。もちろん立地が良ければ買い手がつき、売却益を得ることができるかもしれませんが、一時的な資金調達が必要になることを考えるとあまり現実的とはいえません。
売却することを考えるなら、更地にして売却するか、建物を残したまま安い値段で売却する方法になるでしょう。
建物がそこまで劣化しておらず、住むことに影響がない場合は賃貸に出すことも一つの方法です。賃貸に出す際のリフォームは最低限度にとどめ、安い賃料で貸し出すこともできますし、建物の程度によっては無料で貸し出しても良いでしょう。
また、思い切って介護サービス施設として利用する目的などで寄付することを考えてみてもいいかもしれません。
３．売却は親の生前か？ 相続後か？
もし、売却することを考えたなら、そのタイミングも考える必要があります。両親が生きているうちに売却するのか、それとも亡くなった後（相続後）かでとるべき方法が異なるでしょう。
3-1．生前に売却することのメリット
両親が生きているうちに売却することを考えるなら、「リースバック」の利用を検討しましょう。「リースバック」を利用することで、売却した後も両親はその家に住み続けることができます。
歳を取ってから別の家に住み替えることは、身体的そして精神的にも大きなストレスがかかります。両親が「できれば実家に住み続けたい」と思っているなら、この方法をとるべきでしょう。
3-2．相続後に売却するメリット
相続後に売却することで、まとまった資金を得ることができ、それを相続税の支払いにあてることができます。また、売却することで固定資産税の負担からも逃れることができるでしょう。さらに、管理の必要性もなくなることから、空き家問題に関連するリスクを回避することにもつながります。
４．実家が空き家になる前の有効活用がおすすめ
できるならば、実家が空き家になる前に「リースバック」や「不動産売却前提ローン」などを利用して売却を検討することをおすすめします。
「リースバック」を利用する事で、実家を売却することになるものの、まとまった資金を得ることができますし、賃料を払うことで両親は住み慣れた自宅にそのまま住み続けることができます。
また、売却したことで得た資金は原則として自由なことから、両親の老後資金として利用することもできますし、介護施設への入居が必要になった際にはその資金に充てることができるでしょう。
もちろん「不動産売却前提ローン」の活用も有効です。「不動産売却前提ローン」とは、売却予定の実家を担保にまとまった資金を借り入れ、売却が完了するまでは利息分のみを返済し、売却時に売却価格で残債を一括返済する仕組みのローンです。
「不動産を売却する前に生活資金や返済資金、介護施設への入居資金が必要な方」や、「相続税などの納税資金をすぐに払わなければならない方」に向いています。
不動産売却前提ローンを利用するメリットは、不動産を売り急ぐことなく売却までの期間に余裕が持てることや、先行して必要資金が確保できるため資金計画にゆとりが出る点です。売却までの間は利息分のみを返済するため返済の心配が少ない点も大きなメリットです。
おわりに
両親の亡き後に実家に住む予定がないならば、早めに対策を取っておく必要があります。生前に自宅を売却する「リースバック」や、売却することを前提にした「不動産売却前提ローン」などの方法がありますので、それらの特徴を理解した上で、どちらが両親そして自分たちの思いに一番近いかを考え、選ぶと良いでしょう。
もちろん、相続後に不動産売却前提ローンを利用して売却することも可能です。
両親が亡くなった後に空き家になってしまい、それを放置してしまうことで自治体から勧告を受けた場合のリスクはかなりものがあります。それらの負担を回避するためにも、事前によく話し合って有効活用できる方法を見いだしましょう。
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