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「換価分割」とは?デメリットを解消するには

「換価分割」とは?デメリットを解消するには
セゾンのくらし大研究 編集部

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不動産は実際に切り分けることのできない財産ですが、相続人が複数いる場合は相続割合に応じて分割する必要があります。分割が難しい不動産を公平に分ける方法として、不動産を売却して現金化してから分ける換価分割という方法があります。

できるだけ相続問題を早く終わらせたい。不動産を早く売ってしまいたい。しかし売り急ぐと不動産は安値でしか売れません。相続人が損をしないように売却期間を確保する方法を解説します。

不動産売却前提ローン

1.換価分割とは

相続の基本的な流れとして、相続財産を相続人で分割して相続することになりますが、この際実家などの不動産が相続財産として含まれることがあります。

相続財産である以上、不動産も分割の対象となりますが、現預金や有価証券などの他の相続財産と異なり、不動産は金額も定まっておらず切り分けて分割するわけにもいかないため、公平に分割することは容易ではありません。

不動産の分割には現物・代償・換価の3つの分割方法が定められています。まず各分割方法の特徴と注意点を確認しておきましょう。

【現物分割の特徴】 

現物分割は不動産をそのまま1人の相続人が相続したり、土地の場合は土地を複数に分ける分筆によって切り分けて相続することを指します。

現物分割の特徴として、相続手続きが簡単な点にありますが、不動産は金額が大きく相続財産の大半を占める場合があるため、他の相続人と差が生じやすいデメリットがあります。

また、分筆は区画によって価値に差が生じてしまったり、価値が低下してしまうケースもありますし、そもそも分筆が禁止されている土地もあるほか、可能な場合でも分筆には隣地土地所有者の承諾が必要となります。しかし、登記情報が更新されていないなどで所有者の所在が不明な場合などは承諾が得にくく、分筆に多大な労力と時間を割かれてしまうリスクもあります。

【代償分割の特徴】

代償分割は特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に対して遺産相続分に相当する金銭などを支払う分割方法です。代償分割では実家への居住を継続する方や土地を利用して事業を行う場合など不動産を現状のまま相続する必要から現物分割が難しい場合に適しており、代償財産により公平な遺産相続が行えるといったメリットがあります。

一方で代償財産を他の相続人に支払うため、利用には一定の資金力が必要となるデメリットもあります。

【換価分割の特徴】 

換価分割は、不動産を売却によって分割しやすい現金に換価して相続する分割方法です。不動産での相続希望者がいない場合に適しており、相続時に金額が確定しているため、公平な相続が行いやすく相続人間でトラブルになりにくいといったメリットがあります。

このほか相続人それぞれが持分登記を行い一つの不動産を複数人で共有する方法もありますが、共有状態の不動産は売却やリフォーム、賃貸借契約の締結などを所有者間で合意する必要があります。このため所有者の人数が増えれば合意形成に時間がかかったり希望する処置が行えないなどのデメリットが生じます。また、共有の場合は相続を繰り返すことで所有者の人数が増えていったり連絡先が不明となってしまう人も現れるなど、時間経過とともに合意形成の難易度が上がっていくためおすすめできません。

2.換価分割と代償分割の使い分け

分割方法の使い分けとして、現物分割と代償分割は居住継続や事業利用などで不動産をそのまま相続したい方がいる場合に適した分割方法ですが、現物分割では相続財産のなかでも大きな金額を占めることの多い不動産を相続するため、他の相続人との差が生じやすく公平な相続とならない恐れがあります。

代償分割は公平性は高まりますが、不動産の相続人は他の相続人に対し不動産の代わりとなる代償財産を支払う必要があるため、充分な資力のある方でないと利用しにくい分割方法といえます。

換価分割は、不動産の相続を希望する方がいない場合に適した分割方法で、売却代金を相続人で公平に分けることができるという特徴があります。

公平な相続に適した分割方法は換価分割と代償分割の2つであり、不動産での相続を希望する方がいない場合は換価分割が選択肢となります。

3.換価分割のメリット・デメリット

換価分割は不動産を相続する方がいない場合に適した分割方法です。人口減少下では都市部への人口流入が加速するため、都市部に生活基盤を築いたことで実家が空き家になるといった場合は利用する可能性が高まるため、換価分割のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

3-1.換価分割のメリット|公平・資力のない相続人でも分割可能 

不動産は路線価や相続税評価額といった資産価値に関する評価制度はあるものの、現金や預貯金、有価証券といった金融資産とは異なり実際に売却するまで資産価値が未確定といった特徴があります。このため、不動産を売却し相続金額を確定する換価分割は不動産をそのままの形で相続する現物・代償分割よりも公平性を高めることができるほか、代償分割を選ぶ際のハードルとなる資力に関しても問題とならないといったメリットがあります。

3-2.換価分割のデメリット|手間がかかる・安くしか売れない

換価分割のデメリットとして、売却に際し相続登記が必要となるほか、現金化までに比較的時間がかかる不動産を売却する必要があるなど手続きが多くなるほか、相続税の関係から売却を急ぐ必要が生じるため、売り急ぎ状態となり相場よりも安い値段での売却となってしまう恐れがあります。

4.換価分割の際、不動産売却前提ローンの利用がおすすめ

換価分割の際のデメリットである売り急ぎによる安値売却への対策として不動産売却前提ローンを利用する方法があります。

不動産売却前提ローンとは売却予定の不動産を担保とした融資で、月々の支払いは利息のみ、売却代金で一括返済を行うといった特徴があります。

不動産を実際に売却する前に資金調達が可能なため、相続税の納税資金を工面することが可能となるほか、相続した不動産の売却を急ぐ必要がなくなるので売却期間が確保でき、希望価格で売却できる可能性が高まります。

4-1.セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンのメリット

換価分割の際に不動産売却前提ローンを利用する場合は、最短一週間程度の審査期間で融資が実行され、住宅ローンが残っていたり容積率がオーバーした物件でも担保として利用でき、さらにローン契約者の属性に関するハードルも低く設定されているセゾンファンデックスの不動産売却前提ローンがおすすめです。基本的に担保物件の所在地の制限もないため、営業エリアなどの関係で他の金融機関に利用を断られた場合などは相談を行ってみると良いでしょう。

不動産売却前提ローンの詳細はこちら

おわりに

不動産を相続する際の分割方法として、現物・代償・換価の3つの分割方法があり、このうち換価分割は不動産での相続希望者がいない場合に適しています。

換価分割のメリットは不動産を現金化して分割するため公平性が高いのですが、デメリットとして手続きが煩雑になることと売却期間の制限が生じることから安値での売却となってしまう恐れがあります。

そこで不動産売却前提ローンを利用することで売却前に資金調達を行うことが可能となるため、相続税の納税資金などを得ることができるので売却期間を確保することができ、不動産を希望価格で売却できる可能性が高まります。実家の空き家を相続し、換価分割を行う場合は不動産売却前提ローンの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

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保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
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契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご融資年率:変動金利 2.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
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契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
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契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
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ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
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【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
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ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
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【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
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ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
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【POファイナンス(補助金対応)】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(補助金交付金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【マンション管理組合ローン】
ご融資額:100万円~2億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~3.65%※2023年4月1日現在・固定金利4.65%、5.65%、6.65%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:12回~240回/1年~20年(1年単位)
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 15.00%
担保:不要
連帯保証人:不要
契約時の諸費用:収入印紙代相当額、振込手数料(実費)

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