不動産における共有持分はトラブルが発生しやすく、共有状態を解消したいと考える方も少なくないようです。共有持分を売買しようと良く考えずに売買に走ってしまうとトラブルを招く恐れもあります。そこで、今回は共有持分の売買でトラブルを避けるための対処法について紹介します。
１．共有持分は売買できる？
不動産の共有持分は、夫婦でマイホームを共同購入する場合や親子で二世帯住宅を建てる場合、相続時に共有持分とした場合などに発生する不動産の共有関係をいいます。共有関係になると、一つの不動産に対して、共有者のそれぞれに所有権が併存するため、法律上非常に複雑な関係になります。
不動産の共有関係を理解するうえで「持分」という概念は理解しておきましょう。持分とは、共有物における所有割合のことです。共有者は２分の１や３分の１などの持分に従って、その不動産を共同で所有します。持分は全員が平等の割合とされることもあれば、出資割合に従って決められることもあります。
各所有者は、共有持分に従って、共有不動産を使用することができます。なお、各所有者は単独で自身の持分を自由に第三者へ売買することができます。共有者の同意などは必要ありません。
しかし、自由に売買できるのはあくまでも自身の持分のみであって、不動産全体を勝手に一人で売買することはできません。共有状態にある不動産全体の「売買」は、「建物の取り壊し」などと同様に、民法251条の「共有物の変更」に当たります。共有物の変更は持分を有していても一人ではできず、共有者全員の同意が必要になります。
また、単独で自身の持分を自由に第三者へ売買することができるといっても、自身の持分を共有者に相談なく売買してしまうとトラブルの原因となります。例えば、兄弟三人で共同購入した別荘を仲良く使用、管理しているのに、兄弟の一人が自身の持分を第三者に売ってしまったとします。
価値観も考え方も違う第三者が加入したことで、共有物の利用方法や管理の方法でもめてしまうというのは珍しい話ではありません。
そうでなくとも、元々家族や親しい友人知人などの関係に突然第三者が入ってきたとすると、共有者からすれば気持ちの良いものではなく、なかなか納得がいかないでしょう。
２．共有持分の売却は要注意
実は、不動産の共有持分のみの売買というのはそう簡単ではありません。共有不動産は共有者が介在することもあり使い勝手が悪く、共有者間で意見が衝突するなど通常の不動産に比べてトラブルも起こりやすいからです。
よほど魅力的な不動産でない限り、共有持分を購入したいという方はそうそう現れません。不動産の売買を行っている不動産会社においても共有持分の取扱いは行っていないという場合がほとんどです。
しかし、中にはそういった共有持分の売買を専門的に行う、共有持分買取会社も存在しています。共有持分買取会社は共有持分の売買と取扱いに長けているため、相談することでスムーズに共有持分の売買を完了させることができます。
だからといって安易に共有持分買取会社と売買してしまうのも望ましくありません。共有持分買取会社は買い取った共有持分を第三者に売却するなどして利益を得ているため、必ずしも売り手側にとって良い結果となるとは限らないからです。
具体的には次のようなことが起こる可能性があります。
2-1.ほかの共有者との人間関係が悪化する
共有持分買取会社が買い取るということは、共有者の一人として第三者が存在するということになります。第三者が共有者となると、それまで上手くいっていた共有不動産の利用や管理が上手くいかなくなったり、トラブルの起こる回数が増加する可能性があります。
特に親族間や仲の良い友人、知人同士で共有状態にある場合、事前に相談なく共有持分買取会社に買取り依頼をしてしまうと、「どうして勝手に共有持分の売買をしたんだ。」と共有者間で不満が生じ、その方たちとの人間関係が悪化することもあり得ます。
2-2.通常の売買価格より安い価格で売買することになる
共有持分買取会社と売買すると、通常よりも低い価格で自身の持分を売却することになってしまいます。本来買い手を探すのが大変なところ、素早く売却できるという点はメリットですが、少し時間をかけて買い手を探したり、同じ共有者間で共有持分を売買していたらもう少し高く売れたのにと後悔してしまう可能性もあります。
共有者間においては、第三者が入ってくるくらいなら多少高めでも買い取るから売って欲しいという方がいらっしゃることも少なくありません。
３．共有持分買取会社を使わない売買方法
不動産の持分について共有持分買取会社を使わずに売却する方法は３つあります。
- 自身の持分を共有者に売却する
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- 自身の持分を第三者に売却する
共有持分の売買においてまず検討していただきたいのが、共有者への売却です。そうすることで、買い手を探す手間も最小限で済みますし、必然的に共有者に相談することになるため、持分の売買を理由としたトラブルが起こる確率も最小限に抑えることができます。
不動産が共有状態になっている理由は、たいていは実家を相続、夫婦が共同名義でマイホームを購入した場合など、共有者間の強いつながりによるものです。そういった場合において共有者の中に第三者が入ってくると、これまでのように不動産を管理・利用することが難しくなります。
トラブルを防ぐためにも、共有持分を売却したいと考えた場合、まずは共有者に売却することを検討してみてください。
続いて、共有者全員で不動産全体を売却するというのも有効な方法であります。共有者の中で誰も持分の買い取りをできないという場合、後に起こり得るトラブルのことを考えると、いっそのこと不動産自体を売却してしまうという考え方です。
共有者のうち一人が抜けるならいっそ共有関係を解消して売却してしまおうという考えに共有者同士が考えることも少なくありません。不動産全体を売買するとなれば、不動産が本来の価格でかつ速やかに買い取られることが期待できるため、共有持分買取会社を利用する必要性はなくなります。
最後に、共有持分について自身で買い手を見つけて売買することも考えてみてください。時間や手間などはかかるかもしれませんが、共有持分買取会社の手を借りずとも共有持分の売買は可能です。
どうしても共有持分を早急に売買したいが買い手が見つからないという状況でもない限り、自身で第三者に売却することを検討してみましょう。共有持分買取会社に依頼するのはその後でも遅くはないからです。
４．親族同士の持分売買でローンを組む場合
不動産全体から見ると一部に当たる持分といえども一般的に不動産は高額であり、共有持分の売買においても通常の買い物に比べるとかなり高額になります。売買価格や買い手側の資力にもよりますが、共有持分の売買において住宅ローンを組みたいと思うこともあるでしょう。
例えば、兄弟で相続した実家の共有持分を、そのうち一人が自分で住むために共有者から取得する場合などが良い例です。
しかし、親族同士での売買においては住宅ローンを組むことができないというのがほとんどです。住宅ローンを申し込んだが断られてしまい共有者間で持分売買を断念してしまうということもあるようです。
金融機関から見た親族間の不動産売買はトラブルが起きやすく適正な価格判断が難しいうえ、融資したお金が不動産売買以外に使われる可能性があるなどの懸念点が存在するからです。
そこで、親族間において買い手が居住するために共有不動産の持分の売買をしたいという場合は、セゾンファンデックスの親族間売買の利用を検討してみてください。
セゾンファンデックスの親族間売買は、他の金融機関が取り扱うことの少ない親族間の売買にも対応しています。さらに、担保を重視した審査で、契約社員や自営業者の方でも審査に通過できる可能性があります。他の金融機関では審査通過が難しい方でも、ローンを組むことができる場合があります。
おわりに
不動産の共有持分の売買を行うのであれば、まずは共有持分買取会社を利用せず、共有者間で持分の売買をしたり、共有者全員の同意のもと、その不動産自体を売却することをおすすめいたします。そうすることで、共有持分の売買によるトラブルを避けることができます。
共有者間で行う不動産の共有持分の売買においてはセゾンファンデックスの親族間売買を利用できる場合があります。特に親族間にて共有持分の売買を行う際は、ぜひとも一度セゾンファンデックスの親族間売買の利用を検討してみてください。
