不動産売却の不安を解消！手続きや売れないときの対処法を一挙ご紹介

住み替えなどの理由で不動産を売る場合「何をすれば良いかわからない」「いつまでも売れないのでは？」と不安を感じる方は決して少なくありません。それでも、知識を得て冷静に進めていけば良い結果になることも多いです。

そこで、このコラムでは不動産を売却する際に起こりがちな不安と対処法を詳しく解説します。これから家を売却する予定の方であれば「こうすれば良いのか」と前向きな気付きを得ていただけるでしょう。

不動産売却の流れを知って不安解消

自宅などの不動産を売却することを検討していても、何をしたら良いかわからないという方は決して少なくないでしょう。ここでは、不安を感じている方のために、不動産売却の流れについて詳しくご紹介します。

不動産売却の流れ

不動産売却の一般的な流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社から相見積もりを取る
2. 不動産の相場を知る
3. 依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
4. 不動産の買い手をみつける
5. 買主と売買契約を結ぶ
6. 買主に物件を引き渡す

具体的な所要時間は個々の物件によっても異なりますが、大体半年から1年かかると考えておきましょう。

仲介してくれる不動産会社の見つけ方

一般的に、不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。つまり、不動産会社に広告を出すなどの営業活動をしてもらい、買い手を見つけてきてもらうということです。買い手との間で交渉をし、条件面で合意ができれば契約を結び、不動産会社には仲介手数料を払います。

希望に近い金額・時期で売却できるかは不動産会社の力量に左右される部分が大きいため、条件に合った不動産会社を見つけることが重要です。以下の方法で、どこの不動産会社に頼むかを吟味しましょう。

• 一括査定サイトを使う
• WEBの評判を参考にする
• 家族・友人に聞いてみる

媒介契約の種類

媒介契約を契約の内容によって分けると、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約にされます。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数事業者との契約	できる	できない	できない
他社への通知義務	ある※明示型の場合	ない	ない
自己発見取引	できる	できる	できない
契約の有効期間	指定なし	3ヵ月以内	3ヵ月以内
指定流通機構への登録	任意	7日以内に登録	5日以内に登録
業務状況の報告義務	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上 任意

売却する際は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。不動産会社にとって自社にのみ任せてくれることになる専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶ方が有利です。

売却できれば仲介手数料が入ってくるため、精力的に販売活動をしてくれる可能性が高くなります。また、売り手にとっても、1社とのみやり取りをすれば良いので、手間が省けます。

なお、不動産を売却する際は、必ず媒介契約を結ばなくてはいけないということではありません。不動産会社に買い取ってもらったり、家族や友人、知り合いの方に個人として売却（個人売買）することも可能です。

不動産売却で必要な書類

不動産を売却する際には、以下の書類が必要です。

• 売買契約書
• 本人確認書類
• 印鑑証明書
• 検査済証
• 重要事項説明書
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産税納税通知書

不動産会社によってはその他の書類を用意するよう求められることもあるため、事前に内容を確認しておきましょう。

不動産売却に関わるお金を知って不安解消

不動産を売却するのは、ほとんどの方にとって初めて経験することであり、不安はつきないはずです。ここでは、不動産売却に関わるお金の悩みとその解決法についてご紹介します。

不動産の価値を知るために査定を受けよう

「いくらで売れるか不安」という方は、不動産会社による査定を受けましょう。査定を受けるには、インターネット上で進める方法（机上査定）と、不動産会社に訪問してもらい査定を取る方法（訪問査定）があります。両者のメリット・デメリットは以下のとおりです。

	メリット	デメリット
机上査定	・結果が出るまでの時間が早い ・自宅など好きな場所から依頼できる	・限られた情報だけで判断するので実際の売却価格とは乖離する可能性がある
訪問査定	・さまざまな情報を織り込んで判断するので実態を反映した査定価格が出る	・結果が出るまで時間がかかる ・担当者と予定を合わせて応対しなくてはいけない

まずは複数の不動産会社の机上査定を受けてみて、その中から2～3社に絞り込み訪問査定を受ける形で進めても構いません。

売却するための費用の概算を掴んでおこう

不動産の売却には、以下のような手数料や税金がかかります。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 印紙税
• インスペクション費用
• 測量費用
• ハウスクリーニング費用
• 譲渡税（マイナスの場合は不要）

これらの費用の総額は、売却価格の約5％が相場です。つまり、売却価格が4,000万円だった場合、200万円程度になります。ある程度まとまったお金が必要になるので、事前に資金計画を立てておきましょう。

住宅ローンが残っている不動産の売却について

住宅ローンがまだ残っている不動産であっても、抵当権を外すことができれば売却可能です。抵当権を外すためには、住宅ローンの完済が前提になります。

売却価格が住宅ローンの残額を上回るようなら問題はありませんが、足りない場合は、差額を現金で補てんするなど方法を考えましょう。住み替えローンといって、住宅ローンの残額と新居を購入するための資金を合わせて借りられるローンを使うのも選択肢のひとつです。

「不動産買取」で「売却できないかも？」を解消

家を売りたくても、買い手が現れなければなかなか売れないので「ずっと売れなかったらどうしよう」と不安に思う方もいるでしょう。そのような場合でも、不動産買取を使えば無事に手放すことができます。ここでは、不動産買取の意味と流れについてご紹介しましょう。

不動産買取とは？仲介との違い

不動産買取とは、不動産会社が自ら買い手となる取引のことです。一般的に、不動産の売却は仲介によって行われます。

つまり、不動産会社が買い手候補を見つけてくれるにすぎず、直接買い取ってくれるわけではありません。買い手候補が見つからなかったり、見つかっても条件に合意できなかったりすれば、売却まで時間がかかります。

一方、不動産買取は不動産会社が買い取ってくれるため、買い手候補を見つけてくる必要はありません。不動産会社が提示した条件に同意できさえすれば、すぐに手放すことができます。不動産買取と不動産仲介のメリット・デメリットは以下のとおりです。

	メリット	デメリット
不動産買取	・早期に売却が可能 ・周囲に知られる可能性が低い	・売却価格が相場より安くなりがち ・買取に対応できる不動産会社を見つけなくてはいけない
不動産仲介	・希望どおりの売却価格で売ることができる	・売却まで時間がかかるケースがある ・周囲に知られる可能性は買取の場合より高い

不動産買取の流れ

買取により不動産を売却する際の基本的な流れは以下のとおりです。

1. 査定を受ける
2. 買取価格が提示される
3. 問題がなければ契約する
4. 定められた時期に引き渡し・決済を行う

個々のケースによって所要時間は異なりますが、だいたい1週間から1ヵ月半程度で完了します。

売却を急ぐ場合は不動産買取を視野に

事情があって不動産を早く手放したい場合は、買取を検討しましょう。

仲介の場合、一般的な相場で売れる可能性が高い反面、買い手がつかないと時間がかかる傾向にあります。立地があまり良くないなど、不利になる条件がある場合は、1年経っても売れない可能性もゼロではありません。一方、買取であれば、仲介のように買い手を見つけてくる必要がない分、早く進みます。金額が相場より低くなりがちですが、1ヵ月半もあれば売却が完了するでしょう。

また、不動産会社によっては、最初は仲介（通常は3ヵ月）で売りに出し、売れなかった場合は不動産会社が買い取るという方法で進めてくれることもあります。事前に相談し、どのように進めるかをすり合わせておきましょう。

こんなときどうしたら良い？事例をチェック

不動産売却においては、さまざまな出来事が起こりえます。ここでは、対応を誤るとトラブルになりがちな事例を解決策とともにご紹介しましょう。

契約不適合責任が不安

家などの不動産を売却する場合、売り手は買い手に対して契約不適合責任を負います。つまり、売却した不動産に不具合や欠陥が見つかった場合、売り手は買い手に対し、修理費用を負担するなどの責任を負わないといけません。

一般的に、個人の住宅であれば契約不適合責任を負うのは3ヵ月と設定されることが多くなっています。もし、契約不適合責任を負うことが不安なら、既存住宅売買瑕疵保険に加入しましょう。加入していれば、仮に不具合や欠陥が発見されたとしても、保険金を使って修理ができます。加入を検討する場合は、不動産会社の担当者にその旨を伝えましょう。

物件の価格交渉をされたら

購入希望者から物件の価格交渉の申出があった場合、直接対応しないほうが無難です。ご自身にとって不利な条件で契約せざるを得ない可能性もあります。不動産会社に事情を伝え、対応を任せましょう。

物件に住みながら売却活動ができるのか

お住まいの家を手放す場合、売却活動を住みながら行えるのかが気になるかもしれません。

結論をいうと、売却活動を行うことは可能です。不動産会社の担当者に引き渡しが可能な時期を伝えたうえで販売活動を行ってもらいましょう。

ただし、この方法の場合「現在進行形で生活している家」を内覧希望者に見せることになります。家の中に通しても問題がないように掃除をしておくとともに、内覧希望者が現れた場合はできるだけスケジュールを合わせるのが望ましいでしょう。

建物が古くて売れないのでは

建物は新しいほど売れやすいので、古いと不利になりがちです。このような場合の対処法は「その建物がどこにあるか」によっても分かれます。

まず、都会の場合は、建物を壊し土地として売却することを検討しましょう。利便性の高い土地であれば、そこに家を建てたいと思う買い手が現れる可能性があります。

一方、田舎の場合は、建物をリフォームして売却するのも一つの手段です。土地の価値がそう高くないので、リフォームをして建物に付加価値をつけて売却すると考えましょう。

不動産売却の不安を相談するならここ！

不動産売却に関して相談できる相手がいない場合は、しかるべき相談先を探すことがおすすめです。

悩みの種類別に適した相談先についてご紹介します。

不動産売買に関しては不動産会社へ相談 

以下のような不動産売買に関する悩みは、不動産会社に相談しましょう。

• そもそも何をするべきかわからない
• 不動産売却にかかる費用がわからない
• 不動産がいくらで売れるかわからない
• すぐに現金化したいけどどれぐらい時間がかかるか不安
• 誰も住まなくなった実家など遠くにある不動産を売りたい

不動産登記に関しては司法書士へ相談 

不動産を売却した後は売主と買主が共同で名義も変更しなくてはいけません。その際に必要になるのが所有権移転登記です。これを行うことにより、法律上も正式に不動産の持ち主が移ることになります。

所有権移転登記はご自身で進めることも可能ですが、専門的な知識があったほうがスムーズに進むため、司法書士に相談するのがおすすめです。なお、不動産会社が提携している司法書士に頼む以外にも、あてがあるならそちらに頼んでも構いません。

ライフプランに関してはFPへ相談 

家を売ることやその背景にあるライフプランに関連したお金の悩みは、ファイナンシャルプランナーに相談しましょう。ただし、相談するときは相応の経験と知識があるファイナンシャルプランナーを選ぶのが重要です。

まずは気軽にオンラインで相談できるオンラインFPショップ「セゾンのマネナビ」を活用するのがおすすめです。「セゾンのマネナビ」は、将来のお金に関する悩みをオンラインでファイナンシャルプランナーに無料で相談できるサービスです。

「セゾンのマネナビ」を活用すれば、何回でも無料でファイナンシャルプランナーに相談できるためお金に関する不安や悩みを解決できます。担当のファイナンシャルプランナーをご自身で選ぶことも可能です。相談はオンラインで行えるため、気軽に相談できます。

「こういうときはどうすれば？」という些細なお悩みがあれば、ぜひ一度ご相談ください。

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確定申告が不安な場合は税理士へ相談 

不動産売却で譲渡益が出た場合、確定申告をしなくてはいけません。確定申告について不安がある場合は、税金の専門家である税理士に相談しましょう。確定申告は例年2月16日から3月15日までに行わないといけないため、できればその前に一度相談するのをおすすめします。

おわりに

大半の方にとって、不動産を売却するのは人生のうちで何度も経験することではありません。それだけに「何をすれば良いのかすらわからない」と不安に陥るのも無理はないでしょう。しかし、大半の不安は対処法を知り、周囲と連携しながら冷静かつ着実に進めれば解決します。「まずは手順やコツを知り、わからなければ誰かに聞く」を基本方針に進めましょう。そうすれば、ご自身やご家族が納得できる形で不動産の売却ができるはずです。