第二抵当権を抹消する5つの手順！抹消にかかる費用や申請する際の注意点を解説

ローン完済後に第二抵当権の抹消登記をしていない方もいるかもしれません。抹消登記手続きは、金融機関ではなくご自身で行う必要があります。また、抵当権の登記が残ったままでは完済していないと思われてしまうでしょう。

このコラムでは、第二抵当権の抹消登記手続きの手順や司法書士に依頼すべきケース、抵当権抹消手続きを行う際の注意点について解説します。

そもそも第二抵当権とは？

抵当権は、債務者などが不動産を手元に留めたまま債務の担保として提供し、その不動産の代金などから他の債権者よりも優先して弁済を受ける権利のことです。

例えば、ローンを組んで不動産を購入する際、お金を借りる方が不動産を手元に留めたまま、担保として抵当権を設定します。

ひとつの不動産で複数の抵当権を設定することも可能です。1番目に抵当権を設定した抵当権者を「1番抵当権者」、2番目に抵当権を設定した抵当権者を「2番抵当権者」と呼び、その後、3番、4番と続きます。つまり、2番目に設定された抵当権が第二抵当権です。

なお、不動産で担保されている債権が弁済によって消滅した場合、抵当権自体は消滅しますが、抵当権設定の登記は消滅しません。そこで、抵当権抹消登記手続きを行うことになります。

抵当権についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事を合わせてチェックしてみてください。

第二抵当権を抹消する5つの手順

第二抵当権の抹消登記手続きは、2番抵当権者である金融機関などが登記義務者、不動産の所有者が登記権利者となり、金融機関から委任を受けた不動産所有者が申請します。

第二抵当権を抹消する手順は以下のとおりです。

【第二抵当権を抹消する5つの手順】

• 抵当権抹消に必要な書類を受け取る
• 不動産の情報を取得する
• 登記情報が変わっている場合は住民票か戸籍謄本を入手する
• 書類を作成し法務局に提出する
• 申請が完了したら法務局に書類を受け取りに行く

抵当権抹消に必要な書類を受け取る

まずは、抵当権抹消に必要な書類を金融機関から受け取る必要があります。

ローンを完済して抵当権が消滅していますので、抵当権消滅の証拠として金融機関から「抵当権解除証書」（金融機関によって『弁済証書』や『放棄証書』等の名称の場合もあります）を受け取りましょう。

抵当権抹消登記は、登記権利者（不動産の所有者など）と登記義務者（抵当権者の金融機関）が共同申請しますが、一般的には金融機関から委任を受けて登記権利者側で申請を進めるため、金融機関からの委任状を受け取ります。

さらに、抹消登記手続きを行う抵当権に間違いがないことを証明するため、登記識別情報または登記済みの押印がある登記済証等の書類を受け取ってください。

【抵当権抹消登記手続で金融機関から受け取る必要書類】

• 抵当権解除証書（銀行により書類の名称が違います）
• 金融機関からの委任状
• 登記識別情報通知または登記済証（登記済みの押印のある抵当権設定契約書等）

不動産の情報を取得する

第二抵当権抹消登記手続きの申請書などの作成は、登記義務者である金融機関ではなく、登記権利者である債務者が行います。

また、登記申請書には、不動産についての情報の記載が必要なので、法務局で不動産の登記事項証明書を取得してください。

なお、登記事項証明書の情報に関しては、登記情報提供サービスで取得する登記記録でも問題ありません。

登記情報が変わっている場合は住民票か戸籍謄本を入手する

不動産登記名義人の氏名や住所の変更登記をする場合は、住民票や戸籍謄本を入手する必要があります。

抹消登記申請時の不動産の所有者住所や氏名が、第二抵当権設定登記の住所や氏名から変わっている場合、通常は抵当権抹消登記よりも先に不動産所有権登記名義人の氏名や住所の変更登記を行う必要があります。法務局の登記官が、抹消登記申請の登記権利者と登記上の所有権登記名義人が同一人物であることを確認できないからです。

書類を作成し法務局に提出する

銀行から必要書類を受け取り、不動産情報の取得、所有権登記名義人の住所や氏名の変更登記（変更がある場合）が完了したら、登記申請書を作成しましょう。

【抵当権抹消登記申請書の記載事項】

• 「登記の目的　抵当権抹消（順位番号2番）」　
  順位番号は不動産登記事項証明書で確認します。

• 「原因　令和〇年〇月〇日解除」　
  抵当権が消滅した年月日を解除証書で確認します。金融機関から受け取った書面の内容に合わせて弁済証書の場合は「弁済」などと記載してください。

• 「権利者　〇県〇町〇番地　氏名」
  現在の住所氏名を記載し、変更がある場合は変更登記を行います。

• 「義務者　〇県〇町〇番地　金融機関名〇〇　会社法人番号〇〇　代表取締役〇〇」
  抵当権者である金融機関の所在地、名称、会社法人等番号、代表者名を記載します。

• 「添付情報　登記識別情報（または登記済証）　登記原因証明情報　会社法人等番号　代理権限証明情報」
  登記済証を金融機関から受け取った場合は「登記済証」という形で、受け取った書面に合わせて記載します。会社法人等番号は、抵当権者である金融機関の会社法人等の番号を記載してください。

• 「令和〇年〇月〇日申請　〇〇法務局」
  登記申請の年月日と申請先の管轄法務局を記載します。

• 「申請人兼義務者代理人　〇県〇町〇番地　氏名（印）連絡先の電話番号　〇〇〇
  申請人となる不動産の所有者の情報を記載し、認印を押印します。

• 「登録免許税　金〇〇円」
  登録免許税の額を記載します。

• 「不動産の表示　不動産番号〇〇〇」
  不動産の表示に不動産番号を記載してください。不動産番号は、抹消登記を申請する不動産の登記事項証明書の右上に記載されています。不動産番号を記載することで、不動産の詳細な記載を省略することが可能です。

登記申請書が完成したら、金融機関から受け取った書面を持参して法務局で申請しましょう。申請は、法務局の窓口のほか郵送でも可能です。

また、法務局からは登記完了の連絡は来ませんので、申請の際には法務局で登記完了日を確認してください。

申請が完了したら法務局に書類を受け取りに行く

申請書の補正など、法務局から特に連絡がなければ、登記完了日以降に完了後の書類を法務局に受け取りに行きましょう。

この際、法務局で新たに不動産の登記事項証明書を取得すると、抵当権設定の文字に下線が引かれており（抹消の表示は下線）、抵当権抹消という新しい登記情報が入っていることを確認できます。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消登記申請の際は、数種類の費用が発生することを知っておきましょう。ここでは、主な費用について解説します。

【抵当権抹消登記申請にかかる費用】

• 登録免許税
• 司法書士に依頼する場合の報酬

登録免許税

抵当権抹消登記の申請には、登録免許税がかかります。

登録免許税の額は、ひとつの不動産につき1,000円です。例えば、土地とその土地上の建物であれば、不動産の数は2個ですので2,000円かかります。

また、登記事項証明書などを取得する場合は、取得費用も発生します。

司法書士に依頼する場合の報酬

抵当権抹消登記申請は、司法書士に依頼することも可能です。

司法書士に依頼した場合の費用は、登録免許税のほか、司法書士への報酬が発生します。司法書士報酬の額は事務所によって異なりますが、10,000～20,000円程度が相場の目安です。

なお、司法書士の業務によっては、事前調査費用や登記完了後の登記事項証明書取得費用などが発生するケースがあります。

不動産担保ローンについては、第一抵当を条件とする金融機関がほとんどですが、セゾンファンデックスの「事業者向け不動産担保ローン」では、抵当権の順位を問わず対応が可能です。第二抵当抹消時は資金調達のベストタイミングですので、融資をお考えの方はぜひ一度ご相談ください。

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抵当権抹消を司法書士に依頼すべき3つのケース

抵当権抹消登記手続きは、司法書士に依頼すると難しい状況でもスムーズに進めることが可能です。

ここでは、司法書士に依頼すべきと考えられるケースをご紹介します。

【抵当権抹消を司法書士に依頼すべき3つのケース】

• 必要な書類をなくしたケース
• 自分で申請する時間がないケース
• 明治・大正・昭和初期などの古い抵当権が残っているケース

必要な書類をなくしたケース

前述のように、抵当権抹消登記を申請する際には、抵当権解除証書や銀行からの抹消登記に関する委任状、登記済証などが必要です。こうした書類を紛失してしまった場合、抵当権の消滅や抵当権者の委任の意思、抹消登記をする登記の識別などについて、別の証拠で証明する必要があります。

書類の中には再発行ができないものもあり、場合によっては裁判によって抵当権の消滅を証明しなければならない事態に陥りかねません。そうすると、相当な時間と労力がかかります。

この点、登記手続きを熟知している司法書士なら、紛失した書類の代替となる資料の収集も行ってもらえるので、司法書士に依頼すべきケースといえるでしょう。

自分で申請する時間がないケース

抵当権抹消登記手続きの報酬を10,000～20,000円程度と、比較的安価に設定している司法書士事務所も少なくありません。ご自身で手続きを進める場合、申請書や添付書類の不備など、何度も法務局に行って補正をしなければならない場合もあります。

法務局での手続きの煩雑さや時間を考えると、比較的安価ででプロに任せることができれば、費用対効果が高くなるでしょう。そのため、ご自身で申請する時間がない場合も、司法書士に依頼すべきケースのひとつです。

明治・大正・昭和初期などの古い抵当権が残っているケース

明治、大正、昭和初期などの古い抵当権設定登記が長年放置されて残っている場合、抵当権抹消登記ではなく、休眠担保権の抹消という難しい手続きが必要になることがあります。

休眠担保権の抹消については、裁判所で除権決定を受けないといけないことも多く、通常の手続きでは抹消登記ができないケースが少なくありません。

こうした複雑な手続きをご自身で進めるのは非常に負担が大きいため、古い抵当権の登記が残っている場合も、司法書士に依頼すべきケースといえるでしょう。

抵当権抹消を行う際の2つの注意点

抵当権抹消を行う際には、以下の2点に注意してください。

【抵当権抹消を行う際の2つの注意点】

• 登録した氏名や住所を変更していると別途手続きが必要
• 手続きは早急に済ませる

登録した氏名や住所を変更していると別途手続きが必要

前述のように、抵当権抹消登記を申請する際、登記上の氏名や住所から変更がある場合は、抹消登記だけではなく氏名や住所を変更して現在の所有者情報と一致させる必要があるので、別途登記申請が必要です。

間違いなく登記されている人物と同一人であることを証明するためには、氏名や住所の変遷を証明する資料を揃えなければなりません。

住所や氏名の変遷は現在の住民票や戸籍謄本のみでは証明できないこともあります。除票や除附票などが必要なケースもあるので、不動産登記名義人の氏名や住所に変更があった場合は特に注意してください。

手続きは早急に済ませる

ローンを完済したら、金融機関から必要書類を受け取り、できるだけ早急にに抵当権抹消登記を行う必要があります。

抵当権抹消登記を後回しにすると、知らない間に必要書類を紛失するかもしれまません。また、抵当権抹消登記前に相続が発生し、不動産の所有者が変わってしまう可能性もあります。そうすると手続きが煩雑になり進まない可能性があるため、手続きのタイミングには注意が必要です。

必要書類と申請書さえ準備できれば、手続き自体はそれほど時間がかからずに終わるので、抵当権を抹消して不動産の価値を高めるためにも、早い時期に手続きを済ませることが重要です。

おわりに 

不動産登記は、抵当権の設定だけではなく、抵当権が消滅した場面でも必要です。ローンの支払いが終わっているのに手続きを済ませていないと、大切な不動産に抵当権が設定されているという外観が残ってしまい、不動産の価値を毀損しかねません。不動産の価値を高めるためにも、抵当権抹消登記手続きを早めに行うことが大切です。