ローン契約で不動産に抵当権を設定している場合、債務の支払いができなくなると競売手続きで不動産が売却されます。では、抵当権を複数設定している場合、それぞれの金融機関は債権を回収できるのでしょうか。
このコラムでは、抵当権者としての金融機関の配当について解説します。二番抵当権のローン契約を考えている方はぜひ参考にしてください。
- 抵当権を不動産に複数設定している場合は登記の順番で優劣が決定される
- 不動産担保ローンは一番抵当が設定されていても抵当権を設定して借入可能な場合がある
- 不動産に設定した抵当権の実行が行われると二番抵当についての債務弁済は一番抵当に劣後する
- 不動産を競売にかけても二番抵当の金融機関は一番抵当の配当で残った分しか配当されない
そもそも抵当権とは？
不動産担保ローンを組む場面では、「抵当権」という言葉を聞くことも多いかもしれません。
抵当権は、民法第369条1項で「抵当権は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」と規定されています。
これは、「債務者などが不動産を手元に留めたまま債務の担保として提供し、その不動産の代金などから他の債権者よりも優先して弁済を受けることができる権利」という意味です。
一般的に、不動産の売買は高額な取引であるため、不動産購入時にローンを組んで不動産の購入時の借入金（債務）について抵当権を設定していることが多いです。
しかし、不動産担保ローンでは、不動産購入時でなくても「担保」として抵当権を設定できる場合があります。
また、「担保」には人的担保と物的担保があり、人的担保の代表例が保証人、物的担保の代表例が抵当権です。
融資する金融機関（債権者）は、万が一債務者の支払いが滞った場合に備えて担保を設定しておくことで、保証人に対する保証債務履行請求、あるいは不動産の売却代金などから支払いに充てることが可能です。
少額のカードローンなどの借り入れの場合はお金を借りる方（債務者）の経済的信用が主な判断材料であるのに対し、不動産担保ローンの場合は債務者の経済的信用だけでなく、不動産も担保にする必要があります。
関連記事：不動産の抵当権とは？内容や仕組みについてわかりやすく解説
抵当権は複数設定することができる
ひとつの不動産に対して、所有権はひとつしか成立しません。そのため、不動産の所有者はひとりです。
所有者が2人になると、一方の所有者が不動産を使用する際、もう一方の所有者が使用できなくなるなど権利関係の矛盾が生じます。
これに対し、ローンの担保として不動産に抵当権を設定する場合、ローン契約が複数であれば抵当権で担保している債務内容もそれぞれ異なり、権利関係の矛盾は生じません。そのため、抵当権を複数設定することが可能です。実際に、ひとつの不動産に抵当権が4つから6つ程度設定されているケースもあります。
では、担保の不動産が競売で売却された場合、各金融機関の間で売却代金を奪い合う事態にならないのでしょうか。
この点、抵当権には優先順位があり、登記された順（早いもの順）に順位が決定されます。最初に設定された抵当権を「一番抵当権」、2番目に設定された抵当権を「二番抵当権」と呼び、その後三番、四番と続きます。
抵当権は登記の先後で優劣を決定できるため、複数設定しても矛盾や問題が生じません。
関連記事：不動産担保と抵当権はどう違う？登録や抹消方法ほか根抵当権まで解説
抵当権が複数設定されるのはどんなとき？
抵当権が複数設定される場面として、どのようなケースが想定されるのでしょうか。
一般的に、不動産を住宅ローンで購入する場合、ローン債務の担保として一番抵当権を設定します。その後、ある程度ローンの支払いが進んで債務額が減少していくと、不動産の売却価格に他の債務を担保できる余力が生まれてくるので、新たにローンを組み、その債務の担保として抵当権を設定するケースが少なくありません。
なお、不動産の価値が高く、購入当初から余力のある場合は、ローンの支払いが進んでいなくても別の債務の担保として抵当権を設定できる場合もあります。
二番抵当権はどのように実行される？
抵当権で担保されている債権について、債務が弁済されない場合には、抵当権者が不動産を競売にかけて売却代金から債務の弁済に充てることが可能です。この方法を「抵当権の実行」といいます。
抵当権が実行された場合、債権者は不動産の売却代金を債務弁済に充当しますが、抵当権が複数設定されている場合、一番抵当権が二番抵当権に優先することになります。
ここでは、一番抵当権と二番抵当権の違い、二番抵当権の実行について解説します。
一番抵当権へ優先弁済が原則
抵当権が実行されて不動産が売却されると、その売却代金から債務が弁済されます。
抵当権が2つ設定されている場合、まず一番抵当権の債務が弁済され、その後、二番抵当権の債務が弁済されます。
このとき、それぞれの債務の弁済で支払われる額は、一番抵当権と二番抵当権の債権額に応じて按分（あんぶん）されるのではなく、一番抵当権の債務の支払い後に不動産の売却代金が残っている場合、残った代金から二番抵当権の債務が支払われます。
つまり、抵当権者の貸付金額の大小ではなく、一番抵当権者から順に弁済を受ける仕組みです。
二番抵当権が実行されるケース
前述のように、抵当権が実行されると一番抵当権者から順に弁済を受けますが、ローン契約後すぐに抵当権を実行できるわけではありません。
抵当権の目的は、不動産の交換価値を把握して債務者の債務履行を促すことです。債務者が債務を確実に履行しているのであれば、むしろ抵当権を実行しない方が弁済される額が大きくなることもあります。
そのため、抵当権を実行するためには、債務者の返済が滞っているなど債務不履行に陥っている状況が必要です。
抵当権の実行について、具体的なケースで考えてみましょう。
債務者Dが金融機関Ａと2,000万円のローンを組み、不動産に抵当権を設定して登記が完了したとします。
次に、Dが別の金融機関Bと900万円のローンを組み、不動産に抵当権を設定して登記が完了し、さらに別の金融機関Cとも500万円のローンを組み、抵当権を設定して登記が完了したとしましょう。
この場合、抵当権の設定登記の順番は「A→B→C」のため、Aが一番抵当権者、Bが二番抵当権者、Cが三番抵当権者です。
ここで、Dの支払いが滞り、不動産が競売にかけられ落札額が3,000万円だった場合、一番抵当権から順に配当されるので、Aが2,000万円、Bが900万円、Ｃは残りの100万円のみの配当となります。
では、落札額が2,500万円だった場合はどうなるのでしょうか。
その場合、Aが2,000万円、Bが500万円、Cは0円の配当です。
抵当権の順位や不動産の落札額によって、抵当権者であっても弁済を受けられない場合がある点に注意が必要です。
二番抵当権の実行の申し入れは可能？
抵当権の実行の際には、不動産の売却代金について、一番抵当権分の債務を全額弁済して余剰分があれば二番抵当権分の債務が弁済されます。
仮に、一番抵当権分の債務の支払いに充てる目的で他の債権者から借入をして二番抵当権を設定し、二番抵当権者に対する債務返済を滞らせて一番抵当権者に返済を続けていた場合、二番抵当権者が抵当権を実行できないと、そもそも二番抵当権は担保として機能していません。
こうした不都合を避ける意味から、抵当権者であれば順位に関係なく抵当権の実行が可能とされています。
具体的には、抵当権の実行として競売を行う場合、抵当権を設定している不動産の所在地を管轄する裁判所に申立書を提出して手続きを行います。
ただし、競売を行っても二番以下の後順位抵当権者に配当見込みがない場合は、その時点で後順位抵当権者を保護する必要はありません。逆に、抵当権の実行を考えていない一番抵当権者の意思を尊重する必要があるので、二番抵当権者に配当見込みがない状況で二番抵当権者の抵当権実行は取り消されることになります。
この点、配当を期待できない二番抵当権者から一番抵当権者に対し、抵当権の実行をしてもらえるよう申し入れること自体は可能です。しかし、債務者が一番抵当権者に順調に支払っている状態だと、二番抵当権者の申し入れに同意する可能性は非常に低いでしょう。
抵当権の順位を変更することはできる？
抵当権の順位は、登記された順（早いもの順）ですが、各抵当権者が合意をすれば「抵当権の順位の変更」（民法第374条）という手続きで、順位の変更が可能です。
ただし、一般的には抵当権者の順位が低くなると配当も少なくなるので、抵当権自体を他の債務の担保にしている転抵当権者（民法第376条1項前段）など、抵当権者の順位変更によって不利益を受ける利害関係人がいる場合は、その利害関係人の承諾が必要です。
また、順位変更は、登記を完了させることによって効力が発生する制度です。
なお、抵当権の順位変更は、競売の配当額に大きな影響があるので、実際のところ、一番抵当権者によほどの利益がない限り、順位変更に同意することはありません。
二番抵当で不動産担保ローンを組むときの注意点
二番抵当権を設定する形で不動産担保ローンを組むことは可能です。しかし、すべての金融機関で可能というわけではなく、融資の条件に二番抵当でも可能である旨が記載されているローンに限られます。
この点、二番抵当の不動産担保ローンを契約できる金融機関はノンバンク系が比較的多い傾向にあります。
また、二番抵当の不動産担保ローンは一番抵当の場合よりも条件が厳しくなっています。
【二番抵当で不動産担保ローンを組むときの注意点】
- 金利が高い傾向がある
- 借入上限額が低い
- 希望額の借入にならないことがある
なぜ、二番抵当の不動産担保ローンだと融資の条件が厳しくなるのか理由をご説明します。
二番抵当の場合は金利が高い傾向がある
二番抵当で不動産担保ローンを組む場合、一番抵当と比較すると金利が高く設定される傾向があります。
不動産競売の際、一番抵当を有している金融機関は優先して配当を受けられますが、二番抵当で融資した金融機関は、一番抵当の配当で配当金が底を尽きてしまえば配当を受けることができません。
そのため、二番抵当で融資する金融機関は貸し倒れリスクを考慮し、金利を高く設定するのが通常です。
また、金利が高くなると支払総額が増えるので、返済計画をしっかり立てる必要があります。
| 不動産担保ローンの抵当権の順位 | 金利相場 |
| 一番抵当権 | 低い |
| 二番抵当権 | 高い |
二番抵当の場合は借入上限額が低い
抵当権の実行によって一番抵当に優先される二番抵当は、配当を受ける額が少なくなります。
そうすると、二番抵当では不動産の価値どおりの額を弁済に充てることができず、一番抵当で配当される額を差し引いて借入上限額を設定しないと、競売の配当で完済されないリスクがあります。そのため、二番抵当の場合は借入上限額が低い傾向が見られるわけです。
また、高額な借入額を希望すると審査に落ちる可能性もあるので、希望金額についても注意が必要です。
関連記事：不動産担保ローンとは？特徴とメリット・デメリットを知って活用しよう
二番抵当でも借入できる不動産担保ローン
不動産担保ローンを組む場合、銀行では一番抵当を条件にしているケースがほとんどです。これに対し、ノンバンク系では二番抵当であっても不動産担保ローンを組める可能性があります。
セゾンファンデックスの「事業者向け不動産担保ローン」では、抵当権の順位は問われません。法人や代表者が所有する不動産だけでなく、その親族が所有する不動産も担保にすることが可能です。また、担保物件となる不動産の対象エリアは全国に対応しています。
二番抵当で不動産担保ローンをお考えの方は、セゾンファンデックスの「事業者向け不動産担保ローン」を検討してみてはいかがでしょうか。
セゾンファンデックス 事業者向け不動産担保ローンの詳細はこちら
おわりに
抵当権は不動産の価値を担保にする手段ですが、抵当権の順位によって担保できる債務の額は大きく変わってきます。後順位抵当権者となる金融機関は、あらかじめ債務の弁済が受けられないリスクを予測しておかなければなりません。そのため、一番抵当を条件としている金融機関が多いです。二番抵当で融資を受けられる不動産担保ローンは貴重ですので、他の金融機関で二番抵当を理由に断られた方は一度相談してみると良いかもしれません。
