マンション管理計画認定制度とはどのようなものかご存知でしょうか？今回のコラムでは、2022年から施行された同制度の概要やメリット、他の似た制度との違いなどを分かりやすくまとめていきます。
認定基準や申請の流れ、必要書類についても解説しているので、マンション管理計画認定制度の申請をお考えの方は必読です。
マンション管理計画認定制度の概要
マンションの管理が適正に行われているかを客観的に判断するマンション管理計画認定制度は、2022年4月から施行されました。
マンションの管理組合で方針を定めた管理計画を地方自治体に提出し、いくつかの判定基準をクリアしているかどうかで認定か非認定か決定されます。認定は5年が有効期限となっており、5年ごとの更新が必要です。
マンション管理計画認定制度が施行された背景にあるのは、マンションの管理不全の深刻化。2020年現在、築40年以上のマンションは103万3,000戸と中古マンション全体の15％を占めます。20年後には約4倍となる試算があるなど、マンションの老朽化が進んでいくことは避けられません。
さらにマンション居住者の高齢化も進んでいることから、管理組合の役員となる人材が不足したり非居住者が増加したりといった懸念も生まれるのです。マンションの老朽化を防いで適正な維持管理を促進するうえで、マンション管理計画認定制度は重要なものといえます。
ただし１つ注意しておきたいのが、マンション管理適正化推進計画作成が行われている地方公共団体のみでしか制度の申請が行えない点です。制度が開始されてから日が経っていないこともあり、計画書の作成を予定しているものの、時期は数年後という自治体も少なくありません。
制度の申請に興味がある場合は、まずお住まいの地方自治体にマンション管理適正化推進計画があるか調べておきましょう。
マンション管理適正評価制度との違いは？
マンション管理計画認定制度と同じく2022年4月から開始されたのが、マンション管理適正評価制度です。
マンションの管理適正化を推進するという点では同様の２つの制度ですが、どのように異なっているのか表にまとめてみましょう。
| 制度の名称 | マンション管理計画認定制度 | マンション管理適正評価制度 |
| 制度を実施する機関 | 国土交通省・地方公共団体 | マンション管理業協会 |
| 審査項目数 | 管理規約や長期修繕計画など約16項目 | 管理組合収支や耐震診断、建築・設備など約30項目 |
| 判定 | 認定および非認定 | ☆0～5の6段階評価 |
| 有効期限 | 5年 | 1年 |
| 費用 | システム利用料：10,000円＋事前確認審査料および地方自治体への手数料 （申請方法により、必要なものと必要ないものがある） | 登録料5,500円＋評価・申請手数料 ※2022年度は登録料無料 |
| 制度実施エリア | 認定を実施する地方公共団体のみ | 日本全国 |
マンション管理業協会に登録することで上記２つの制度を同時申請できるので、マンションの評価を上げるために注力したい場合には、両方の制度への申請も考えてみましょう。
参照元：国土交通省｜マンション管理適正化法・建替円滑化法の改正について
マンション管理計画認定制度のメリット
続いて、マンション管理計画認定制度のメリットをまとめていきます。
・住宅ローンの金利が引き下げられる
マンション管理計画認定制度の認定を受けた中古マンションや新築マンションを購入する場合、契約から5年間金利が0.25％程度引き下げられます。これはフラット35における金利優遇の一部となっており、耐震性や省エネルギー性に優れた住宅に対する金利優遇などとも併せて金利引き下げが可能。住宅ローンを少しでも減らしたい方にとっては、大きなメリットとなります。
・マンションの管理水準の維持・向上につながる
5年ごとに更新が行われるため、マンション側は認定を受けたあとも管理水準を維持しようと動かざるを得ません。するとマンションの管理がしっかりと行われ、住みやすさの向上につながるのです。
また修繕を行う際修繕費を出し渋る住民がいても、マンション管理計画認定制度に申請するためといった理由があれば修繕を進めやすくなるでしょう。
・市場での評価が上がり、売却時の価値が向上する
マンション管理計画認定制度の認定を受けているマンションは、住環境が整い住民の管理意識も高いと考えられます。制度の認定を受けていることをアピールしていくことで、売却時も高い値段がつきやすい人気物件となる確率が上がるのです。
・マンション購入を考えている方が管理状況を把握できる
マンションを購入するときには立地や間取りも重要ですが、きちんと管理されているかもチェックしたいポイントです。購入前に管理状況を把握することは困難ですが、マンション管理計画認定制度に認定されていることが分かれば、管理状況が良いことを把握できます。
今後マンション管理計画認定制度が浸透していくと、物件を探すときの基準として用いられる可能性もあるでしょう。
マンション管理計画認定制度のデメリット
多くのメリットがあるマンション管理計画認定制度ですが、いくつかのデメリットも考えられます。
・管理組合の事務負担が増える
5年ごとの更新に際して再度提出が求められる書類があるほか、再度認定を受けるかどうかの決議を得る必要もあります。また管理に関して問い合わせや改善命令があった場合には管理組合の方で対応しなければならないため、事務負担が大きくなってしまうのです。
・5年ごとに費用負担がある
更新には費用負担があります。5年間認定を受けたことで費用対効果があったのか、など住民の間で意見が割れれば更新ができなくなる恐れもあります。費用をどこから捻出するかは、更新の時期が迫ってくる前によく話し合っておきましょう。
・修繕積立金の大幅な見直しや負担増につながる恐れがある
マンション管理計画認定制度の認定に向けて購入当初の修繕計画を大幅に見直した場合、当初の修繕積立金よりも金額が上がってしまう可能性もあります。
また多くのマンションで採用されている段階増額積立方式は、修繕積立金を一定期間ごとに値上げするものですが、制度に申請するためには均等積立方式での修繕積立金徴収が求められています。
均等積立方式は総額としては段階増額積立方式と同じになるものの、年数で均等に割って徴収するために、月ごとの負担は大きくなってしまうのです。均等積立方式を採用することで、マンション購入直後に負担額が増え家計が圧迫される場合も少なくないでしょう。
マンション管理計画認定制度認定の基準は？
先述のとおりマンション管理計画認定制度認定の基準は約16項目あり、自治体によっては独自の認定基準が設けられています。ここでは認定基準の詳細に加え、一部の自治体が独自で設けた認定基準の詳細も見ていきましょう。
管理組合および管理組合の経理に関する事項
管理組合や管理組合における経理に関係する基準は以下のとおりです。
- 管理者などが定められている
- 監事が選び出されている
- 年に1回以上集会が開催されている
- 修繕積立金や管理費など項目ごとに経理が明瞭に区分されている
- 修繕積立金を別の会計として利用していない
- 申請直前年度の終了日時点で、3ヵ月以上の修繕積立金滞納者が全居住者の1割以内である
管理組合に関する基本的な事項や、修繕積立金を中心とした経理の内容となっています。
管理規約に関する事項
続いてマンション管理に欠かせない、管理規約に関する事項です。
- 管理規約がきちんと作成されている
- 管理規約内に点検時や緊急時などの専有部への立ち入り、これまでの修繕履歴情報の管理について定めた項目がある
- 管理組合の管理・財務情報に関する書面の交付や電子メールなどを用いた情報提供について、管理規約内で定められている
管理規約の内容について詳しく基準が定められているのが分かります。
長期修繕計画に関する事項
マンションの維持に必要不可欠な長期修繕計画に関しても、以下のような基準があります。
- 国土交通省の定める長期修繕計画標準様式に基づいて長期修繕計画が作成され、計画の内容や修繕積立金額が集会で決議されている
- 7年以内に長期修繕計画の見直しおよび作成が行われている
- 長期修繕計画の計画期間が30年以上であり、同時に残りの期間内で大規模修繕工事が2回以上行われるよう設定されている
- 長期修繕計画内で、一時的な修繕積立金を徴収する予定がない（＝均等積立方式である）
- 長期修繕計画全体の修繕積立金総額に基づいて算定された修繕積立金平均額が、著しく低額でない（※原則として「修繕積立金に関するガイドライン」に記載された下限値を上回っていなければならない）
- 長期修繕計画期間の最終年度に借入金の残高がない
さまざまな項目がありますが、基準をクリアするために計画の見直しを迫られるマンションも少なくないでしょう。
その他の事項
上記の分類以外にも、基準が定められています。
- 居住者名簿・組合員名簿を備え、年に1度以上内容を確認している
- マンション管理適正化指針と照らし合わせ、適切な内容である
年に1度以上の名簿確認は、個人情報などの観点から行うのが困難な場合もあり得ます。
自治体独自の認定基準も
マンション管理計画認定制度に認定されるために、自治体独自の認定基準の有無は必ず確認しておきましょう。ここでは、参考までに2つの自治体における独自の認定基準をまとめます。
・愛知県名古屋市
最初に取り上げるのは、愛知県名古屋市独自の認定基準です。
- 町内の自治会と連絡窓口が設けられている
- 災害時、居住者の安否を確認するための方法について定められている
自治会や安否確認などの項目が定められています。
・東京都板橋区
つづいて東京都板橋区独自の認定基準は以下のとおりです。
- 理事会の開催および議事録の作成が行われ、議事録が適切に保管されている
- 集会の議事録が作成され、適切に保管されている
- 要援護者名簿を備えている
- 名簿の取り扱いに関する規定があり、管理組合が適切に保管・利用している
- マンションに関する設計図や点検の記録、届出書、修繕の履歴などを適切に管理している
- 建築物や設備の法定検査・点検および、マンションの適切な維持管理のために必要な清掃や設備点検が実施されている
- 細則が作成され、適切に保管されている
先程説明した項目の内容を補足するような項目が多くなっています。
マンション管理計画認定制度申請までの流れは？
マンション管理計画認定制度の申請は、自治体の窓口に直接か郵送で申請する方法と、オンラインで申請する方法があります。窓口での申請の場合、自治体によっては直接申請のみ対応しているケースもあるほか手続きの流れが異なることも多いため、申請する自治体に事前に確認しましょう。
一方オンライン申請は、審査の事務手続きを省略できるため申請手続きが円滑に進められます。どういった流れで申請できるのか、詳しく見ていきましょう。
マンション管理センターに認定申請を依頼する
まずは管理計画認定支援サービスを行う団体であるマンション管理センターに対し、認定申請を依頼します。
マンション管理士が事前確認を行う
申請には事前確認適合証（適合通知）が必要です。そのため事前確認講習受講済のマンション管理士が、地方公共団体に認定申請する前段階で認定基準を満たしているか事前確認を行います。なお地方公共団体独自の認定基準は、事前確認の対象外です。
事前確認適合通知が発行される
事前確認で認定基準を満たしていると判断されれば、事前確認適合証が発行されます。事前確認適合証があれば、基本的に審査を通過できるでしょう。
各地方自治体に認定申請を行う
マンション管理センターのシステム上で必要事項を入力することにより、地方公共団体に提出する申請書が自動的に作成されます。完成した申請書を各地方自治体に提出し、認定申請に関わる手続きが完了します。
認定を受ける
申請を終えて無事認定を受けたのち、地方公共団体から認定通知書が発行されます。なお、認定を受けたマンションの中で認定されたことを公表する同意をしたマンションは、マンション管理センターの管理計画認定マンション閲覧サイトで公表されるのです。
どんなマンションでも認定申請できる？
先に説明したとおり、マンション管理適正化推進計画が作成されていない地方公共団体では認定申請が行えません。また1人のオーナーが一棟すべてを所有しているような賃貸マンションは認定申請の対象外となっているため、いわゆる分譲マンションであれば認定申請の対象となります。
マンション管理計画認定制度の申請にかかる費用や必要書類は？
マンション管理計画認定制度の申請にかかる費用や必要な書類には、どのようなものがあるのか気になる方も多いと思います。ここでは大体の費用感や神奈川県を例にとり必要な書類をまとめてみました。
費用
申請にかかる費用の詳細は、以下のとおりになります。
| マンション管理センターシステム利用料 | 10,000円／1申請 |
| 事前確認審査料 （管理計画認定手支援サービスを利用する場合） | 10,000円 |
| 自治体手数料 | 自治体によって異なる |
自治体手数料は自治体によって大きく異なるほか、2022年度は無料とする自治体もあります。なお、2022年度の申請に関しては、事前確認審査料も無料です。
必要書類
マンション管理計画認定制度に必要とされる書類に関しても自治体によって異なりますが、神奈川県では以下のようになります。
- 認定申請書
- 管理規約・総会議事録・長期修繕計画の写し
- 貸借対照表
- 収支決算書
- 修繕積立金滞納額が分かる書類
- 組合員・居住者の名簿の保証書
自治体独自の認定項目がある場合などには上記と異なった書類が必要となる場合もあるため、書類を集める前にまずどういった書類が必要か調べておきましょう。
マンション管理計画認定制度認定のために管理組合ができることは？
マンション管理計画認定制度を申請したいものの、今の状態のままで認定されるか不安と考える方も多いでしょう。ここからは、管理組合として認定のために何ができるかをまとめます。
管理規約の変更を検討する
管理規約の内容が認定基準にそぐわない場合は、管理規約の変更を検討しましょう。認定基準に挙げられている項目は、すべてマンションの管理を適正化するためのもの。基準に沿った管理規約の変更は、マンションの維持管理の質向上にもつながると考えられます。
法で定められた点検が実施されているか確認する
認定基準に含まれた法定点検の実施を確認するのは、今すぐにでもできるものです。多くのマンションでは管理会社が行っているはずなので問題はないと思いますが、万が一点検が行われていないと認定されない可能性もあるため、早いうちに確認しておきましょう。
長期修繕計画に問題がないか確認する
直近7年以内に長期修繕計画の見直しを行っていない場合には、認定基準を満たすために見直しを実施しましょう。内容に関しても、建築工事の単価、税率の変動などが情勢にそぐわないものになっていないかなどを見直す必要があります。
災害への対策を確認する
災害への対策も認定項目のひとつ。万が一の災害にきちんと備えておくことは、マンションに居住するうえでも重要なポイントです。現行の防災対策が認定基準を満たしているか、満たしていない場合にはどこが足りないのか把握し、整理しましょう。
おわりに
マンション管理計画認定制度は、認定を受けることで住環境が良くなる、物件の価値が上昇し売却時の価格向上が見込まれるものです。
お住まいの地方自治体がマンション管理計画認定制度の認定を受け付けているようであれば、ぜひ申請を検討してみてください。
また新たなマンション購入を考える方は、マンション選びの軸のひとつとして活用してみましょう。
