リースバックのデメリットは？メリットやよくあるトラブル、失敗しないためのコツをお届け

さまざまな理由で持ち家を手放そうとしている方に検討してほしいのがリースバックです。持ち家などの不動産を売却し、購入者と賃貸借契約を結んでその不動産を使い続ける手法。このコラムでは、持ち家の売却に当たってリースバックを検討している方に向け、リースバックのメリット・デメリットを詳しく解説します。最後まで読めば、メリット・デメリットを理解したうえでリースバックを賢く使えるようになるでしょう。

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リースバックとは？

リースバックとは、持ち家を不動産会社や専門に手がける企業に売却し、同時に賃貸借契約を結んで住み続ける手法を指します。正式名称を「セールス・アンド・リースバック」ということからも分かるように、一度売却により所有権を手放したうえで、改めて借り直すのが大きな特徴です。

まとまったお金が手に入るうえ、住み慣れた家にそのまま住み続けられるのがメリットです。一方、所有権がなくなるうえに、トラブルも散見されたりするため、注意する必要はあります。

リースバックのデメリット

リースバックには、以下のとおりデメリットもあります。

• 売却価格が相場より低くなる可能性がある
• 家賃の支払いが発生する
• 賃貸期間に制限がある場合も
• 不動産の所有権がなくなる
• 将来の不動産価格上昇の恩恵を受けられない
• リースバック業者の倒産リスク

それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。

売却価格が相場より低くなる可能性がある

リースバックでは、通常の売買契約に比べて売却価格が低いケースが多いです。これには、不動産会社やリースバック会社の事情が関係しています。

リースバックで買取った不動産は、通常の不動産とは違い、自由に売却はできません。なぜなら賃貸借契約を結んで住んでいる借主の存在は無視できないからです。そのため、不動産会社やリースバック会社は、不動産価格の下落リスクを長期間抱えることになるため、買取価格を低く設定せざるを得ないという事情があります。

ただし、実際の売却価格は個々のケースによって異なり、それは不動産は個別要因が多く、不動産会社やリースバック会社によっても評価方法が異なるためです。実際にリースバックで持ち家を売却する際は、複数の不動産会社・リースバック会社に相談してみましょう。

家賃の支払いが発生する

リースバックでは、家賃の支払いが発生します。すでに触れたとおり、固定資産税やローンの返済などはなくなりますが、その代わり毎月家賃を支払わなくてはいけません。家賃を支払い続けられるかどうかも含め、将来の資金設計をしなくてはいけない点に注意が必要です。

賃貸期間に制限がある場合も

リースバックでの賃貸期間には制限があるケースもあるため、注意しましょう。リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約として締結されることもあります。

定期借家契約とは、契約期間が事前に決められている賃貸借契約です。契約期間が満了した際、貸主との合意があれば再契約できますが、合意に至らなければ退去しなくてはいけません。そのため、貸主の考え方次第では、住み続けられなくなるリスクがあります。

不動産の所有権がなくなる

リースバックは不動産売買の一種です。売買契約を締結した後は、所定の日までに購入者に物件を引き渡さなくてはならず、所有権も失うことになります。売却後も住み続けることはできますが、あくまで賃貸物件として借りているに過ぎません。

ただし、所有権がなくなったという事実は、ご自身から言い出さない限りは周囲に知られることもないため、さほど影響はないでしょう。

将来の不動産価格上昇の恩恵を受けられない

リースバックを利用すると、将来の不動産価格上昇による利益を得る機会を失うことになります。例えば、現在5,000万円の価値がある物件をリースバックで4,500万円で売却したとします。5年後にその地域の不動産価格が20%上昇し、同じ物件が6,000万円の価値になったとしても、すでに所有権を手放しているため、この1,500万円の価値上昇分を享受することはできません。特に、都市部や発展が見込まれる地域では、この機会損失が大きくなる可能性があります。長期的な資産形成や相続対策を考えている場合は、この点を慎重に検討する必要があるでしょう。

リースバック業者の倒産リスク

リースバック業者の経営状況や財務健全性は、契約後の居住の安定性に大きく影響します。万が一、リースバック業者が倒産した場合、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

まず、物件が債権者に差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。この場合、新しい所有者が現在の賃貸借契約を継続するか否かは不透明です。最悪の場合、契約期間中であっても退去を求められる可能性があります。

また、倒産処理の過程で、家賃の支払い先や物件の管理体制が突然変更される可能性もあります。これにより、急な修繕や管理サービスの質の低下などの問題が発生する可能性があります。

リースバック業者選びの際は、その企業の財務状況や業界での評判、過去の実績などを十分に調査することが重要です。上場企業や大手金融機関のグループ会社など、信頼性の高い業者を選ぶことで、このリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとして、以下の4点が挙げられます。

• そのまま住み続けられる
• まとまったお金が手に入る
• 家の維持費が必要なくなる
• 災害リスクを転嫁できる

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

そのまま住み続けられる

リースバックでは、持ち家を手放した後も、同じ場所に住み続けることができます。

一般的な不動産の売買では、売買契約を結んだら購入者に物件を引き渡さないといけません。そのため、所定の引渡日までに引っ越しをする必要があります。さらに、内覧の対応をしたり、引っ越し作業をしたりしているのを見られて、噂が立つことも珍しくありません。

しかし、リースバックであれば引っ越しの必要がなく、生活環境を変えず住み続けられます。できるだけ生活環境を変えたくない方にも向いている方法です。また、外見からはリースバックをしたことはまず分かりません。「○○さんのお宅、引っ越すみたい」など、噂になることはなく、プライバシーも保たれます。

まとまったお金が手に入る

リースバックを使うと、まとまったお金が早期に手に入るのがメリットです。リースバックは、不動産会社やリースバック会社が、持ち家などの不動産を一括現金で買取ります。

契約までの一般的な流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社やリースバック会社に相談・問い合わせをする
2. 簡易査定を行う
3. 面談・現地調査を行い、正式な買取価格・家賃が提示される
4. 条件面で同意が得られたら契約をし、売買代金が振り込まれる

実際にどれだけ時間がかかるかはケースバイケースですが、早いと2週間程度で契約に至ることもあります。通常の不動産売却のように、媒介契約を結んで販売活動をし、買主を探す必要はありません。売却までに要する時間も、圧倒的に短縮できるでしょう。

なお、リースバックと同様、持ち家を使って資金調達する手段としてリバースモーゲージがあります。しかし、リバースモーゲージはあくまで「お金を借りる」ことであるのに対し、リースバックは「売買代金として受け取る」ため、返済義務はありません。

家の維持費が必要なくなる

リースバックで持ち家を売却した後は、当然維持費も不要になります。売買代金で住宅ローンの残債を完済できれば、その後の支払いは生じず、また固定資産税も所有者ではなくなるため、払う必要がありません。

外壁や屋根などのメンテナンスにかかる費用も、所有者が負担するため、借主であれば払わなくて良いケースも多いです。ただし、契約の内容によっては、借主が修繕費を負担することもあるため、事前に注意深く確認しておきましょう。

災害リスクを転嫁できる

リースバックを使い、災害リスクを転嫁することが可能です。災害によって家屋が倒壊・破損した場合、資産価値は損なわれます。仮に、その家屋が持ち家だった場合は、災害に遭ったとしても住宅ローンの支払いは続けなくてはいけません。新しい家を購入したり、借りて住んだりした場合、経済的負担は膨れ上がります。

しかし、リースバックであれば、単に借りて住んでいるだけに過ぎません。災害によって家屋が倒壊・破損したとしても、そのことだけで経済的負担が膨れあがる可能性が低いのは大きなメリットです。

リースバックでよくあるトラブル 

リースバックは便利な手段であるものの、以下のとおり、トラブルも散見されるため注意が必要です。

• 家賃が払えなくなる
• 勝手に家を売却された
• 買戻し金額が想定していたより高い
• 買取先のリースバック会社が倒産した

それぞれのトラブルについて、詳しく解説します。

家賃が払えなくなる

家賃が想定よりも高かったり、途中で値上げしたりしたなどの理由により、家賃の支払いが難しくなるケースが考えられます。

家賃が払えなくなった場合、最終的には引っ越しをしなくてはいけません。払えなくなってから引っ越し（退去）までの流れは、以下のとおりです。

1. 借主への督促が行われる
2. 保証人への督促が行われる
3. 内容証明郵便による通知が行われる
4. 契約解除通知が行われる
5. 退去に至る

督促が行われたらすぐに払うのがしかるべき対応ですが、難しい場合は「1ヵ月後なら払えそう」など、代案を伝えるのも一つの方法です。全く反応せずに放置しておくのは避けましょう。

勝手に家を売却された

リースバックで借りていたはずの家を勝手に売却されてしまうトラブルも考えられます。

理論上、家の所有権は購入者側に移っているので、第三者に売却することは可能です。そのため、賃貸契約の際に「勝手に売却しないこと」を契約書の条項として盛り込んでいたにもかかわらず、賃貸契約更新を断られることも往々にしてあります。売却先となる第三者と賃貸契約を結べれば住み続けられますが、住んでいる側としては不安を感じるはずです。

買戻し金額が想定していたより高い

買戻し金額が想定より高くなることがあるのも、リースバックによるトラブルのひとつです。具体的な金額はケースバイケースですが、契約時に提示された金額より高く設定されることも往々にしてあります。理由は、ビジネスとして利益を出さなくてはいけないからです。

購入者である不動産会社にとっては、買戻しは自社が所有する物件の売却に当たります。そのため、物件を購入した時の金額（つまり、リースバックにもとづき売却した時の金額）に自社の利益や諸費用を含めた分を買戻し金額として提示しなくてはいけません。買戻し価格が周辺地域の相場より高くなる場合もあります。

また、買戻し自体を拒否される可能性があるため注意が必要です。買戻しができなければ賃貸借契約を更新して住み続けるか、退去するかのいずれかを選ばなくてはいけません。

買取先のリースバック会社が倒産した

買取先となっているリースバック会社が倒産する可能性もあります。この場合、買取ってもらった自宅は倒産したリースバック会社の資産であるため、競売によって売却される場合もあるため注意が必要です。

一般的に、契約内容は新しい所有者に引き継がれるため、住み続けられることが多いですが、100％保証されているわけではありません。事情が変わり、急に退去を余儀なくされるおそれもあります。契約に先立ち、リースバック会社の経営状況に問題がないか、確認しておきましょう。

リースバックで失敗しないためのコツ

リースバックで失敗しないためには、以下のコツを心がけて行動しましょう。

• 契約内容をしっかり確認する
• 売却予定物件の適正価格を把握する
• 買戻しの条件もチェックしておく
• 信頼できる不動産会社を探す

契約内容をしっかり確認する

リースバック契約時には、売買価格・賃貸価格・契約期間・契約形態などの契約内容を確認し、トラブルを予防しましょう。

特に、賃貸借契約の種類には注意が必要です。以下のうち、どちらに当てはまるかによっても住み続けられる期間が異なってきます。

普通借家契約	一定の契約期間（2年が多い）を設定して更新する契約。借主が更新を希望している限りは、貸主からの一方的な解約や契約更新の拒絶はできない。家賃の値上げをする際も正当な理由が必要。
定期借家契約	契約の更新をしない賃貸借契約。一定の契約期間が終了したら、借主は必ず明け渡しをしなくてはいけない。貸主と借主が合意した場合、再契約は可能。

また、契約内容については口頭で質問するだけでなく、契約書の内容とも照らし合わせ矛盾がないか確認しましょう。

売却予定物件の適正価格を把握する

通常の売買契約にもとづき手放した場合、どのぐらいで売却できるのかを、不動産一括査定サイトなどを使って査定してもらい、事前に把握しておきましょう。すでに触れたとおり、リースバックでの買取価格は、通常の売買契約の場合と比べると低くなることが多いです。

しかし、適正価格と大幅にかけ離れた金額を提示されることもあります。そして、提示された買取価格が低いかどうかは、適正価格を知らないと分かりません。不利な条件で契約しないためにも、売却予定物件の適正価格は事前に把握しておくのをおすすめします。

買戻しの条件もチェックしておく

将来買戻したくなった場合に備えて、条件もチェックしておきましょう。契約書など書面に落とし込んであれば、後々のトラブルも防げます。

信頼できる不動産会社を探す

リースバックで持ち家を手放す際は、実績が豊富な不動産会社や上場企業など、信頼できるところに依頼しましょう。おすすめのサービスとして、セゾンのリースバックをご紹介します。

運営会社のセゾンファンデックスは、東証プライム上場企業・クレディセゾンのグループ会社です。リースバックをはじめ、さまざまな金融サービスを個人・法人向けに長く展開してきた企業であり、取引実績も豊富。「リースバックを頼むなら、信頼に足るところに」という方にも自信を持っておすすめできるので、まずは一度お問い合わせください。

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おわりに 

リースバックは、まとまったお金を確保でき、住み慣れた家に住み続けられる便利なサービスです。将来的に買戻すことも可能なため、愛着ある家から離れたくない方に向いているでしょう。しかし、契約内容次第では、途中で賃貸借契約が打ち切られたり、買戻しを拒否されたりなどのトラブルに巻き込まれるおそれもあります。家賃を払い続けるだけの資金も用意しなくてはいけません。

やはり重要なのは「どこに頼むか」。上場企業や実績が豊富な不動産会社など、信頼に足るところを選んで依頼するのが大切です。