【節税対策】法人として不動産を持つメリットとは？詳しくチェック

法人として不動産を持つメリットとして、高い節税効果が期待できる点が挙げられます。特に個人所得の高い場合は資産管理法人を設立し、その法人で不動産投資を行うことで税金対策ができるでしょう。そこで、このコラムでは会社設立の流れも含め、法人として不動産をもつメリットについて解説していきます。

節税対策を法人として行うなら不動産投資

所得が高い個人では、ふるさと納税やiDeCo（個人型確定拠出年金）などの節税対策を実践しても、なかなか節税効果が期待できない場合があります。そこで、法人として不動産投資をする方法が選択肢として挙げられるのです。高所得の個人が行う節税対策の一環として、不動産投資を法人で実施することについてご紹介します。

• 法人として不動産投資をするとは？
• 個人と法人における不動産投資の違いとは？

法人として不動産投資をするとは？

法人として不動産投資をするというのは、資産管理会社を設立し、不動産の管理を個人ではなく法人で行う仕組みです。自分自身で会社設立を行い、自分の資産を守る目的の業務を行う会社であるため、プライベートカンパニーとも呼ばれます。

個人と法人における不動産投資の違いとは？

個人と法人では運営主体が違いますが、法人化をしても物件を購入・管理し利益を得るという不動産投資の根本は変わりません。ただし、所得の考え方や課税される税の種別が違います。

	個人	法人
運用	個人が物件の購入から管理まですべて行う	個人が資金を拠出し、法人が物件購入と管理を行う
所有者	個人	法人
投資家の所得	個人所得	法人から受け取る役員報酬や配当
税金の種類	所得税・住民税	法人税

法人で不動産投資をすると節税対策になる理由

法人で不動産投資する最大のメリットは、税金対策につながることです。ここからは具体的に以下の6点についてご紹介していきます。

• 法人と個人では不動産所得に対する税金の種類と税率が違う
• 不動産所得を給与扱いにすれば税金を抑えられる
• 経費計上できる項目が多い
• 事業すべての利益と損金を通算でき、繰越期間も長い
• 減価償却費を調整できる
• 相続税の税金対策ができる

法人と個人では不動産所得に対する税金の種類と税率が違う

法人と個人では不動産所得があった場合に課税される税金の種類と課税率が違います。個人の所得は住民税と所得税がかかり、法人の利益には法人税がかかる点です。

法人と個人におけるそれぞれの課税所得金額と税率を、それぞれ表で確認しましょう。

法人にかかる税率

利益	税率
0～400万円	約22%
400~800万円	約23%
800万円～	約36%

個人にかかる税率

課税所得金額	税率	控除額
0～195万円	15%	0円
195万円～330万円	20%	97,500円
330万円～695万円	30%	427,500円
695万円～900万円	33%	636,000円
900万円～1,800万円	43%	1,536,000円
1,800万円～	50%	2,796,000円

このように、同じ不動産投資であっても対象となる税金や税率が違います。法人税の上限は約36%であるのに対し、個人の上限は50%にも及ぶのです。個人の場合は控除額が設けられているにしても、同じ金額に課税される場合は法人税の方が節税効果が高いことが分かります。

不動産所得を給与扱いにすれば税金を抑えられる

法人の不動産所得を従業員（役員）への給与とすることで、法人の所得を減らすことが可能です。このときの従業員の給与に関する所得税は給与所得控除の適用となるため、税金が抑えられます。

経費計上できる項目が多い

不動産投資では経費計上できる項目が多く、利益額から差し引いて課税所得を圧縮が可能です。主な項目として、以下のものが挙げられます。

• 不動産の購入費用
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 管理費が
• 減価償却費

事業すべての利益と損金を通算でき、繰越期間も長い

法人では不動産所得の黒字と、売却損や別事業の赤字を相殺でき、全体の課税所得を減らせる効果に期待できるでしょう。さらに、不動産投資で発生した赤字は、翌期以降10年にわたり繰り越すこともできるのです。

ちなみに、個人では不動産所得と譲渡所得は所得の種類が違うため別々の課税対象となります。売却損が出ても不動産所得と損益通算はできません。なお、個人の場合の赤字の繰越期間は3年です。

減価償却費を調整できる

法人の場合「任意償却」といわれ、減価償却費の枠内であれば調節が可能。一方個人では「強制償却」といわれ、全額を経費に計上することになります。この違いから、法人では減価償却費を調整することができるため、合法的に利益を調整できると考えられるのです。

相続税の税金対策ができる

法人の場合、相続税の主な課税対象はその法人の株式です。株式を通じた不動産評価額においては40％の法人税等相当額が控除され、個人所有よりも相続税の評価が低くなります。

また、法人として不動産賃貸経営を行っている場合、家賃収入を被相続人が存命のうちに次世代へ移転しておけば、その分の相続財産が減り、相続税の節税につながるのです。

例えば、複数の相続人が出資して会社を設立し建物を会社所有にした場合、家賃収入は会社の収益となります。役員報酬として家賃収入を支払うと贈与税が課税されず、合法的に相続財産を減らすことになり相続税を少なくできる効果が期待できるでしょう。

節税対策として法人化して不動産投資する方法

不動産投資を目的として法人化する場合、以下の流れで手続きを進めていきます。

• 会社設立の準備をする
• 定款を作成して認証を受ける
• 必要書類を準備する
• 書類を届け出る
• 法人名義で不動産を購入する

会社設立の準備をする

会社設立に向けて、まずは会社概要を検討し、取りまとめたものを準備しましょう。検討や準備すべき項目には次のものがあります。

• 会社名
• 事業目的（不動産業や不動産賃貸業など）
• 本店所在地
• 資本金
• 発起人（会社設立を行う方のこと）
• 発起人の印鑑証明の取り寄せ
• 機関設計（役職名をつける）
• 事業年度
• 会社印鑑の作成
• 会社印鑑の印鑑証明

定款を作成して認証を受ける

定款（ていかん）とは、会社の組織や運営に関する規則をまとめたものです。従来は紙で作成したものを提出して認証を受ける場合がほとんどでしたが、近年はPDFデータでの作成・認証も増えています。定款の様式は定められていませんが、必ず記載しなければいけない事項は次のとおりです。

• 絶対的記載事項（会社名、事業目的など）
• 相対的記載事項（記載しなければ効力が認められない内容についてあらかじめ載せておく）
• 任意的記載事項（自由に定めてよい）

定款を作成したら、公証役場で認証を受けることになります。株式会社の場合、かかる手数料は5万円前後。オンラインを利用した電子定款では印紙代は不要ですが、従来通りの認証では印紙代が必要になります。

必要書類を準備する

作成した定款と同時に、法務局へ提出する必要書類は次のとおりです。

• 登記申請書
• 登録免許税の収入印紙を貼付した台紙
• 登記事項を保存したCD−R
• 発起人の決定書
• 取締役の就任承諾書
• 代表取締役の就任承諾書
• 監査役の就任承諾書
• 取締役全員の印鑑証明書
• 資本金の払込証明書
• 印鑑届出書（印鑑登録をするために提出が必要な書類のこと）

書類を届け出る

定款の認証と必要書類の準備が済んだら、法務局に会社設立登記の申請と、会社印の登録の手続きが必要です。これらの書類を法務局の会社設立窓口へ提出し、受理されたら1～2週間程度で登記が完了します。

法人名義で不動産を購入する

これで、会社設立の手続きは完了しました。晴れて法人化したうえで、ローンで投資物件を購入する場合は、こちらのサイトも参考にしてみてください。

セゾンファンデックスの法人向け不動産購入ローンの詳細はこちら

法人で不動産購入する際にかかる費用や税金

法人名義で不動産購入する際にかかる税金や費用について、購入時と購入後に分けてご紹介していきましょう。

不動産購入時にかかる費用や税金

不動産の購入時にかかる税金には次のものがあります。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 消費税
• 印紙税

中古物件の購入に際して、リフォームやリノベーションが必要な場合にはこれらの費用も発生するため準備しましょう。

不動産購入後にかかる費用や税金

不動産購入後、継続的に発生する税金は次のとおりです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 法人住民税

不動産を所有した後、突発的な修繕費も必要になります。また、法人化することにより従業員（役員）の社会保険料や健康保険料も捻出する必要があるでしょう。

節税対策に法人化するならこのような方が向いている

節税対策として法人化した方が良い方は、税率だけで考えると、個人の課税所得900万円以上ある方です。この金額を目安に法人化することでメリットが生じるでしょう。年収の高い方ほど法人化して不動産投資をした方が良いといえますが、個人と法人では実効税率が異なることが理由の一つ。なお、実効税率とは、実際に支払う税額の割合のことです。

さらに、個人のままでは経費とならなかった項目が、法人化することで経費計上ができるようになります。つまり、法人化した方が節税対策として幅広い対応ができるということです。個人よりも法人化して不動産投資を行い、さまざまな節税対策を並行して実践するほうが効果は期待できるといえます。

おわりに

年間所得が900万円を超える個人では、法人化して不動産投資を節税対策とすることでメリットが期待できます。個人と法人では実効税率が異なるため、所得の高い方ほど法人による不動産投資の節税効果を実感しやすくなるのです。会社設立には多少の費用がかかりますが、長期的な不動産投資による利益や節税効果を考えると、早い段階で法人化を検討する価値は高いといえるでしょう。