リースバックをわかりやすく解説|活用事例やリースバック事業者の選び際の重要なポイントとは?

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リースバックをわかりやすく解説|活用事例やリースバック事業者の選び際の重要なポイントとは?

「リースバックっていうのがあるのを聞いたけど、リースバックってどういうものなの?」と、気になっている方も多いのではないでしょうか。リースバックは、一言でいえば「自宅や事務所、店舗などをいったん事業者に売却し、賃貸借契約をして毎月家賃を支払い、そのまま賃貸物件として利用し続けることができる資金調達の方法」です。

最近では個人が自宅を有効活用するリースバックをCMなどでよく見かけるようになり一般にも浸透してきています。この記事では、リースバックの基礎知識や活用事例、メリット・デメリット、リースバック事業者の選定ポイントなどをわかりやすく解説しています。ぜひ、リースバックを知るうえで参考になれば幸いです。

1.リースバックとは?

不動産をリースバック事業者に売却し、そのまま賃貸物件として引き続き利用できるリースバックには、個人向けと法人向けがあります。個人向けの場合は、自宅を売却し、その売却代金でローンの返済をしたり老後資金を手に入れたりすることが可能となります。最近は老後資金を手に入れるため、個人向けのリースバックを利用される方が増えています。

一方、法人向けの場合も同様に、法人が所有している事務所や店舗などの不動産をいったんリースバック事業者に売却して資金を調達し、売却した不動産は賃貸するといった利用方法です。法人にとってリースバックは、資金調達に加えて、財務改善を同時に実現することにもつながります。

最近では、リースバック事業者と企業を銀行が仲介し、手数料収入を得るなど、銀行でもビジネスの要になってきているようです。リースバックは、銀行も認めている資金調達の方法のひとつといえます。もちろん、法人だけでなく、個人事業主が利用することもできます。

リースバックは以下のような仕組みです。

  • 自宅(法人の場合は事務所や店舗)をリースバック事業者に売却する
  • 売却代金を一括で受け取る(住宅ローンがある方は同時に完済する)
  • リースバック事業者と賃貸借契約を締結する
  • 家賃を支払い、自宅(法人の場合は事務所や店舗)に住み続ける・利用し続ける

2.リースバックと不動産売却の違い

次に、リースバックと売却はどこが異なるのでしょうか。売却は、個人や法人が不動産を売却して資金調達する方法です。それに対してリースバックは、売却した後もその不動産を賃貸物件として、使い続けることができる点が大きく異なります。リースバックと売却の違いについては以下のとおりです。

取引形態所有権継続使用
リースバック売買後→賃貸リースバック事業者に移転継続利用が可能
売却売買のみ買主に移転継続利用不可

3.リースバックのよくある活用事例

リースバックのよくある活用事例

次に、リースバックの活用事例を見てみましょう。

3-1.老後資金を調達したい

退職金で住宅ローンを完済できず、定年後も年金で返済していたAさん。リースバックを知り、契約。売却して自宅は自分のものではなくなったが、住宅ローンの返済から解放されたうえ、老後資金の調達を実現できた。

3-2.子どもたちに財産を公平に分与したい

独立した子どもたちは、それぞれ既に自分の家庭を持っている。一方、自分の資産といえるのは自宅だけであり、自分が亡くなった後、子どもに公平に分けることが難しい。どうしようかと悩んでいたBさん。そのときにリースバックを知り、契約。売却して手に入れた資金で自分は安心して老後を送れるようになり、自分が亡くなっても残った資金は子どもたちで公平に分けることができるようになる。リースバックのおかげで、子どもたちの相続問題を生前に解消できた。

3-3.リースバックを利用することで引っ越しは不要に

転職やリストラなど苦しい事情が重なり、住宅ローンの返済が厳しくなったCさん。このままではローン返済が続けられず、そうなれば家を売却し子どもも転校を余儀なくされるかも、と悩んでいたときリースバックを知り、契約。リースバックで自宅を売却し住宅ローンも完済でき、賃貸として引き続き利用するため引っ越しせずに済んだ。子どもも今まで通りの学校に通い続けることができた。

3-4.リースバックを利用することで事業融資を完済して再スタート

業績悪化で運転資金が調達できなくなり、これまで借りた事業資金融資の返済も重くのしかかり、もうこのままでは廃業するしかないと悩んでいた会社経営者Dさん。リースバックを知り、仕事に欠かせない資産以外に処分可能な自宅をリースバック。まとまった資金を受け取り、その資金でこれまでの事業融資を完済して再スタート。

3-5.リースバックを利用して事務所のリノベーションを実現

店舗兼事務所が古くなり来店客も減少して悩んでいた会社経営者Eさん。思い切ってリノベーションしたいが資金がなく困っていたときにリースバックを知り、契約。店舗兼事務所を売却した資金でリノベーションを実施。これまで負担していた固定資産税や修繕費などの維持費も削減できたうえに、お客様からの評判も改善し、リースバックを利用したことで業績も上向きに。

4.リースバックのメリット

リースバックのメリット

次に、リースバックのメリットを見てみましょう。

4-1.最大のメリットはまとまった資金が調達できること

活用事例でも分かりのように、リースバックの最大のメリットは、まとまった資金が調達できることです。一般的な売却に比べると、リースバックはより確実かつ効果的な資金調達の手段といえるでしょう。というのも売却では、まず購入希望者を探すことから始めなければいけません。そのために不動産事業者へ売却の依頼をして、宣伝してもらう必要があります。一方で、リースバックでは、リースバック事業者が購入希望者になりますので、宣伝をして探す必要はありません。

4-2.売却活動を周囲に知られること心配がない

リースバックの場合は、売却活動を周囲に知られる心配がありません。一般的な売却の場合、注意すべきなのが、売却が広く宣伝されてしまうデメリットもあるという点です。個人なら、今住んでいる自宅に「売却希望」と看板を立てた場合、近所の目が気になるでしょう。法人なら、さらに慎重な対応が必要になるでしょう。

例えば、あなたが企業経営者であり、不要となった事務所の売却を考えたとします。あなたの企業は業績も順調で、今回の売却は不必要な資産の整理であるにもかかわらず、売却しようとしていることを取引先などが知ったらどう感じるでしょうか。また、取引先の工場が「売り物件」と見たときの印象はどう感じるでしょうか。「あの企業は工場を売りに出さなければいけないほど業績が悪いのか?」おそらく不安を感じてしまうでしょう。

売却活動を周囲に知られることがないよう、不動産仲介業者を通さず購入希望者を探せば良いのでは?と思うかもしれませんが、そう簡単には見つかりません。知り合い一人ひとりへ購入希望かどうかヒアリングするのもすぐに限界にきてしまうでしょう。不動産会社のネットワークを使わず、購入希望者を見つけるのは至難の業といえるかもしれません。売却がスムーズに進まないのは、こういった事情がある場合も多いです。

一方、リースバックならこうした心配もありません。なぜなら、相談相手のリースバック事業者が不動産を買ってくれるからです。この点からも、リースバックは安心できる資金調達手段であるといえるでしょう。

4-3.その不動産を使い続けることができる

不動産を売却後も使い続けることができる点もリースバックのメリットです。リースバックでは、リースバック事業者との間で売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。つまり「不動産を買い取った後、そのまま貸してくれる方に売却する」ともいえます。売却した不動産が自宅ならそのまま住み続けられますし、事務所をリースバックしても、外見上は今までと何も変わりません。リースバックなら「あの家は(あの企業は)大丈夫か?」などと詮索される心配はありません。

4-4.キャッシュフローの改善にもつながる

キャッシュフローの改善につながることもメリットです。リースバックで不動産を売却すれば、これまで不動産を所有することで負担してきた費用(固定資産税などの各種税金や建物の火災保険、修繕費など)がなくなります。リースバックを活用することでランニングコストを減らし、手持ち資金を増やす、つまりキャッシュフローの改善が期待できます。

4-5.売却した不動産を買い戻しできる場合がある

リースバックは売却とは異なり、リースバックなら買主が貸主なので、契約期間中は他人の手にわたってしまう心配は原則なく、条件を満たせば、将来的にリースバック事業者から買い戻すこともできます。いつか再び自分が買い戻せる、と考えれば家賃を支払う張り合いもあります。

4-6.資産のオフバランス化・財務改善(法人の場合)

法人の場合、リースバックのメリットは他にもあります。資産のオフバランス化し、財務改善につながるという点です。リースバックでは会社所有の資産である不動産を売却しますので、バランスシートから売却した資産(不動産)がなくなります。その資金を活用し同時に借り入れを返済すれば負債も減り、財務改善(資産のオフバランス化と借入金返済)にも寄与できるでしょう。もちろん、債務返済が不要なら、受け取った資金はそのまま使えます。

4-7.節税効果(法人の場合)

新たに発生する賃借料は経費として計上できます。またリースバックの売却で売却損が発生すれば、決算で損金算入することで法人税などの節税効果も期待できます。このように、法人がリースバックを利用すると節税効果というメリットが生まれる場合もあります。

5.リースバックのデメリット

リースバックのデメリット

次に、リースバックのデメリットを見てみましょう。

5-1.不動産の所有権がなくなること

リースバックのデメリットのひとつは、所有権がなくなることです。売買契約により、不動産の所有者はリースバック事業者に移ります。そのため、リースバックをした後は勝手に改装したり、第三者に貸したりすることはできません。とはいえ、これは一般的な賃貸借契約と同じルールです。リースバックのことを不動産の売却だと理解しているなら、それほど厳しいデメリットとはいえないでしょう。

5-2.毎月の家賃がかかること

リースバックのデメリットのひとつは、毎月の家賃がかかることです。これも一般的な賃貸借契約と同じですが、リースバックすると家賃の支払いが必要になります。またリースバックにおける賃貸借契約では、家賃保証会社と保証委託契約を締結する場合もあり、この場合は、家賃保証会社に支払う保証委託料も必要になります。

5-3.賃貸借契約に期間があること

賃貸借契約に期間があることにも要注意です。リースバックには契約期間があり、更新(または再契約)できなければ退去を迫られる可能性もあります。例えば、家賃の支払いが遅れた場合など、リースバック事業者との契約を守れなければ、今までどおりに利用を続けることができなくなってしまいます。とはいえ、これも一般的な賃貸借契約と同じことで、特にリースバックに限ったデメリットではありません。

6.リースバック利用までの流れ

リースバックを検討・利用する際のおおまかな流れは下記のとおりで、最短2週間程度で売却代金を受け取ることが可能です。リースバックは融資ではないので、売却代金の資金使途に指定はなく自由に使えます。なお契約の際には、後々のトラブルを回避するためにも売買契約の内容だけでなく、賃貸借契約の内容もしっかりと確認することがポイントです。

1.資料請求・相談

リースバック事業者への相談は電話やインターネットで行い、詳しい資料は郵送で受領し、詳細を確認する。

2.簡易査定

リースバック事業者に不動産の簡易査定(評価)をしてもらう。その際に買取価格・家賃・初期費用なども見積りをしてもらう。

3.面談・現地調査

面談と現地調査で正式な買取価格の提示を受ける。家賃も不動産の状態や家賃相場、申込者の家賃希望額などにより決定される。

4.契約手続き

売買契約、賃貸借契約(家賃保証会社が必要な場合は、加えて保証委託契約)を締結する。

5.売却代金の受け取り

契約が完了した後は、振り込みで売却代金を受け取る。不動産の利用を続ける。

6.リースバック事業者選びの3つのポイント

リースバック事業者選びの3つのポイント

ここで大切になるのが、リースバック事業者の事業者選びです。個人なら自分の家、法人なら企業経営に欠かせない事務所や工場など大切な不動産をリースバックする相手方は、信頼できる事業者、長く付き合っていける事業者を選びたいというのが普通ではないでしょうか。そのため数多くのリースバック事業者から適切な先を見分ける必要があるといえます。ここからは、リースバック事業者選びのポイント3つを解説します。

6-1.ブランド力があるか

事業者選びで最も大切なのは「ブランド力」です。大切な不動産を委ねる相手方は、やはりネームバリューや社会的認知度の高い、大規模の会社を選ぶのが得策といえるでしょう。リースバック事業者だけに限定された資格や免許はありませんが、不動産の売買を伴うので宅地建物取引業者の免許は欠かせませんし、貸金業者の資格もあるような大手事業者をおすすめします。

こうした大手事業者なら、ネームバリューだけでなく取引がワンストップで完結できる便利さもあります。「安かろう悪かろう」という表現もありますが、規模の小さい事業者では、契約内容やサービスの面が心配な場合もありますし、そもそも信頼面や印象が悪い場合もあります。安心度、利便性の面からもブランド力は重視すべきポイントといえるでしょう。

6-2.課題対応力があるか

不動産には色々な種類があります。リースバック事業者には、さまざまなケースに対して柔軟に対応できる課題解決力が求められます。小規模な事業者では対応しきれず、相談がある程度進んだとしても、途中で白紙に戻ってしまう恐れもあります。このあたりも、前述のブランド力に通じる部分ではありますが、大手事業者なら取扱件数・経験も多く、またノウハウも蓄積されていますので、いろいろ相談に乗ってもらうこともできるでしょう。

6-3.付加価値サービスや特典があるか

ブランド力があるほど安心感が高まると同時に大手事業者ならアフターフォローだけでなく、付加価値サービスや特典があることもメリットのひとつです。例えば、大手事業者のリースバックには、警備会社のホームセキュリティや次のようなさまざまなサービスがあります。

  • 高齢者世帯の「見守り」サービス
  • ハウスクリーニングサービス
  • 高速インターネットサービス
  • 水回りや暮らしのトラブルサポートサービス
  • 24時間電話相談可能な医療相談サービス
  • ショッピング、通販の割引サービス など

「リースバックは、売買と賃貸だけの取引」という一側面だけでなく、こうした3つのポイントを押さえて総合的に比較検討することでご自身にあった事業者が見つかりやすくなるでしょう。

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7.リースバックで起きがちなトラブル事例

リースバックで起きがちなトラブル事例

最後に、リースバックでは、事業者選びがいかに重要かをお伝えするために、トラブル事例を紹介します。トラブル事例を知っておくことはトラブルを回避するひとつの方法ともいえ、リースバックを検討する際に、下記のようなケースが発生しうるかどうかという視点で事業者比較もできるでしょう。

7-1.こちらに断りなく、勝手に売却されてしまった

買い戻すことを張り合いに家賃を支払っていたのに、リースバック事業者が勝手に売却してしまい、新しいオーナーから家賃の引き上げを要求され、退去を迫られたというケースです。一部の悪質な事業者と口約束程度で、買戻しについてしっかりとした契約をしなかったために起きたトラブルともいえます。

7-2.家賃を不当に引き上げられた

リースバックを契約した後に支払う家賃は、はじめの契約時に決められるものですが、悪質な事業者ではいろいろと口実を作り、家賃が不当に引き上げられることがあります。また買い戻す金額が、はじめに契約したものより引き上げられるケースもあるようです。

7-3.事業者の契約不振で、契約した期限前に退去を迫られた

リースバックを契約していた事業者自体が契約不振に陥ったり、あるいは倒産してしまったりして、リースバックで賃貸借契約していた期間満了より前に退去を迫られたというトラブルです。契約は当事者間では有効でも、その契約相手が倒産してしまうと、このように契約自体が反故にされてしまう恐れもあります。

おわりに

リースバックは、個人なら、自宅を有効活用し、ローン返済をしたり老後資金を手に入れることができますし、法人なら、資金調達と財務改善を実現することにもつながります。リースバックは今や、社会的にも認知されている有効な不動産活用策といえるでしょう。この記事で紹介したメリット、デメリットを理解したうえで、契約内容や利用方法をしっかりと確認したうえで、リースバック事業者を選定し、ご自分に合ったリースバックを活用しましょう。

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