不動産担保ローンの必要書類｜書類準備の注意点や融資の流れも解説

不動産担保ローンを利用する際は、さまざまな必要書類を提出しなければいけません。個人で申し込む場合と法人で申し込む場合とでは提出を求められるものが異なるため、自身が用意すべき書類を確認しておきましょう。このコラムでは、不動産担保ローンを利用する際の必要書類について解説します。

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不動産担保ローンを利用する際の必要書類

不動産担保ローンとは、まとまったお金が必要になった際に、不動産を担保にして借り入れする商品を指します。自身が所有する不動産のほか、家族や法人名義または購入予定の不動産を担保にできるケースもあります。

不動産担保ローンを申し込む際は、さまざまな必要書類を提出しなければいけません。ここでは、以下の3つに分けて用意すべき書類の種類を解説します。ただし、提出が求められる書類は金融機関によって異なることがあるため、申し込む際は金融機関ごとの必要書類をよく確認しましょう。

• 個人・法人に共通する必要書類
• 個人（個人事業主）が提出すべき書類
• 法人が提出すべき書類

個人・法人に共通する必要書類

書類名	説明
実印等の印鑑・印鑑証明書	実印や金融機関の届出印、および正当性を証明する印鑑証明書
固定資産評価証明書	不動産の評価額を証明する書類
不動産登記簿謄本	不動産の権利関係を示す公的書類
登記済権利証（または登記識別情報）	担保不動産を特定するための書類
公図	不動産の位置関係を示す図面
地積測量図	土地の境界と面積を示す図面
建物図面	建物の構造や間取りを示す図面
建築確認通知書	建物が法令に適合していることを示す書類

実印等の印鑑とは、実印や金融機関の届出印です。正当な実印であることを証明するために、印鑑証明書も用意しておきましょう。不動産登記簿謄本や公図などの不動産関係書類も提出が求められます。登記済権利証は、担保にする不動産を特定するために必要な書類です。不動産の登記完了時に法務局から発行してもらえます。

固定資産評価証明書について詳しく

固定資産評価証明書は、不動産の公的な評価額を証明する重要な書類です。以下に、取得方法と注意点を詳しく説明します。

取得方法

1. 市区町村役場の固定資産税課または資産税課を訪問します。
2. 窓口で「固定資産評価証明書」の交付を申請します。
3. 申請には以下のものが必要です：
   • 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
   • 印鑑（認印可）
   • 手数料（自治体により異なるが、通常300円〜500円程度）
4. 即日発行される場合が多いですが、混雑時は後日になることもあります。

オンライン申請

• 一部の自治体では、マイナンバーカードを使用したオンライン申請が可能です。
• 自治体のウェブサイトで確認し、指示に従って申請してください。

注意点

1. 有効期限：通常、発行日から3ヶ月以内のものが求められます。申請のタイミングに注意しましょう。
2. 記載内容の確認：証明書に記載される評価額が、直近の固定資産税納税通知書の額と一致しているか確認してください。
3. 共有名義の場合：共有者全員の同意が必要になる場合があります。事前に金融機関に確認しましょう。
4. 法人名義の場合：申請者が代表者でない場合、委任状が必要になることがあります。
5. 評価額と担保価値：固定資産評価額は、必ずしも金融機関の担保評価額と一致しません。金融機関独自の基準で評価されることをご了承ください。
6. 複数物件の場合：一つの証明書に複数の物件情報を記載できる自治体と、物件ごとに別々の証明書が必要な自治体があります。事前に確認しましょう。
7. 取得にかかる時間：混雑時期（年度始めなど）は発行に時間がかかる場合があります。余裕を持って申請しましょう。

この書類は不動産担保ローンの審査において重要な役割を果たすため、正確な情報と適切なタイミングでの取得が必要です。不明点がある場合は、必ず事前に金融機関や自治体に確認してください。

不動産担保ローンの使途などによって提出すべき不動産関係書類が異なるため、利用する金融機関に確認しておくのが無難です。必要な書類が手元になければ、法務局や税務署、不動産を管理する会社などに問い合わせて入手しましょう。

個人（個人事業主）が提出すべき書類

個人や個人事業主が不動産担保ローンを申し込む際は、以下の書類を提出するのが一般的です。

• 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
• 住民票（原本）
• 収入を証明できる書類（源泉徴収票、確定申告書など）
• 納税証明書
• 固定資産税の納税証明書
• 住宅ローンなどの借入残高が確認できる書類
• 保証会社に対する同意書（担保提供者と債務者が異なる場合）

本人確認書類は、運転免許証やパスポートのような顔写真付きの身分証明書を指します。本人確認書類に記載されている住所と現住所が一致しない場合は、住所の証明として公共料金の領収書なども提出する場合もあります。あわせて、本人確認書類の有効期限が切れていないかも確認しておきましょう。

収入を証明できる書類には、源泉徴収票や2〜3期分の確定申告書などが挙げられます。なお、確定申告書には税務署・税理士の押印が必要であり、押印がない場合は所得証明書をあわせて提出しなければいけません。

法人が提出すべき書類

書類名	説明
代表者の本人確認書類	運転免許証などの顔写真付き身分証明書
印鑑	会社の印鑑を含む
商業登記簿謄本または履歴事項全部証明書	法人の正当性を証明する書類
納税状況などが分かる書類・納税証明書	法人の納税状況を示す書類
決算書（2期分など）や事業計画書	会社の財務状況や将来性を示す書類
借入計画書	借入金の使途や返済計画を示す書類

代表者の本人確認書類は、個人と同様に運転免許証などの顔写真付きの身分証明書で構いません。なお、法人の場合は商業登記簿謄本などを提出して正当性を証明する必要があります。

会社の収支や納税状況などを示す書類には、借入計画書や2期分などの決算書、納税状況などが分かる書類が挙げられます。開業時の資金準備として不動産担保ローンを利用したい場合は、事業計画書や必要な金額の内訳を証明する書類を用意しましょう。

不動産担保ローンの申し込み・契約における２つの注意点

不動産担保ローンの申し込みに際して必要な書類は、返済能力や事業の将来性などを測るうえでも重要です。審査をスムーズに進めるためにも、以下の２つの注意点を押さえておきましょう。

1. 書類に不備があると審査がストップする
2. 契約時には諸費用がかかる

書類に不備があると審査がストップする

提出した書類に不備があった場合、審査がストップする可能性があります。不備になりうる理由は、「本人確認書類と住民票に記載された住所が異なる」「印鑑証明書などの有効期限が切れている」などです。有効期限は「取得から直近3ヵ月以内」と定められていることが多いため、提出前に発行日を確認しておきましょう。決算書、収入証明、納税証明など発行されるタイミングが決まっているものは、最新のものを提出するようにしましょう。

また、申し込み時は揃えるべき書類が多いことから、提出書類に漏れが生じることもあります。なかには市役所や法務局などから取り寄せなければいけない書類もあるため、余裕のあるスケジュールで書類を準備することが大切です。必要な書類をリストアップし、用意できたものからチェックを付けていくのも良いでしょう。

契約時には諸費用がかかる

不動産担保ローンを契約時には、以下のような諸費用が発生します。

• 契約書にかかる印紙代
• 抵当権設定の登記費用（司法書士報酬含む）

申し込み時は金融機関と契約書（金銭消費貸借契約書）を交わしますが、その際、課税文書として、「印紙税」がかかります。印紙税の金額は融資額によって変動するため、希望する融資額に対する税額を確認しておきましょう。

不動産を担保にする際は、抵当権を設定しなければいけません。抵当権とは、融資したお金が返済されない場合に、金融機関側が不動産の売却・お金の回収を行い、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のことです。

抵当権を設定する際にかかる費用を登記費用といいます。通常は司法書士が抵当権の設定を代行するため、司法書士報酬も支払う必要があります。代行を依頼する司法書士は金融機関が指定するのが一般的です。

不動産担保ローンの審査基準＆融資の流れ

不動産担保ローンを利用して融資を受けるためには、どのように審査が行われるのかを知っておくことが大切です。審査基準を理解していれば、審査に通過するための対策を講じることもできるでしょう。

また、不動産担保ローンは融資実行まで一定の流れに沿って進むのが基本です。審査基準や融資を受ける際の流れを理解し、スムーズに手続きを行いましょう。

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査では、申し込みをした方の信用力と不動産の価値が重視されます。信用力を審査する際に見られるポイントには以下が挙げられます。

• 収入（個人の場合は年収、法人の場合は売上や利益等）
• 年齢・勤続年数（法人の場合は営業年数）
• 過去に借り入れたローンの返済状況
• 他の金融機関からの借入状況

不動産の価値を審査する際は、建物と土地に分けて評価されるのが基本です。評価の方法は金融機関によって異なります。高い価値のある不動産と認められれば、審査に通過する可能性が高くなったり、融資金額を上げやすくなったりします。

特に事業用の資金調達を検討しており、不動産担保ローンの審査に不安がある方は、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンを利用するのがおすすめです。銀行とは異なる独自の基準で審査を行うため、審査に不安があるケースにも対応しているのが特徴です。

例えば、税金を未納している場合や、赤字決算・債務超過がある場合などでも、融資を受けられる可能性があります。また、運転資金や開業資金などの幅広いニーズにも対応しているのも魅力です。

不動産担保ローンの利用を検討しているなら、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンを選択肢に入れてみてください。

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不動産担保ローンの融資を受ける際の流れ

不動産担保ローンで融資を受ける際は、以下のステップに沿って進むのが一般的です。

1. 相談・仮申し込み
2. 仮審査
3. 本審査
4. 契約
5. 融資実行

まずは電話やインターネットで仮申し込みを行います。その際に「仮審査」と呼ばれる簡易的な審査を受けるケースが多いです。仮審査後、契約内容に納得できた場合は本審査へと進みます。その後は金融機関による本審査が行われ、審査に通過すれば契約を締結し融資を受けることができます。契約時には指定された必要書類を持参しましょう。契約手続きが完了すると融資が実行されます。

承知しました。以下に、実際の申込者の体験談や事例を追加した具体的な例文を示します。この内容は「申込者の体験談：実例から学ぶ不動産担保ローン」というセクションとして記事に追加できます。

申込者の体験談：実例から学ぶ不動産担保ローン

実際に不動産担保ローンを利用した方々の体験談を紹介します。これらの事例から、申込みの際の注意点や成功のポイントを学んでいきましょう。

個人事業主Aさん（63歳、飲食店経営）の場合

目的：店舗拡大のための資金調達
担保物件：自宅（マンション）
借入額：2,000万円

ポイント：

• 確定申告書などの財務書類は複数年分必要なので、早めの準備が重要
• マンションの場合、管理規約なども求められることがある

中小企業経営者Bさん（65歳、製造業）の場合

目的：運転資金の確保
担保物件：工場兼事務所
借入額：5,000万円

ポイント：

• 業績が思わしくない場合でも、相談する金融機関を変えることで可能性が広がる
• 将来の事業計画も重要な審査ポイントになる

不動産投資家Cさん（38歳、会社員）の場合

目的：新規物件購入
担保物件：既存の投資用マンション
借入額：3,500万円

ポイント：

• 投資用不動産の場合、物件ごとの収支状況の証明が重要
• 本業とは別の収入源がある場合、それぞれの証明が必要

これらの体験談から、不動産担保ローンの申込みには綿密な準備と、場合によっては柔軟な対応が必要だということがわかります。自身の状況に最も適した方法を選び、必要に応じて複数の金融機関に相談することが成功への近道となるでしょう。

不動産担保ローンとリースバックの違い

不動産担保ローンとリースバックは、どちらも不動産を活用した資金調達方法です。まとまった金額を一括で受け取れたり、推定相続人の同意が不要であったりする点が共通していますが、明確な違いもあります。

不動産担保ローンが借り入れを行うローンの一種であるのに対し、リースバックは不動産を売却して賃貸に切り替える仕組みです。つまり、リースバックでは不動産を担保に借り入れをしたりすることはありません。

リースバックは不動産担保ローンに比べて条件が緩やかであるのが特徴です。また、賃貸借契約を結ぶことで売却後も家に住み続けられるのがメリットです。契約内容によっては、のちに家を買い戻せる可能性もあります。

不動産担保ローンでも売却後に住み続けることは可能ですが、不動産を担保にする仕組みのため、返済が滞った場合は家を失うリスクがあります。万が一の際に家を失うリスクを避けたい方は、セゾンファンデックスが提供するリースバックの利用を検討してみてください。

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まとめ：不動産担保ローンの必要書類を不備なく揃えよう

不動産担保ローンの申込みと審査を円滑に進めるためのポイントを以下にまとめました。

書類準備の重要性

• 必要書類を漏れなく準備することが審査をスムーズに進める鍵です。
• 個人・法人共通の書類、個人特有の書類、法人特有の書類を区別して準備しましょう。

主要な必要書類

• 不動産関連：不動産登記簿謄本、固定資産評価証明書、公図など
• 本人確認書類：運転免許証やパスポートなど（個人の場合）
• 財務関連：収入証明書（個人）、決算書（法人）など

書類取得の注意点

• 発行日に注意：多くの書類は発行後3ヶ月以内のものが求められます。
• 公的機関での取得：役所や法務局での手続きが必要な書類もあるため、余裕を持って準備しましょう。
• オンライン申請の活用：可能な場合はオンライン申請を利用し、時間を節約できます。

審査のポイント

• 信用力：収入状況、返済履歴、他の借入状況などが重視されます。
• 不動産の価値：担保となる不動産の評価額が重要な審査基準となります。

契約時の注意点

• 諸費用の確認：印紙代や抵当権設定の登記費用などが発生します。
• 必要書類の再確認：契約時に追加で必要となる書類がないか確認しましょう。

代替手段の検討

• 審査に不安がある場合：セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンなど、審査基準の異なる商品も検討してみましょう。
• リースバックの選択肢：不動産を売却して賃貸に切り替えるリースバックも資金調達の一つの方法です。

不動産担保ローンは大きな資金調達の手段となりますが、同時に重要な決断でもあります。この記事で解説した内容を参考に、自身の状況に合わせて慎重に検討し、必要な準備を整えてから申込みを行うことをおすすめします。

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