更新日
公開日

不動産担保ローンの借入可能額の決まり方は?目安となる計算方法を知りたい方向けに解説

不動産担保ローンの借入可能額はどう決まるのか?目安の計算方法とあわせて紹介
セゾンのくらし大研究 編集部

執筆者
セゾンのくらし大研究 編集部

豊かなくらしに必要な「お金」「健康」「家族」に関する困りごとや悩みごとを解決するために役立つ情報を、編集部メンバーが選りすぐってお届けします。

所有している不動産を担保として差し入れることで比較的低金利での資金調達が可能な不動産担保ローンですが、借入可能額はローン契約者の与信のほか、担保不動産の評価額に大きく影響を受けます。

不動産担保ローンの借入可能額の目安を把握する際の算出方法や前提となる知識について解説していきます。

事業者向け不動産担保ローン

1.不動産担保ローンで借入可能額の目安となる計算式

不動産担保ローンの借入可能額は不動産評価額の約6~8割がひとつの目安

不動産担保ローンは、所有している不動産を担保とすることで使途自由で比較的多額の資金調達が行えます。しかし融資可能額は担保不動産の評価額によって異なるほか、担保不動産の評価額がそのまま借入可能額となるわけではなく不動産価値の下落を見越して担保掛目を乗じて借入可能額を算出するなどの計算が行われています。

このため不動産担保ローンの利用を検討する際には借入可能額の見極めがポイントといえます。

担保掛目は不動産担保ローンを提供している金融機関によって異なりますが、不動産評価額に対して6割〜8割程度の担保掛目を設定していることが多くなっています。不動産担保ローンのおおよその借入可能額は担保不動産の評価額×担保掛目(6割〜8割)に加え、ローン契約者の信用情報などを踏まえたうえで借入可能額を算出しています。

【不動産担保ローン借入可能額の計算式(目安)】
不動産担保ローンの借入可能額=不動産評価額×担保掛目(6割〜8割)

2.不動産評価額を計算する3つの方法

不動産評価額の計算方法

不動産担保ローンを利用する際、不動産評価額は融資条件を大きく左右する要因のひとつです。しかし不動産は同じものがふたつとないため、その正確な価値は実際に売買を行ってみるまでは分かりません。

そこで不動産のおおよその価値を知るための方法として、原価法、収益還元法、取引事例法の3つの算出方法が知られています。不動産担保ローン利用時にも用いられる可能性があるため、それぞれの計算方法の特徴について確認しておきましょう。

原価法

価法は最も一般的な評価方法で、現在の建物を新建した場合にかかる金額(再調達原価)から耐用年数による損耗分などを差し引くことで、不動産価値を積算価格(土地・建物の現在価格を合計した評価額)で算出する計算方法です。

【原価法の評価額の計算式】
積算価格=再調達原価×残存年数(耐用年数−築年数)÷耐用年数

しかし、この計算式のままでは同じ構造・大きさ・築年数の物件だと同じような評価額となるので、周辺環境や形状などの土地の評価やリフォーム履歴などの建物の評価を加味した価格補正を行う必要があり、そのため計算者の判断によって算出される価格に幅が出る場合があります。

収益還元法(賃貸アパートや区分所有マンション向け)

収益還元法は賃料収入を算出の基礎として用いる算出方法で、主に賃貸アパートや区分所有マンションなどの収益物件の不動産評価額の算出に使用されます。

【収益還元法の計算式(直接還元法)】
収益還元法の不動産評価額=1年間の利益(賃料収入−必要経費)÷還元利回り(周辺の類似物件の利回り)

取引事例法(土地や中古物件向け)

主に土地や中古物件の不動産評価額の算出に用いられる計算方法で、周辺の類似物件がどのくらいの価格で取引されているかを基に評価額の算出を行います。

3.土地の評価額を知るための3つの方法

土地の評価を知る方法

金融機関では主に土地と建物の積算価格から不動産評価額の算出を行っており、建物は原価法、土地は「公示地価・基準地価・路線価」などの算出基準を用いて積算価格を算出します。土地の算出基準について把握しておきましょう。

公示地価

公示地価は国土交通省が定める標準地の1平方メートルあたりの土地の価格を指します。毎年1月1日に評価が行われており、同じ土地を調査するので価格推移を把握しやすいメリットがありますが、標準地は「都市部とその周辺地域」と定められているため、都市部以外の土地価格を知るには不向きです。

公示地価は原価法の土地価格の目安となるほか、固定資産税や相続税などの評価地価の算出基準としても用いられており、社会インフラとして大きな役割を持っています。

基準地価

基準地価は各都道府県が定める基準地の1平方メートルあたりの土地の価格を指します。基準地価は毎年7月1日に評価が行われていますが、公示地価で用いられる標準地と異なり都市部とその周辺地域以外の土地も指定できるため公示地価の補完的な役割を有しており、都市部以外の土地価格を把握するための重要な指標となっています。

路線価

路線価は主に相続税や贈与税などの税金の計算のために用いられる指標のため、国税庁が発表しています。路線価は公示地価や実際の取引事例を参考に土地に面した道路ごとに土地価格が調査されています。

路線価には国税庁が公表している相続税路線価と都市町村が使用する固定資産税路線価があり、相続税路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は公示地価の7割程度が目安となっています。

土地の価格は他に同じものがないため、正確な調査には不動産鑑定士による鑑定が必要となるなど費用や時間を要してしまうため、おおよそでも土地の評価額を把握可能な公的な土地価格調査は不動産担保ローンの融資条件を想定するうえで重要な情報となります。

公示地価・基準地価・路線価はいずれも土地価格をあらわしています。しかし、それぞれの算出方法は想定の利用目的にそって行われているため、調査手法や評価額が異なります。それぞれの特徴を把握して土地評価額の見当をつけるようにしましょう。

4.担保掛目とは

担保掛目とは

不動産担保ローンでは担保価値による一定の元金保全を前提とし、低金利で長期間の返済期間で利用することができます。しかし、不動産の評価額は一定ではなく、築年数の経過に伴い老朽化や設備の旧式化といった価値の低下が生じることになります。

こうした価値の変動を見込み不動産評価額に対し担保掛目を乗じることで、一定の余裕を設けています。

不動産担保ローンの担保掛目は金融機関によって設定が異なりますが、おおよそ6割〜8割程度といわれています。借入希望額がこの掛目の金額を下回ると融資審査がとおりやすくなったり融資条件が有利になるなどの恩恵を受けることができます。逆に上回ると融資審査がとおりにくくなったり金利が上がるなど融資条件が厳しくなるなどのデメリットが生じる可能性があります。

5.金融機関に直接問い合わせるのが最も確かな方法

借入可能額を把握するためには、銀行や専門家に直接聞いてみましょう。土地の値段を知るための情報は、公示価格や基準価格、路線価などがありますが、それはあくまで参考であり、銀行によって別の方法で評価することもあります。

実際にお金を借りるときには、借りる人の年齢や収入、仕事の状況、借金の状態なども考慮されるため、その結果として借りられるお金の額が変わることもあります。

しっかりとした不動産担保ローンの計画をたてるためには、いくつかの銀行を比べてみて、必要な情報を提供して、借りられる額を確認することが必要です。

おわりに

おわりに

不動産担保ローンでは、不動産評価額が高いほど借入可能額が増加したり、ローン金利が低下するなどのメリットがあります。不動産担保ローンの借入可能額の目安は不動産評価額に対し6割〜8割の担保掛目を乗じた金額となります。

不動産評価額の算出方法は土地と建物などに大別され、土地の価格調査には公示地価や基準地価、建物などの算出方法には原価法、収益物件には収益還元法、また取引事例法がありますが、不動産は2つとして同じものがないため、不動産評価額の算出や担保掛目の割合については金融機関ごとに異なります。

このため、不動産担保ローンの借入可能額などの融資条件については実際に問い合わせを行ってみるしかありませんが、これらについておおよその見込みを持っておかないと提示された融資条件が適正なものか見極めることができないため、不動産担保ローン利用前にご自身で試算してみることをおすすめします。

もし、試算を行うことが難しいようでしたら、信頼性の高い金融機関を選んで問い合わせを行うとよいでしょう。

セゾンファンデックスは不動産担保ローンを20年以上取り扱っており、日本全国のさまざまな不動産を担保とすることが可能であったり、債務超過などの与信に懸念のある場合でも融資を受けることができたなど融資実績も豊富な信頼できる金融機関のひとつです。

住宅ローンが残っていても利用できるなど、借入可能額に関しても適切な査定が期待できるため、不動産担保ローンをご検討中の方は、一度相談を行ってみると良いでしょう。

事業者向け不動産担保ローンの詳細はこちら

事業者向け不動産担保ローン

あなたにおすすめのコラム

【貸付条件一覧】セゾンファンデックス

【不動産担保ローン(フリーコース)】
ご融資額:100~3,000万円
ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【住宅ローン】【親族間売買ローン】【遺産分割ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【不動産投資ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100~5,000万円
ご融資年率:変動金利 3.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【POファイナンス】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(受注金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
***************************************************************
【POファイナンス(補助金対応)】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(補助金交付金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)

よく読まれている記事

みんなに記事をシェアする

ライフイベントから探す

お悩みから探す

執筆者・監修者一覧

執筆者・監修者一覧

セミナー情報

公式SNS

おすすめコンテンツの最新情報をいち早くお届けします。みなさんからのたくさんのフォローお待ちしています。