不動産担保ローンとは？特徴とメリット・デメリットを知って活用しよう

資金調達の選択肢として、近年注目を集めているのが不動産担保ローンです。急な出費や事業資金の確保に悩む方にとって、魅力的な選択肢と言えるでしょう。不動産を担保とすることで、通常のローンよりも有利な条件で借入れできる可能性が広がります。

本記事では、不動産担保ローンの仕組みや特徴、メリット・デメリットを詳しく解説し、あなたの資金計画に新たな視点を提供します。

不動産担保ローンとは？仕組みや特徴を紹介

不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保にして資金を借り入れる金融商品です。「担保」とは、万が一返済不能になった場合に備え、資金の貸し手（債権者）の損失を保証することを意味します。

不動産担保ローンでは、現物資産である不動産を担保とするため、貸し手である金融機関は、融資した資金が回収不能になるリスクを抑制できます。そのため、借り手はまとまった資金を長期間、低金利で借り入れることが可能となります。

不動産担保ローンは、資金調達の代表的な選択肢の一つです。商品の内容をしっかりと理解した上で、有効に活用しましょう。

そこで本章では不動産担保ローンについて、以下の内容を解説します。

• 不動産担保ローンの仕組み
• 不動産担保ローンの特徴
• 不動産担保ローンの審査基準
• 不動産担保ローンを提供している金融機関

それぞれについて見ていきましょう。

不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンは、所有する不動産を金融機関に担保として提供することで、資金を借り入れる仕組みです。金融機関は、対象不動産の担保価値を算出し、その価値に見合った資金を融資します。融資の際に不動産に対して設定されるのが「抵当権」です。

抵当権とは、資金の借り手（債務者）が返済不能となった場合に、金融機関が不動産を差し押さえて資金を回収するための権利です。

一つの不動産に対して複数の抵当権を設定することができます。最初の抵当権を「第一抵当権」、それ以降は「第二抵当権」「第三抵当権」と続きます。順位の高い抵当権ほど優先的に債権を回収できるため、第二抵当権以降の不動産担保ローンを認めていない金融機関もあります。

不動産担保ローンを組む際は、金融機関が設定している条件をよく確認しましょう。

不動産担保ローンの特徴

不動産担保ローンには、大きく分けて以下の二つの特徴があります。

• まとまった資金を低金利かつ長期間借りられる
• 資金用途が比較的自由

ローンを組む際、融資をする金融機関側は、債務者が返済不能に陥り、資金を回収できなくなるリスクを抱えています。しかし、不動産担保ローンでは不動産という大きな資産を担保としているため、金融機関側のリスクが抑えられます。

結果として、リスクの高い無担保ローンよりもまとまった資金を、低金利かつ長期間で借りることができるのです。また、通常のローンでは用途が限定されているケースが多いですが、不動産担保ローンでは、生活費や教育資金、事業資金など、幅広い用途で利用できます。

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査は、「不動産の価値」と「ローンを組む方の返済能力」の二点で判断されます。

「不動産の価値」とは、その不動産を売却した際の価格のことです。金融機関は、債務者が返済不能となった際に不動産を売却して資金を回収するため、資金を回収できるだけの価値が求められます。アクセスの悪い立地や築年数が経過した建物などは、担保価値が低いとみなされ、希望額のローンを組めない可能性があります。なお、金融機関によって不動産の評価基準や評価方法は異なります。

「ローンを組む方の返済能力」は、以下のように判断されます。

• 個人の場合：年収や勤続年数、ほかの借入（金）の有無などが審査されます。
• 事業者の場合：上記に加えて、事業の安定性や決算内容、将来性なども加味して審査されます。

不動産担保ローンを提供している金融機関

不動産担保ローンを提供している主な金融機関は以下のとおりです。

• 銀行
• ろうきん
• ノンバンク

それぞれについて詳しく解説します。

銀行

メガバンクや地方銀行、ネット銀行など、さまざまな銀行で不動産担保ローンを提供しています。

銀行の不動産担保ローンの特徴は以下のとおりです。

• 資金用途が限定されている場合がある
• 担保にする不動産の所在エリアが限定されている場合がある
• ローン審査が厳しい
• 金利が低い傾向にある
• まとまった額の借り入れができる
• 融資の実行まで期間がかかる

銀行は顧客からの信用が大切であるため、ローン審査が厳しい傾向にあります。審査項目も多岐に渡ることから、審査期間が長期化する場合も多いです。

しかし、それ故に金利が低い傾向にあります。また、10億円などまとまった金額の融資を行えるのも資金力がある銀行ならではの特徴です。

ろうきん

ろうきんとは労働金庫の略称であり、労働組合や生活協同組合の会員が資金を出し合って運営している金融機関です。

ろうきんの不動産担保ローンの特徴は以下のとおりです。

• 会員区分によって金利が異なる
• 団体信用生命保険に加入する

ろうきんでは以下のような会員区分があります。

• 団体会員：ろうきんに出資・加入している労働組合、互助会、共済会などに所属している方
• 生協組合員：ろうきんに出資・加入している生協の組合員
• 一般勤労者：団体会員、生協組合員以外の方

団体会員や生協組合員は金利の優遇を受けられますが、一般勤労者は優遇を受けられない点に注意しましょう。

また、原則としてローンを組む際は、団体信用生命保険（団信）に加入します。団信とは、債務者が亡くなった際や高度障害状態となった際に、保険金でローンが完済される保険です。保険料はろうきんが負担するため、安心してローンを組めるでしょう。

ノンバンク

ノンバンクとはクレジットカード会社や消費者金融など、預貯金業務を行わずに貸金業務に特化している金融機関です。

ノンバンクの不動産担保ローンの特徴は以下のとおりです。

• 審査から実行までの期間が短い
• 銀行よりも審査に通りやすい傾向にある
• 金利が高い傾向にある

銀行の場合、審査の受け付けは銀行が行いますが、実際に審査を行うのは保証会社です。一方、ノンバンクでは受け付けから審査までを一括で行うため、長い時間を必要としません。

銀行と審査項目が異なるため審査に通りやすい傾向にありますが、その分金利が高く設定されている点に注意しましょう。

不動産担保ローンで資金を借りる5つのメリット

不動産担保ローンの仕組みや特徴が分かったところで、本章では不動産担保ローンで資金を借りるメリットを解説します。具体的なメリットは以下の5つです。

• まとまった資金を借りやすい
• 低金利でローンを組める
• 返済期間を長期に設定できる
• 年齢に関係なく借りやすい
• 資金の使い道が比較的自由

それぞれについて詳しく解説します。

まとまった資金を借りやすい

不動産を担保にすることで金融機関側の未回収リスクが下がり、まとまった資金を借りやすくなります。金融機関は融資を行う以上、資金を確実に回収する必要があります。そのため、担保がない状態では未回収リスクが高くなり、まとまった金額を融資できません。

一方、不動産を担保にすれば、万が一の際にも売却して資金を回収できるため、積極的な融資を行えるのです。不動産の価値や債務者の返済能力によっても異なりますが、借入（金）限度額が1億円を超える金融機関もあります。

低金利でローンを組める

不動産担保ローンは、無担保ローンよりも低い金利でローンを組める傾向にあります。理由はまとまった資金を借りやすいのと同様で、不動産を担保にすることで金融機関側の未回収リスクが下がるためです。

リスクの高い融資は、なるべく短期間で資金を回収できるように金利を高く設定するのが一般的です。一方、不動産担保ローンはリスクが低いため、低金利で融資を行えます。金利が低い分、毎月のローン返済額が少なくなり経済的な負担も軽くなるでしょう。また、収入に対するローン返済の割合が下がるため、借入（金）可能額も広がります。

返済期間を長期に設定できる

不動産担保ローンは無担保ローンと比較すると、返済期間を長期に設定できます。例えば、マイカーローンや民間の教育ローンの場合、返済期間を最長10年で設定しているケースが多いです。国の教育ローンでも最長18年に設定されています。

一方、不動産担保ローンは25〜35年の長期間で借りられます。借入期間が長いと月々の返済額が抑えられるため、無理のない返済プランを立てられるでしょう。

年齢に関係なく借りやすい

住宅ローンなどは借り入れ時や完済時の年齢に制限がありますが、不動産担保ローンのなかには年齢制限を設けていないものもあります。

そのため、高齢の方でも返済能力に問題がなければ融資を受けられる可能性があります。金融機関によって条件は異なるため、各金融機関の条件を比較してみましょう。

資金の使い道が比較的自由

不動産担保ローンは医療費や教育費、老後の資金など、幅広い用途で利用できるケースが多いです。住宅ローンやマイカーローン、教育ローンなどの目的別ローンは、指定された目的にしか利用できないため不自由さを感じる部分もあるでしょう。

とくに生活費の補填などは目的別ローンが存在しないため、金利が高いカードローンなどで賄う必要があります。不動産担保ローンは基本的に用途が定められていないので、必要に応じて使い方を選択できます。

ただし、銀行の不動産担保ローンは事業目的として使用してはいけないなど、自由度が低いケースもあるため、事前に内容を確認しておきましょう。

不動産担保ローンで気をつけたい3つのデメリット

不動産担保ローンにはメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

• 担保に入れた不動産を手放すリスクがある
• 融資されるまでに時間がかかる
• 手数料や諸費用が高い

それぞれについて解説します。

担保に入れた不動産を手放すリスクがある

不動産担保ローンを組んだ後に返済不能の状態に陥ると、最悪の場合担保に入れた不動産を手放さなければなりません。

長年住んだ愛着のある自宅を手放すなど、辛い状況になる恐れもあるため、不動産担保ローンを組む際は必ず余裕を持った返済計画を立てましょう。

融資が実行されるまでに時間がかかる

不動産担保ローンでは、ローンを組む方の審査以外にも不動産の審査が必要になるため、融資が実行されるまでに時間がかかります。

金融機関によっても異なりますが、ノンバンクであれば1〜2週間程度の時間がかかると考えましょう。銀行の場合は審査が厳しいため、契約手続きも含めると1ヵ月以上の時間がかかる場合もあります。時間がかかる分、無担保ローンよりも高額かつ低金利で融資を受けられると考えましょう。

手数料や諸費用が高い

不動産担保ローンは、ほかのローンと比べると諸費用が高い傾向にあります。不動産の審査費用や抵当権の設定費用など、不動産担保ローンならではの費用がかかるためです。

概ね融資金額の2％前後の費用がかかると考えましょう。

不動産担保ローンを利用する流れ

不動産担保ローンのメリット・デメリットが分かったところで、本章では不動産担保ローンを利用する流れを解説します。

金融機関によって異なる点がありますが、一般的には以下のような流れで進みます。

1. 仮審査申込
2. 仮審査
3. 本審査申込（面談）
4. 本審査
5. 契約
6. 融資実行

仮審査とは、本審査の前に行われる簡易的な審査です。ローンを組む方の返済能力や担保として提供する不動産に明らかな問題がないかをチェックし、概算の借入（金）可能額を算出します。

仮審査の内容に問題がなく、金融機関から提示された条件で融資を受けたい場合は本審査へと進みましょう。本審査では申込者の源泉徴収票やほかの借入（金）状況など、仮審査のときよりも詳細に返済能力がチェックされます。

本審査を無事通過した後は、ローンの契約・融資の実行に移ります。実印や印鑑証明書、本人確認書類、不動産の登記簿謄本など、さまざまな書類を用意する必要があるため、金融機関からの案内に従って書類を集めましょう。

おすすめの不動産担保ローン

不動産担保ローンは、各金融機関で提供されており、それぞれ借入（金）限度額や借入期間、金利などが異なります。そこで本章では、個人向けと事業者向けに分けて、おすすめの不動産担保ローンを紹介します。

セゾンファンデックス「フリーローン（不動産担保）」

セゾンファンデックスのフリーローン（不動産担保）は、資金用途に定めのないローンです。

• まとまったお金を借りたい
• 税金納付や学費など複数の用途に使いたい
• ほかのローンをまとめたい

上記のような悩みを抱えている方は、ぜひご検討ください。商品の概要は以下のとおりです。

対応エリア	全国
融資金額	100万円〜3,000万円
融資利率	6.8〜9.9％（固定金利）
返済期間	5年〜15年（60回〜180回）
返済日	毎月4日に指定口座からの自動引落し（金融機関休業日の場合は翌営業日）
保証人	原則不要
担保（抵当権設定）	・ご本人、ご親族が所有する不動産 ・ご本人とご親族が共同で所有する不動産 ※抵当権の順位は問いません。 ※対象となる不動産には、マンション・店舗・賃貸アパート・セカンドハウス・駐車場などが含まれます。

最短3営業日で審査結果が分かります。WEBから簡単に申し込めるため、ぜひご活用ください。

セゾンファンデックスのフリーローン（不動産担保）の詳細はこちら

セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、個人・法人にかかわらず利用可能です。

• 赤字決算で銀行から借りられない
• 銀行からの借入（金）があるが追加融資を受けたい
• 税金滞納中で新たな融資を受けられない

上記のような理由で銀行から借りるのが難しい方は、ぜひご検討ください。商品の概要は以下のとおりです。

対応エリア	全国（※一部対応できないエリアあり）
融資金額	100万円〜5億円
融資利率	・変動金利：2.75％〜4.55％（2023年4月時点） ・固定金利：4.5〜9.9％
返済期間	5年〜25年（60回〜300回）
返済日	毎月4日にご指定口座からの自動引落し（金融機関休業日の場合は翌営業日）
連帯保証人	原則不要
担保（（根）抵当権設定）	法人、代表者またはその親族が所有する不動産 ※担保権の順位は問いません。

こちらも最短3営業日で審査結果が分かり、WEBからの簡単な申し込みが可能です。ぜひご活用ください。

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンの詳細はこちら

おわりに

不動産担保ローンは、その特性から多くの方にとって魅力的な資金調達手段となり得ます。低金利で長期間の借入れが可能であり、使途の自由度が高い点は大きなメリットと言えるでしょう。

一方で、担保となる不動産を失うリスクや、手続きに時間とコストがかかるなどのデメリットも存在します。

自身の財務状況や将来の返済計画を慎重に検討し、他の借入れ手段と比較しながら、最適な選択をすることが重要です。不動産担保ローンは強力な資金調達ツールですが、それを活用するかどうかは、個々の状況や目的に応じて判断すべきでしょう。

専門家のアドバイスを受けるなどして、十分な情報収集と検討を行うことをおすすめします。

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