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住宅ローンが払えない場合の対処法とは?売却後も住み続けられる方法

住宅ローンが払えない場合の対処法とは?売却後も住み続けられる方法
セゾンのくらし大研究 編集部

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セゾンのくらし大研究 編集部

豊かなくらしに必要な「お金」「健康」「家族」に関する困りごとや悩みごとを解決するために役立つ情報を、編集部メンバーが選りすぐってお届けします。

この記事では住宅ローンが払えない場合について取り上げています。どのぐらい滞納を続けると競売までに至ってしまうのでしょうか?またそうならないための対処法についても数多く解説しています。

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住宅ローンを払えない方の割合や理由

住宅ローンを払えない方の割合や理由

一生懸命考えて住宅ローンを組むことを決心して、金融機関の審査を通過できた方でも、途中で返済できなくなってしまうことがあります。住宅ローンを返済できなくなってしまう方はどのくらいいるのでしょうか。返済できなくなってしまう理由と併せて見ていきましょう。

住宅ローンを払えない割合は約1%

フラット35を提供する「住宅金融支援機構」が公表した資料によれば、住宅ローンの返済ができなくなって延滞したり破綻したりしてしまった割合は1.4%でした。

延滞や破綻に至らなくても、返済が難しくなって返済額や返済期日などの条件を緩和してもらった分も含めると、3.48%になります。

参考:住宅金融支援機構|リスク管理債権

現時点ではデータが2020年度までしかありません。新型コロナや物価高の影響がさらに反映される2021年度以降の数値は、上記より悪化している可能性があります。

住宅ローンを払えなくなる理由

住宅ローンの返済ができなくなるケースとして、例えば以下のような不測の事態に見舞われた場合が挙げられます。

  • 倒産やリストラ、業績悪化等で収入が大幅に減った。
  • 病気やケガ、介護離職など予期しない事態で働けなくなった。
  • ペアローンを組んでいたが離婚した。
  • 定年退職して年金生活になったが、退職金が想定を下回って収入も大幅に減った。

上記のような不測の事態がなくても、もともと住宅ローンの返済額が大きく返済計画に無理があったために、途中で返済できなくなってしまう方もいます。

住宅ローンの滞納を続けた場合、住宅が競売にかけられる

住宅ローンの滞納を続けた場合、住宅が競売にかけられる

住宅ローンが払えず返済を滞納した場合はどうなってしまうのか、順を追って見ていきましょう。

レベル1(初期)|金融機関から連絡が来る

返済できずに滞納し始めると、住宅ローンを組んでいる金融機関から郵便や電話で「支払いができていませんので早く支払ってください」といった内容の連絡が来ます。

この時点で、きちんと連絡に対応して今後の返済について相談しておくのがおすすめです。それができないまま放置したり滞納が続いたりすると、次の段階に移ります。

レベル2(中期)|滞納のペナルティが発生し始める

滞納し始めてから2〜3ヵ月経つと、金融機関から督促状や催告書といった書類が数回にわたって届くようになります。

どちらも「返済してください」という内容のお知らせですが、「催告書」は督促状より重い意味を持っています。催告書が届いたのに無視したままだと、金融機関は今までより強い法的措置をとるための行動に出始めます。住宅ローンを分割で支払う期限の利益を失うことにより、「残りの住宅ローンを一括で全額返済してください」と求められるので要注意です。

滞納履歴は「信用情報機関」に、その情報が登録されます。信用情報機関に登録された情報は、その信用情報機関に加盟している金融機関に共有されています。ローンやクレジットカードなどを加盟金融機関で申込みをすると、審査時点で滞納の履歴も加味されて審査されます。

レベル3(後期)|競売にかけられる

レベル2の状態から何もしないまま6ヵ月ほど滞納し続けると、住宅が競売にかけられることになります。競売とはいわば「不動産の強制売却」です。住宅ローンを組んでいる本人の意思に関係なく、オークション形式で住宅に値段を付けられ、最も高い値段をつけた方にその住宅を売却することになります。

住宅ローンを滞納したまま放置すると、このような形で住宅を手放さざるを得ない状況まで追い込まれます。もちろん、手放した住宅にそのまま住み続けることはできません。たとえ数十年住宅ローンを払い続けた住宅でも、こだわって建てた愛着のある住宅でも、最終的には強制退去させられることになります。

競売では、裁判所の執行官が自宅に来る「現況調査」や買いたい方を募る「入札」などの手続きがあり、多少時間がかかります。滞納が始まって6ヵ月程度で競売のための手続きが始まります。

住宅ローンを払えない場合の対処法

住宅ローンを払えない場合の対処法

「住宅ローンを払えない、でも住宅を競売にかけられて強制退去させられるのは避けたい……。」そんなときは、できるだけ早くご自身から行動を起こして対処していく必要があります。

ここからは、住宅ローンの支払いが難しいと思ったときにできる対処法について見ていきましょう。

家計を切り詰める

住宅ローンの負担が重いと思ったときにまず実践したいのが、家計の見直しです。何にいくら使っているのか把握して、今より削れるところがないか検討してみましょう。

食費や交際費などの他、見落とされがちですが節約効果が高いのが、通信費・保険料・サブスクなどの固定費(毎月一定金額の支払いが続く出費)です。あらためて契約内容を確認して本当に必要なのか考えてみると良いでしょう。

住宅ローンを借り換える

住宅ローンによる出費を抑えるには、今より有利な住宅ローンに借り換えるという方法もあります。特に住宅ローンを組み始めたときから時間が経っている方は、当時より金利の低い住宅ローンを見つけられる可能性があります。ただし、返済を滞納し始めた後だと借り換えが難しくなるので、早めの段階で検討しておきましょう。

収入を増やす

「支出を減らす」と同時に「収入を増やす」にも取り組んでみましょう。専業主婦からパート、パートからフルタイムなど、労働時間を増やすことができれば収入を上げられます。勤務先の「資格手当」の対象になる資格の勉強をする、給料アップが見込めるところに転職する、勤務先が許すなら副業にチャレンジする方法もあります。

手持ちの品を売って換金する

返済期日が迫っていて、あまり時間を掛けずに資金を捻出したいなら家の中やご自身の持ち物を見渡して不要なものを探してみましょう。ブランド品や貴金属など高価なものだけでなく、意外なものがフリマアプリで高く売れることもあります。なくても暮らせるものは手放して換金してしまいましょう。

金融機関に相談する

ここまで紹介した対処法をいろいろと試してもどうしても返済に困ってしまうようなら、住宅ローンを組んだ金融機関に相談してみましょう。気まずいかもしれませんが、延滞する前に早めに連絡するのがおすすめです。相談しておけば「毎月の返済額を少なくする」「一時的に利息の返済だけで済むようにする」などの救済措置を利用できる場合もあります。

国や自治体の支援制度の利用を検討する

収入が少なくて生活が困窮していたり、失業したり、多額の医療費がかかったり、そんなピンチの時には国や自治体が用意している支援制度が利用できるかもしれません。お金を受け取れるものもありますし、費用負担を抑えられるものもあります。市区町村役場の福祉窓口や社会福祉協議会に相談すれば、利用できそうな制度があるか教えてもらえるはずです。

家を売却する

家を売却し、その売却代金でもっと住居費が安くて済むところに引っ越すという方法もあります。せっかく手に入れたマイホームを手放すことにはなりますが、うまくいけば住宅ローンの負担から逃れられます。ただし、常に売りたいときに売りたい値段で売れるわけではありません。

リースバック

リースバックも家を売却する方法のひとつですが、売却後もその家に住み続けられるのが特徴です。売却後は自宅を賃貸物件として借りるため、引っ越し代がかからず固定資産税も火災保険料も不要になります。通常の売却と違い、早ければ2週間程度で売却代金としてまとまったお金を得られます。

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リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、家を担保に入れてお金を借りる方法です。リースバック同様、今の家に住み続けながらお金を調達できます。契約者本人が生きている間は利息の返済だけで済み、亡くなった後に自宅の売却資金を元本返済に充てるのが一般的です。自宅を手放さずに済みますが、年齢や家の状況など利用するための条件は厳しめです。

任意売却

家を売りたいと思っても、売却価格が住宅ローンの残債以下で差額分の捻出も難しい状態(つまり売っても住宅ローンが残る状態)だと通常は売ることができません。

しかし滞納が続いてどうしても仕方がない場合には、住宅ローンを組んでいる金融機関に許可を得て抵当権を解除してもらい売却できることもあります。これを「任意売却」といいます。競売よりは高い価格で売却できることが多いので、最悪の事態を避けるための方法として選択されます。

ローンの残債がある場合は、金融機関を話し合って返済計画を立てることになります。

債務整理

住宅ローン以外にも借金があって家計が圧迫されているなら、債務整理という方法もあります。借金が返済できなくなったときの救済措置のような制度で、法的な手続きを取ることで借金を減らせたり支払いを待ってもらえたりします。

債務整理には「任意整理」や「自己破産」などいくつか種類がありますが、そのなかの「個人再生」には「住宅ローン特則(住宅資金特別各項)」があり、住宅ローン等の住宅資金貸付債権については、リスケジュールなどで弁済を継続することで家を手放さずに経済的な再生を目指すことができます。

住宅ローンが払えなくなる前に専門家へ早めのご相談を

住宅ローンが払えなくなる前に専門家へ早めのご相談を

住宅ローンの支払いが厳しいと思ったら、家計のやりくりを工夫することも大切ですが、それだけではどうにもならないときもあります。そんなときはできるだけ早く、住宅ローンを組んだ金融機関や専門家に相談してみるのがおすすめです。

対処法はいくつもあります。タイミングを逃して「家を失う」「破産する」など最悪の事態を迎えてしまう前に、早めに行動を起こしましょう。

【貸付条件一覧】セゾンファンデックス

【不動産担保ローン(フリーコース)】
ご融資額:100~3,000万円
ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【住宅ローン】【親族間売買ローン】【遺産分割ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産投資ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100万~1億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~4.55%※2023年4月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払い(個人の場合ボーナス併用払い可)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:法人の場合原則代表者の保証要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
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【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
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【POファイナンス】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(受注金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【POファイナンス(補助金対応)】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(補助金交付金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
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【マンション管理組合ローン】
ご融資額:100万円~2億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~3.65%※2023年4月1日現在・固定金利4.65%、5.65%、6.65%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:12回~240回/1年~20年(1年単位)
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 15.00%
担保:不要
連帯保証人:不要
契約時の諸費用:収入印紙代相当額、振込手数料(実費)

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