不動産賃貸業をするなら個人事業主が得？青色申告のメリットやインボイス制度の影響も解説

不動産賃貸業を個人事業主として始めることで、資産運用の一環として収益を最大化し、税制面でのメリットを享受する方法を解説します。会社員から始める個人事業主まで、不動産投資に興味がある方や、事業規模を拡大したい方に向けて、手続きの具体的な流れや注意点、インボイス制度の影響まで、幅広くカバーしています。不動産賃貸業における個人事業主としての運営の利点を最大限に活かすためのガイドとして、この記事が有効になるでしょう。
（本記事は2024年9月13日時点の情報です）

不動産賃貸業は資産運用になる

不動産賃貸業を資産運用として行うことは、長期的に安定した収入源を確保する有効な手段です。この種の事業は、特に個人事業主にとって、低リスクで資産価値を増やしつつ、給与所得以外の収益を生み出す機会を提供します。

不動産投資は、市場の変動に比較的強く、不動産の価値が時間とともに増加する可能性があるため、資産運用の選択肢として魅力的です。さらに、不動産賃貸業からの所得は、老後の資金計画にも寄与し、適切な税務計画を通じて節税効果を享受することが可能です。

個人事業主としてのアパート経営や不動産賃貸は、相続計画の一環としても考慮されることがあり、後継者への資産移転をスムーズに行う手段となることがあります。これらのメリットは、不動産賃貸業を個人事業主として行う際の大きな動機付けとなります。

不動産賃貸業をするなら個人事業主になる方が良い？

不動産賃貸業を個人事業主として行うことは、多方面にわたるメリットがあります。特に、サラリーマンや他の職業に従事する人々にとって、副収入を得る手段として理想的です。

不動産賃貸業は、長期的な資産運用として安定した収益をもたらし、個人の財務状況を強化することが可能です。

また、個人事業主としての開業は、税務上のメリットを享受できるだけでなく、事業拡大の際の柔軟性も提供します。この活動を通じて、個人は経済的自立を目指すことができ、将来の安定に資する重要なステップとなり得ます。

会社員をしながらでも個人事業主になれる

会社員であっても、別の職に就きながら不動産賃貸業の個人事業主として活動することが可能です。この取り組みは、安定した収入源を維持しつつ、追加の収益を生成する機会を提供します。不動産賃貸業を副業として取り組むことで、経済的自立を目指す人々にとって、有効な選択肢のひとつとなります。

事業的規模になったら原則開業が必要

不動産賃貸業を事業的規模で行う場合、例えば貸室数が10室以上になると、税務上や法的な面で開業届けの提出など正式な手続きが必要になります。これは、事業としての認識を明確にし、適切な税務処理を行うために重要です。

不動産賃貸業を個人事業主として営むメリット

不動産賃貸業を個人事業主として運営することには多くのメリットがあります。このビジネスモデルは、税務上の利点を提供し、青色申告による特別控除や事業に必要な経費の幅広い認識を可能にします。

個人事業主は、不動産所得に対してより柔軟に経費を計上でき、事業的規模が小さくても、専従者の給与控除や損失の繰越が可能になります。これらのメリットは、個人事業主にとって重要な税務戦略を構築し、収益性の高い不動産投資を行う上での大きな利点となります。

事業的規模であれば青色申告特別控除を適用できる

事業的規模で青色申告を行う個人事業主は、最大650,000円の青色申告特別控除を享受できます。この控除は、税負担を軽減し、事業による実質的な収益を増加させる大きな利点です。青色申告は、より詳細な帳簿の記録を要求しますが、その労力に見合う節税効果を提供します。

経費になる項目が増える

青色申告を選択することで、不動産賃貸業を営む個人事業主は税務上多くの経費を必要経費として計上できるようになります。

これにより、通常経費として認められないような項目も、事業にかかるコストとして認識され、結果的に所得税や住民税の負担軽減に繋がります。この制度の柔軟性は、事業主が事業から得られる純利益を最大化し、税負担を効果的に管理することを可能にします。青色申告による経費計上の範囲拡大は、賢い税務戦略を構築し、より多くの収益を事業内で再投資する機会を事業主に提供します。

配偶者への給与を経費にできる

青色申告では、配偶者や家族への給与も事業経費として全額計上することができます。これにより、事業の運営コストを効果的に管理しつつ、家族をサポートするための資金を確保できます。

赤字を繰り越せる

青色申告を利用する個人事業主は、不動産所得による赤字を最長3年間繰り越し、将来の税額から差し引くことが可能です。この措置は、収益が不安定な事業を営む個人事業主にとって重要な節税戦略となります。

補助金や助成金の対象になる

開業時に補助金や助成金を受けられる可能性は、個人事業主にとって大きな支援となります。

下記の例からわかるように、補助金や助成金の申請資格や条件は地域や目的によって大きく異なります。

開業を計画している個人事業主は、自分の事業計画がどのような支援の対象になり得るかを事前に調査し、適切な申請を行うことが成功への鍵となります。これらの支援を活用することで、開業初期の負担を軽減し、事業の持続可能性を高めることが可能です。地域により各種補助金があります。また、補助金だけでなく創業時に経営の知識を学ぶための支援センターなどを設置しているところもあります。

【事例1】千葉県木更津市

千葉県木更津市では、木更津市産業・創業支援センター らづ-Bizが、創業や経営に関することを短期間で集中的に学べる場として、毎年、上半期と下半期にそれぞれ1期ずつ開催しています。

参考：木更津市｜木更津創業塾

【事例2】東京都

東京都は、脱炭素社会の構築に向けて、都内住宅戸数の約7割を占める集合住宅の省エネ化や再エネ利用を進めています。賃貸集合住宅における断熱改修・診断や低圧一括受電による再エネ利用に係る経費支援を実施しています。

参考：東京都｜賃貸集合住宅の省エネ改修・再エネ導入を助成

その他の地域での各種補助金については、以下のサイトを参考にしてください。

参考：HOME4Uオーナーズ｜【2024年最新】アパート経営で使える補助金一覧と申請方法

個人事業主として不動産賃貸業を始める場合の手続き

個人事業主として不動産賃貸業を始める場合、特別な許可や資格は基本的に必要ありません。開業する際には、税務署に開業届を提出することが一般的な手続きとなります。

この届出は、不動産賃貸業から得た収入に対して適切な税務処理を行うために必要です。また、年度末には確定申告を行い、実際の所得に基づいた税金を計算し納付します。これらのプロセスを通じて、個人事業主として不動産賃貸業を正式に運営することができます。

税務署ですること

不動産賃貸業を個人事業主として始める際、税務署での手続きは重要なステップです。下記の手続きを適切に行うことで、事業運営の効率化だけでなく、節税効果も最大化できるため、個人事業主にとって非常に重要です。

開業届を提出する

「開業届」の提出は、事業開始を正式に税務署に通知する手続きであり、これにより個人事業主としての活動が始まります。

青色申告承認申請書を提出する

さらに、より有利な税制を利用するためには、「青色申告承認申請書」の提出が推奨されます。青色申告を選択することで、事業に関連するさまざまな経費をより広範に控除することが可能になり、税負担の軽減が期待できます。

都道府県税事務所ですること

不動産賃貸業を営むための個人事業の開始を都道府県税事務所に届け出る必要があります。この手続きは、個人事業主として正式にビジネスを開始するための重要な一歩です。

個人事業開始等申告書を提出する

個人事業を開始する際には、事業の開始を公式に通知し、将来的な税務処理のための基盤を整える重要な手続きが必要です。このプロセスの一環として、「個人事業税の事業開始等申告書」の提出があります。

この申告書は、事業開始の事実を都道府県税事務所に正式に報告するもので、事業主が事業を開始した日から一定期間内に提出する必要があります。この文書により、事業主は自分の事業が適切に登録され、必要な税金の計算や納税の義務が確立されます。

申告書には以下の情報を記入します。

1. 事業主の氏名、住所、生年月日
2. 事業の種類（この場合は不動産賃貸業）
3. 事業開始日
4. 事業所の所在地
5. 推定年間所得金額

正確な情報の提供を通じて、事業主は税法の要件を遵守し、将来的に発生する可能性のある税務上の問題を避けることができるようになります。この手続きは、事業運営の法的枠組み内での正しいスタートを切るための基礎となります。

なお、個人事業税は年間の事業所得が一定額（例：2023年度の場合、290万円）を超えた場合に課税されます。そのため、この申告は将来的な課税に備えるためのものであり、必ずしも即座に税金が発生するわけではありません。

不動産賃貸業を個人事業主として営むときの注意点

不動産賃貸業を個人事業主として営む際には、さまざまな制度的な注意点があります。特に税務、法律、または地方自治体の規制に関する理解が必要となります。

個人事業主として成功するためには、適切な登記、税金の申告、そして不動産管理に関する法的要件の遵守が欠かせません。また、借主との契約、保守管理、緊急時の対応計画など、事業運営における具体的な方針も重要です。

これらの注意点を適切に管理することで、不動産賃貸業を通じて安定した収入を得ることができます。

個人事業税がかかる

不動産賃貸業を営む個人事業主には、事業の規模に応じて個人事業税が課される場合があります。この税金は、事業から得られる収益に基づいて計算され、地方自治体によって徴収されます。

事業的規模が一定の基準を超えると、個人事業主はこの税金の対象となり、年間の収益に応じて一定の税率が適用されます。

個人事業税の具体的な税率や計算方法は自治体によって異なるため、事業を行う地域の税務署や自治体のウェブサイトで確認することが重要です。この税金は、事業運営のコストの一部として計画に含める必要があります。

複式簿記や書類準備などの手間が増える 

不動産賃貸業を個人事業主として青色申告を選択する場合、複式簿記の採用が必須となります。複式簿記は、経済活動の各取引を二つの観点から記録する会計方法で、より詳細な財務情報の把握を可能にします。

この方法は、単式簿記に比べて複雑で、学習と適用に時間がかかる可能性があります。また、青色申告特別控除を受けるためには、事業の収支を正確に反映するための詳細な書類準備が求められます。これには、収入、経費、資産の増減を記録した帳簿の作成や保管が含まれ、事業主にとってはかなりの手間となり得ます。

しかし、これらの手間をかけることで、税制上のメリットを最大限に享受することが可能となります。

インボイス制度が不動産賃貸業に影響する時としない時

インボイス制度は、2023年10月から導入された消費税の適正な転嫁を促すための制度で、適格請求書発行事業者によるインボイス（適格請求書）の発行が必要になります。不動産賃貸業における影響は、個人事業主が適格請求書発行事業者に登録しているかどうかによって異なります。

※一般的にマンションやアパート等、住宅の家賃であれば消費税がかかりませんが、事務所の家賃等には消費税がかかります（後述）。

適格請求書発行事業者登録している場合、家賃に消費税を上乗せして請求することができ、消費税を正しく転嫁できます。しかし、登録していない場合、消費税を請求できず、経営に不利益をもたらす可能性があります。このように、インボイス制度は不動産賃貸業の経営戦略に大きな影響を及ぼすため、制度の理解と適切な対応が求められます。

インボイス制度に影響するパターン

不動産賃貸業では、テナントスペースや駐車場を貸し出す際、インボイス制度が大きな影響を及ぼします。特に、借主が事業者である場合、賃貸事業者からの適格請求書（インボイス）の発行が求められることがあります。この背景には、事業者が賃料に含まれる消費税を経費として正確に計上し、税務上の控除を受けるための必要性があります。

テナントスペースを貸し出しているとき

借主が事業者であるテナントスペースの場合、賃貸事業者が適格請求書発行事業者になっていないと、借主は消費税の控除を受けられなくなります。これにより、借主の経費負担が増えるため、テナントの撤退や賃料の減額要求といった問題が発生する可能性があります。

そのため、賃貸事業者には適格請求書発行事業者への登録が推奨され、これによりテナントとの関係を良好に保つことができます。

駐車場を貸し出しているとき

駐車場を事業用に借りる事業者もまた、テナントスペースを借りる事業者と同様、インボイスの発行を求める場合があります。駐車場の賃料に関しても、適格請求書を通じて消費税の正確な計上と控除を行いたいと考えるのです。賃貸事業者がこの要求に応えられない場合、事業者は追加の経費負担を背負うことになり、同様に賃料減額や契約解除を検討するかもしれません。

インボイス制度に影響しないパターン

住居用のスペースを貸し出している場合、その賃貸収入は消費税の課税対象外となります。この点が、不動産賃貸業を個人事業主として行う際の大きなメリットのひとつと言えるでしょう。

住居スペースのみ貸し出しているとき

住居スペースの賃貸契約では、家賃に消費税が課せられないため、賃貸事業者はテナントに対して消費税を請求する必要がありません。結果として、インボイスを発行し、その上で消費税額を明示する必要もなくなります。これは、住居を提供することが基本的な生活必需品であると考えられ、消費者保護の観点から消費税の非課税扱いとされているためです。

この規定は、賃貸事業者と借主との間で住居用スペースに関する取引を行う場合、インボイス制度の適用外であることを意味します。賃貸事業者は、住居用スペースの賃貸においては、適格請求書発行事業者になるための手続きを考慮する必要がなく、インボイス発行に関連する追加的な管理負担やコストからも解放されます。

不動産賃貸業の個人事業主には多くのメリットがある

不動産賃貸業を個人事業主として運営する際には、数多くのメリットがあります。この事業形態では、税務上の利点や経費の柔軟な扱いが可能であり、個人の年収にプラスの影響を与えることができます。

また、個人事業主は、不動産市場の変動に応じて迅速に対応する柔軟性を持つことができ、これにより収益性の高い不動産を効率的に管理・運営することが可能になります。このように、不動産賃貸業を個人事業主として営むことは、経済的な自由と成長のチャンスを提供します。

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おわりに

不動産賃貸業を個人事業主として運営する利点は多岐にわたります。税務面でのメリット、経費処理の柔軟性、青色申告による特別控除の適用などは、賢明な資産運用戦略の基礎となります。加えて、不動産投資ローンを活用することで、少ない自己資金からでも大きな収益を目指すことが可能になります。この記事では、これらのメリットを具体的に解説し、不動産賃貸業を個人事業主として成功させるための知識と戦略を提供しました。経済的な自立と資産の成長を目指す個人にとって、これらの情報は貴重なガイドラインとなるでしょう。