抵当権抹消とは不動産を担保とする必要がなくなったときに行う手続きのことです。主に住宅ローンを完済したときに行います。抵当権抹消手続きの手順や、手続きをしないときに生じる不便について解説します。ぜひ参考にしてください。
１．抵当権抹消とは抵当権を消す手続きのこと
抵当権抹消とは、抵当権を消す手続きのことです。抵当権とは、住宅ローンなどの不動産を担保とするローンを借りるときに、金融機関などの貸し手側が不動産に設定する権利を指します。
つまり、抵当権を抹消するとは、抵当権が設定されている不動産が担保として必要なくなったということです。不動産を担保に借り入れていたローン金額を全額返済すると担保も不要になります。抵当権抹消のために必要な手続きをしたのち、不動産に設定されていた抵当権を外します。
ただし、不動産担保ローンを完済するだけで、抵当権が自動的に消えるわけではありません。不動産の所有者や代理人が不動産登記を扱う法務局にて、抵当権抹消登記の手続きを行います。
２．抵当権抹消の手続きの手順
抵当権抹消の手続きは、以下の手順で行います。
- 書類を準備する
- 法務局に書類を提出する
抵当権抹消の手続きは、必要な書類を準備して法務局に提出するだけです。しかし、準備する書類が多く、実際には手間と時間がかかる傾向があります。書類集めを負担に感じるときは、司法書士に依頼して手続きを代行してもらうのもひとつの方法です。
2-1.書類を準備する
抵当権抹消の手続きに必要な書類を準備します。必要書類は金融機関から受け取るものと法務局で受け取るものがあります。
金融機関から受け取るもの
- 登記済証または登記識別情報
- 登記原因証明情報（抵当権解除証書）
- 委任状（代理権限証明情報）
- 金融機関の資格証明書
法務局で受け取るもの
- 抵当権抹消登記申請書
- 登記事項証明書
抵当権抹消登記申請書は、法務局のホームページでダウンロードできます。分かる範囲で記入してから持っていくと、手続きの時間を短縮できるかもしれません。また、不動産所有者の住所が所有権設定時から変わっているときは、抵当権抹消登記を行う前に「所有権登記名義人表示変更登記」が必要です。手続きの際には住民票か戸籍の附票などが必要になるため、住所を変更したときは自治体の役場で取り寄せておきましょう。
ポイント：司法書士などの専門家への依頼も検討しよう
書類を紛失したり、書類を集めるのが負担に感じたり、古い抵当権が残っていたりするときは、司法書士に依頼することも検討してみましょう。専門家報酬として不動産1件あたり1万円〜2万円程度を支払うことになりますが、手間がかからないのはメリットです。法務局は平日の昼間しか空いていません。抵当権抹消登記は不動産がある地域を管轄する法務局でのみ実施できるため、手続きに行くことが難しい方もいるでしょう。
また、手続きに不備があるときは法務局に呼び出されるため、場合によっては何度も法務局に出向かなくてはならないかもしれません。平日に時間がない方や手続きに自信がない方も、司法書士に依頼するほうが良いでしょう。
平日に時間はなくても抵当権抹消の手続きを自分で行いたいという方は、郵送で法務局に書類を提出するという方法も検討できます。ただし、この場合も書類に不備があるときは、法務局から呼び出しを受けることになる点に注意しましょう。
2-2.法務局に書類を提出する
法務局へ書類を提出します。その際、登記完了日を告知されるため、完了日以降に法務局に再度出向き、登録完了証を受け取りましょう。書類提出から登記完了までの時間は、法務局によっても異なります。早いところでは1日で完了しますが、10日ほどかかる場合もあります。
ポイント：登記費用は不動産1件につき1,000円
抵当権抹消登記の登記費用（登録免許税）は不動産1件につき1,000円です。建物と土地を別々にカウントするため、建物付き土地は不動産が2件あることになり、登記費用は2,000円かかります。手続きを司法書士に依頼する場合は、登記費用の実費に加え、司法書士報酬も支払います。
３．抵当権抹消手続きをしないときの注意点
抵当権抹消の場合、手続きを行う期限は決まっていません。住宅ローンを完済した日に抵当権抹消登記の手続きを済ますこともできますが、後日、好きなタイミングで行うこともできます。とはいえ、抵当権抹消登記の手続きを放置するのはおすすめできません。手続きをしないと、次のような不利益が生じることもあります。
- 不動産を売却できない
- 新たに不動産担保ローンを組みにくくなる
- 時間が経過するほど手続きが複雑になる
それぞれどのような不利益なのか、詳しく見ていきましょう。
3-1.不動産を売却する際など手間が余計にかかる
抵当権が残っている不動産を売却する際など、手間が余計にかかる。例えば、住み替えなどで売却の必要性が生じても、抵当権が設定されたままであると、住宅ローン等の借入金が完済されているかどうかなど、判断できないためです。住宅ローンを完済すると、抵当権抹消登記に必要な書類を金融機関から受け取ります。大切な書類を紛失する前に、抵当権抹消の手続きもしておきましょう。
3-2.新たに不動産担保ローンを組みにくくなる
所有する不動産に抵当権が残っていると、ローンの担保になっているという扱いになります。そのため、その不動産を担保にして、新たに不動産担保ローンを組むことが難しくなるでしょう。今後、建て替えにより不動産を担保にする場合などは影響が大きいでしょう。ローンを完済したときは早めに抵当権抹消の手続きをし、不動産を担保として利用できる状態にしておきましょう。
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3-3.時間が経過するほど手続きが複雑になる
住宅ローンを完済したタイミングであれば、基本的にすべての必要書類を金融機関から受け取れるため、比較的手間をかけずに抵当権抹消の手続きを行えます。しかし、時間が経過すると、金融機関から受け取った書類を紛失したり、不動産の所有者が変わって登記の名義変更が必要になったりするかもしれません。
また、不動産の所有者が死亡して相続が発生したときは、登記手続きを行う際に相続人すべての同意や印鑑証明書などが必要になることもあります。相続人が遠方に住んでいる、手続きに同意を得られないなどの事情があれば、さらに登記手続きが複雑になることもあるでしょう。
銀行の経営体制が変わって書類の再発行ができない可能性もあります。登記識別情報通知書および登記済証などの再発行はできないため、紛失すると手続きがさらに複雑になる可能性もあるでしょう。将来、当該不動産を売却したり、担保にして不動産担保ローンを組んだりすることも想定されます。早めに抵当権抹消の手続きを完了しておきましょう。
４．住宅ローン完済後は速やかに抵当権抹消手続きを行おう
すでに担保として使われていない不動産に抵当権を残しておくことには、何のメリットもありません。住宅ローンを完済し、不動産の担保が外れたときは、速やかに抵当権抹消の手続きを行いましょう。また、早めに手続きを完了することで、手続きに必要な書類が紛失するリスクを回避できます。
抵当権を外す手続きは決して難しいわけではありません。必要書類を集めて法務局に提出するだけで完了します。しかし、書類に不備があった場合などは法務局から呼び出しを受けるので、場合によっては何度か通うこともあるでしょう。
手続きに自信がない方や忙しい方は、司法書士に依頼することも検討できます。抵当権抹消登記の手続きに加えて司法書士報酬がかかりますが、手間が省けるだけでなく時間も短縮できるでしょう。必要に応じて専門家の力を借りるようにしましょう。
