マイホームを購入する際は、住宅ローンを利用するのが一般的ですが、全員が利用できるわけではありません。住宅ローンを利用するためには、金融機関の審査に通過する必要があります。
しかし、金融機関の審査基準は公開されていないため、どのような準備をしたらよいのかわからず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローンの基礎知識や5つの審査基準、審査に通らない方の特徴を解説します。また、審査に通過するための攻略方法も紹介しますので、これからマイホームを購入予定の方や、一度審査に落ちてしまった方は参考にしてください。
住宅ローンの審査とは
住宅ローンの審査とは、金融機関が申し込み者の返済能力と物件の担保価値をチェックし、融資しても問題ないかを確認する手続きです。
審査は「仮審査」と「本審査」の2回行われ、両方の審査に通ると融資が実行されます。本項では、住宅ローンの基礎知識として以下の2つを解説します。
- 審査の流れ
- 必要書類
住宅ローンの審査をスムーズに進めるためにも、基礎知識を身につけましょう。
審査の流れ
一般的な住宅ローンの審査の流れは、以下のとおりです。
- 仮審査の申し込み
- 仮審査
- 本審査の申し込み
- 本審査
- 住宅ローン契約
購入希望する物件が見つかったら、金融機関に仮審査を申し込みます。金融機関は不動産会社から紹介を受けるだけでなく、ご自身で探しても構いません。例えば、普段から利用している銀行や、インターネットで金利を比較して選んだネット銀行などを利用できます。
なお、不動産会社から紹介される金融機関は提携ローンを活用できる可能性があるので、担当者に確認してみましょう。提携ローンは優遇金利が適用されたり、審査に通りやすかったりする点がメリットです。
仮審査は住宅ローンの審査の第一段階です。金融機関により、融資を実施しても問題がなさそうか大まかにチェックされます。仮審査の期間は、一般的におよそ1日〜3日、長くても1週間ほどです。
仮審査に通ると本審査が行われます。申し込み者の申告内容と提出書類の整合性を厳格にチェックするとともに、返済能力と物件の担保価値が総合的に審査されます。本審査は1週間〜2週間かかるのが一般的ですが、場合によってはもう少し長くかかることもあります。
また、物件の評価額が融資額に見合うか、勤続年数や雇用形態が安定しているかといった点も詳しくチェックされます。仮審査を通過した方でも本審査で落ちる可能性は十分にあるため、最後まで気を抜かないようにしましょう。
本審査に通過した後は、住宅ローン契約を締結します。契約時には、金融機関で必要書類への署名・押印を行います。
契約の際は、後のトラブル発生を防ぐためにも、契約金額や返済条件を再確認することが重要です。例えば、金利タイプ（固定金利または変動金利）や返済期間が希望どおりであるかどうかなどをチェックしましょう。
必要書類
住宅ローンの審査に必要な書類は、仮審査と本審査で異なります。仮審査では申し込み者の収入や勤務状況、ローンの返済状況がわかる書類の提出が求められます。
| 本人確認書類 | ・運転免許証 ・マイナンバーカード ・健康保険証 |
| 収入証明書類 | ・源泉徴収票 ・所得証明書 ・確定申告書 |
| 物件に関する書類 | ・物件パンフレット ・物件のURL |
本審査では厳格な審査を行うために、以下の書類の提出が必要です。
- 住民票
- 印鑑証明書
- 売買契約書
- 重要事項説明書
住民票では申告内容や仮審査で提出された書類の内容と、家族構成や住所などの情報に矛盾がないかをチェックするために用いられます。印鑑証明書は、契約時の印鑑が正式に登録されたものであると証明するための書類です。
売買契約書と重要事項説明書は、内容や物件に問題がないかを確認するために用いられます。
住宅ローンの審査項目と審査基準
金融機関は住宅ローンの審査基準を公にしていません。ただし、国土交通省の調査結果から金融機関がどのような項目を重視しているのかがわかります。
本項では以下の2つを解説します。
- 国土交通省の調査結果からわかる重要な審査項目
- 住宅ローンの審査で重視される5つの基準
順番に確認していきましょう。
国土交通省の調査結果からわかる重要な審査項目
国土交通省の「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査」では、1,000以上の金融機関を対象に「住宅ローンの審査項目」について尋ねています。調査結果によれば、以下の8つの項目については、9割以上の金融機関が「審査時にチェックしている」と回答していました。
| 順位 | 考慮する項目 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 完済時年齢 | 98.5％ |
| 2位 | 健康状態 | 96.6％ |
| 3位 | 借入時年齢 | 96.0％ |
| 4位 | 年収 | 94.0％ |
| 5位 | 勤続年数 | 93.6％ |
| 6位 | 返済負担率 | 92.0％ |
| 7位 | 担保評価 | 91.8％ |
| 8位 | 金融機関の営業エリア | 90.4％ |
出典：国土交通省「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書 P19」
住宅ローン審査で最も重視されるのは「完済時年齢」で、98.5％の金融機関が基準にしています。実際に多くの金融機関では、完済時の年齢が80歳未満であることを融資の条件としています。
次に重視されているのは96.6％の「健康状態」です。住宅ローン審査では、基本的に団体信用生命保険（以下、団信）への加入が必須になっています。健康状態が悪いと団信に加入できないため、審査に通ることは難しいです。
3位は96.0％の「借入時年齢」で、金融機関は非常に年齢を重視していることがわかります。4位以下には「年収」や「勤続年数」などの収入関連の項目が続き、さらに「担保評価」や「金融機関の営業エリア」など、申し込み者個人以外の要素も含まれています。
住宅ローンの審査で重視される5つの基準
住宅ローン審査では、以下5つの基準が重視されます。
- 年齢
- 健康状態
- 年収と勤続年数
- 返済負担率
- 物件の担保価値
順番に確認していきましょう。
年齢
国土交通省の調査でも明らかなように、金融機関は住宅ローン審査において年齢を非常に重視します。具体的には「完済時年齢」と「借入時年齢」の2つの観点から年齢を評価します。
多くの金融機関では、完済時の年齢の上限を80歳未満としているのが一般的です。そのため、完済時年齢が80歳未満となるようにするためには、35年ローンの場合、44歳までに申し込む必要があります。（80歳 – 35年 = 45歳未満、つまり44歳まで）
例えば、45歳の方が申し込むと完済時の年齢が80歳となり、上限の80歳未満を超えてしまうため、基本的には審査に通らない、または希望する借入期間で融資を受けられないおそれがあります。
また、金融機関は申込時の年齢にも基準を設けています。年齢が上がるほど病気やケガ、定年などで収入が大きく減り、返済が滞るリスクが高いと金融機関が判断するためです。一般的には「18歳以上70歳未満」とされています。
住宅ローンの審査では、年齢が非常に重要視されます。ご自身の年齢を考慮して、現実的な返済計画を立ててから住宅ローンに申し込みましょう。
健康状態
住宅ローンの審査では、健康状態も重要な審査基準のひとつとされています。多くの住宅ローンは、契約の際に団信への加入が必須となっているためです。団信とは、契約者が死亡または高度障害状態などになったときに、保険会社から金融機関に住宅ローンの残債が支払われる保険です。
団信に加入していれば、万が一の事態が起きたとしても、遺された家族は住宅ローンの返済義務を負うことはありません。契約者が突然亡くなった場合でも、遺されたご家族の経済的な負担を軽減できます。
ただし、団信に加入するためには健康状態の告知が必要です。具体的には「申込書兼告知書」を提出して、申し込み者の健康内容を申告します。申告内容は、過去3ヵ月以内の治療歴や投薬歴、過去5年に所定の病気が原因による手術を受けたことがあるかなどです。
保険会社は上記の申告内容をもとに審査を行うので、現在の健康状態や病歴によっては団信の加入を断られる場合もあります。しかし、現在治療や投薬中で健康状態が良好でなかったとしても、薬などで症状が落ち着いていれば団信に加入できるケースもあります。そのため、申告する際は治療状況も併せて記載しましょう。
年収と勤続年数
申し込み者の返済能力を確認するために、年収や勤続年数の調査も行われます。基本的に年収が高いほど、借入可能額が増加し、後述する返済負担率が低くなるため審査に通りやすいです。
ただし年収の高い方であっても、勤続年数が短いと審査に落ちてしまう可能性があります。例えば、就職や転職をしてから1年未満の場合は退職リスクが高いとみなされ、審査では不利になりやすいです。
一般的には勤続年数が長いほど、収入が安定していると判断され、審査で有利になります。また金融機関によっては「勤続年数2年以上」など具体的な審査基準を設けていることもあります。
住宅ローンに申し込む際は、ご自身の年収や勤続年数が基準を満たしているか事前に確認しましょう。
返済負担率
住宅ローンの審査では、返済負担率も重要な基準のひとつとされています。返済負担率（返済比率）とは、年収に占めるローン返済額の割合です。以下の計算式で求めます。
- 返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
例えば「年収600万円、年間返済額200万円」の条件を上記の計算式に当てはめると、返済負担率は約33.3％になります。金融機関によって異なりますが、返済負担率が30%〜35%以内であれば審査に通過しやすいです。
返済負担率の計算に用いる年間返済額には、住宅ローンの返済の他に、キャッシングやカードローンなどの住宅取得以外を目的とした借り入れの返済も含みます。すでに借り入れがある場合は、それらも忘れずに含めて返済負担率を計算しましょう。
物件の担保価値
住宅ローンの審査では申し込み者だけでなく、購入予定の不動産も審査の対象です。
金融機関は返済が滞った場合に備えて、購入予定の不動産に抵当権を設定します。借り手が住宅ローンの返済を怠ると、金融機関は抵当権の設定された不動産を売却し、貸付金の回収を行います。そのため、物件の担保価値が高いほど売却益により融資したお金を回収しやすくなるので、借入可能額は高くなりやすいです。
物件の担保価値は、主に以下の要素によって決まります。
- 築年数
- 物件の立地
- 構造
- 面積
例えば、新築でターミナル駅近くの物件は、多くの方が購入したいと考えるので担保価値が高くなりやすいです。一方で、築古や旧耐震、再建築不可の物件は買い手がつきにくく売却が難しいです。そのため、担保価値が低く評価され、住宅ローンの審査に通りにくくなります。
年収が高くない、勤続年数が短いなどご自身の与信に不安がある場合は、担保価値の高い物件を選ぶことで、住宅ローンの審査を通過できる可能性を高められます。
住宅ローンの審査に通らない方の特徴
住宅ローン審査ではさまざまな項目をチェックされるため、高収入の方や勤務先が安定している方であっても、審査に通らないケースがあります。本項では、住宅ローンの審査に通らない方の特徴を5つ紹介します。
- 年齢が高い
- 団信に加入できない
- 非正規雇用や個人事業主で収入が安定していない
- 過去に返済を滞納したことがある
- 返済負担率が高い
順番に確認していきましょう。
年齢が高い
年齢が高すぎると、審査を通過するのが難しくなります。前述したように、ほとんどの金融機関で「完済時年齢」と「申込時年齢」を確認しています。
また、年齢が高いと借入期間が短くなり、月々の返済額が増加するため返済負担率が上昇します。特に定年以降も住宅ローンの返済を行う場合、収入の安定性が疑われやすく、審査で不利になってしまいます。
団信に加入できない
過去5年以内に入院経験がある、持病があるなど健康状態に不安のある方は、団信への加入が難しく、住宅ローンの審査に通りにくいです。また団信には、健康状態や傷病歴の告知義務があります。
保険会社は申し込み者の告知事項をもとに審査を行います。審査の結果、団信へ加入できない場合は、住宅ローンの審査にも通らない可能性が高いです。
非正規雇用や個人事業主で収入が安定していない
住宅ローンの審査では長期にわたり返済していくため、年収の高さだけではなく安定性もチェックされます。そのため、現在年収が高い方であっても、収入の安定性が低いとみなされた場合、審査に通らない可能性は十分にあります。
特に、派遣社員・契約社員・パート・アルバイトなどの非正規雇用、自営業者やフリーランスなど雇用されていない方は、収入が不安定とみなされ、審査では不利になりやすいです。
過去に返済を滞納したことがある
住宅ローンの審査では、信用情報もチェックされます。信用情報とは、過去に他社のローンやクレジットカードに申し込んだ履歴、借り入れ中のローンの残高、今までの返済状況などのことです。
他社のカードローンやマイカーローンなどで多額のお金を借りていたり、過去に滞納や延滞履歴があったりすると、審査に影響する可能性があります。
例えば、クレジットカードの返済を滞納したり、任意整理や自己破産などの法的手段で解決したりした場合は、審査上かなり不利になります。
住宅ローンの審査の注意点も知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
返済負担率が高い
返済負担率が高いと、滞納のリスクが高くなるため、金融機関は審査を慎重に行います。一般的に返済負担率が30％〜35％以下だと、審査で不利になりにくいと言われています。
35％を超える場合、年収が高い、または勤務先が大企業や公務員など安定している場合でないと、審査に通ることが難しいです。
住宅ローンの審査の攻略方法
住宅ローンの審査に通らない方の特徴に該当した方や、一度審査に落ちてしまった方であっても、まだ諦めるには早いです。本項では、3つの住宅ローン審査の攻略方法を紹介します。
- 購入物件の価格を見直す
- ペアローンを検討する
- 頭金を準備する
これから紹介する攻略方法を実践すれば、審査に通る確率を上げられるので参考にしてください。
購入物件の価格を見直す
住宅ローンの審査に通過するためには、購入物件の価格の見直しが有効です。特に購入したい物件の価格が収入に見合っていない場合、返済負担率が高くなりやすく、審査に通過しにくいです。
購入物件の価格が高すぎる場合は、築年数・立地・間取りを見直しましょう。
例えば、新築物件だけでなく中古物件も視野に入れるのが有効です。基本的に新築物件の方が中古物件よりも価格が高いので、中古物件も視野に入れると選べる物件の数が大きく増えます。
また、都心だけではなく郊外エリアも検討する、3LDKだけでなく2LDKも視野に入れるなど間取りにこだわりすぎないことも、収入に見合った物件を見つけるコツです。
優先順位の低いポイントを妥協して物件を探せば、借入希望金額を低くできるので、審査に通過する可能性が高くなります。
ペアローンを検討する
ペアローンは、夫婦で住宅ローンを組む方法で、各自が主債務者になります。
ペアローンを組むと、夫婦ふたりの年収が100％加味されるので、ひとりでは手が届かなかった物件を購入できる可能性が高まります。他にも、夫と妻のふたりが団信加入できる、ふたり分の住宅ローン控除が使えることがメリットです。
しかし、ペアローンは配偶者のローンの連帯保証責任も負わなければいけなかったり、諸経費が二人分かかるなどのデメリットがあります。そのため、ペアローンの活用は慎重な検討が必要です。
他にも注意点を知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
頭金を準備する
頭金は、物件価格の一部を自己資金として購入時に支払う金額のことです。頭金を入れると、借入額が減るため、月々の返済額が小さくなります。そのため、返済負担率も低くなり、審査に通る可能性が高まります。
ただし、頭金の金額はマイホーム購入後の生活に問題が生じない範囲内で設定することが大切です。極端な例ですが、貯蓄のすべてを頭金に使用し、その後契約者が病気やケガが原因で働けなくなり収入を得られなくなると、住宅ローンの返済が滞ってしまいます。
このような事態を避けるためには、頭金は余剰資金（今後10年以内に使用予定のないお金）の中から用意しましょう。
頭金が足りない場合は
理想の住まいを諦めたくない、ペアローンはデメリットが気になる、頭金を用意できるほど貯蓄に余裕がない方は、「共同担保」を検討しましょう。
共同担保とは
一般的に、住宅ローンで担保にできるのは、購入予定の不動産だけです。しかし、「共同担保」が認められる場合は、購入予定の不動産に加え、ご自身やご家族が所有しているお住まいや土地も担保に含められます。
金融機関は、担保となる不動産の価値が高いほど貸し倒れリスクが低下するため、積極的に融資してくれる可能性が高くなります。共同担保として提供できる不動産がある場合、これまで審査に落ちた方でも通過の見込みが高まります。
セゾンファンデックスの住宅ローンなら、銀行などの金融機関が取り扱わない共同担保にも対応
共同担保は、対応できる金融機関が限られているのがデメリットです。そのため、共同担保に設定できる物件を持っていたとしても、銀行など金融機関ではそれを考慮した審査が行われないこともあります。
セゾンファンデックスの住宅ローンなら、共同担保に対応しているので、複数の不動産をお持ちの方は、借入可能額を増やせる可能性があります。また、他の金融機関の審査で落ちてしまった方でも、複数の不動産を組み合わせることで柔軟な融資が期待できることも魅力です。
個人事業主や転職直後の方など、一般的に住宅ローンの審査に不利とされる方でも申し込めるので、気になる方は下記のリンクからお問い合わせください。
おわりに
住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2段階で行われます。
仮審査では申し込み者の収入や借り入れ状況をおおまかに確認し、本審査では返済能力や物件の担保価値が厳格に審査されます。住宅ローンの審査を通過するには、金融機関が重視するポイントをしっかり押さえておくことが大切です。
金融機関が審査で重視するのは、年齢や健康状態、年収、勤続年数、返済負担率などです。特に完済時年齢と申込時年齢が高いと、借入期間が短くなる可能性があるため、住宅ローンを活用したい方は、早めに申し込み手続きを行いましょう。
審査に通過するためには、購入物件の見直しやペアローンの活用、住宅ローン以外の借り入れを整理するのが有効です。さらに、「共同担保」を利用することで、審査通過の可能性が高まります。
セゾンファンデックスの住宅ローンなら、一般的に不利とされる方や共同担保を希望する方でも柔軟に対応しています。理想の住まいを諦める前に、ぜひ一度申し込んでみてはいかがでしょうか。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
