現代は低金利時代といわれており、住宅ローンの金利市場も最低水準です。すでに低金利時代といわれていた10年前との比較でも、金利は低くなっています。
今の低金利時代にローンを組めば良かった…と悔しい気分になった方、今からでもこの低金利の恩恵を受けるべく、住宅ローンの借り換えを検討をしてみてはいかがでしょうか。今回は借り換えのメリットやかかる費用などを、分かりやすくご紹介します！
１．住宅ローンの借り換えメリットは？
現在、住宅ローンの金利は最低水準。ほとんどの方が、現在の金利よりも高い金利で住宅ローンを組み、返済をしていることでしょう。高い金利の住宅ローンから、現在の低金利の住宅ローンに借り換えることによるメリットは、大きく3つあります。
1-1.金利が低くなることにより、総返済額を抑えることができる。
現在固定金利で借り入れをしている場合、現在より低い固定金利のものに借り換えることで、総返済額を抑えることができます。例えば、ローン残高が2,500万円、残りの返済期間20年とします。固定金利3.5％の住宅ローンから、1.5％の住宅ローンに借り換えた場合、総返済額は約3,500万円から約2,900万円に抑えられます。
1-2.金利が低くなることにより、毎月の返済額を減らすことができる。
上記の条件で借り換えを行うと、毎月の返済額は約15万円から約12万円に抑えることができます。例えば、子どもの成長とともに教育費がかかり、毎月の返済額を減らしたいと考えている場合にも、借り換えは効果を発揮します。
1-3.金利上昇リスクを回避することができる。
金利水準が高いときに住宅ローンを借り入れた方の中には、金利が低い変動金利を選択された方も多いと思います。また、期間限定の固定金利選択型（10年固定金利選択型など）で、固定金利期間が終了した、もしくは間もなく終了する方もいるのではないでしょうか。
現在の変動金利は低水準ですが、今後は金利が上昇することも充分に考えられます。全期間固定金利型の金利も低く抑えられている今、借り換えをすれば、将来の金利上昇リスクを回避することができます。
２．借り換えメリットがあるのは、どんな場合？
一般的に、住宅ローンの借り換えメリットがある目安は、以下の3点です。
- 借り換えた場合の金利差が1％以上
- 住宅ローン残高が1,000万円以上
- 残りの返済期間が10年以上
あくまで目安になりますが、当てはまる方は借り換えのシミュレーションで差額を確認してみると良いかもしれません。「現在の借り入れローン」と「借り換え後のローン」を入力することで簡単に差額をシュミレーションできます。
また、住宅ローンを借り換えるには、ローンの返済だけでなく、コスト（諸費用）がかかりますが、そのコストも含めて簡易的に算出されますので、ぜひ比較検討してみてください。
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３．借り換えにかかるコスト（諸費用）とは？
住宅ローンの借り換えにあたっては、以下の費用がかかります。
・現在借り入れている住宅ローンを金融機関に一括返済する費用
・借り換え先の金融機関で新たに住宅ローンを組む費用
3-1.現在借り入れている住宅ローンを金融機関に一括返済する費用
「完済手数料」「繰り上げ返済手数料」などの名目で、金融機関ごとに手数料が設定されています。金融機関によりかからない先もありますが、1万〜3万円程度で設定されていることが多いようです。
3-2.借り換え先の金融機関で新たに住宅ローンを組む費用
借り換え先の金融機関にとっては、新規の住宅ローンを開設することになります。そのため、新規に借り入れをしたときと同様の手続きと諸費用が発生します。諸費用は、主に以下の内容が発生します。
＜税金・登記関連＞
- 住宅ローン抵当権抹消登記の登録免許税
- 住宅ローン抵当権設定登記の登録免許税
- 司法書士報酬
住宅ローンをいったん一括返済するので、抵当権を抹消する登記が必要となり、その登録免許税がかかります。また、新たに住宅ローンを組むので、その抵当権を設定する税金がかかります。抹消も設定も専門家である司法書士に依頼することになれば、その費用がかかります。抹消は1件1,000円、設定登記は住宅ローンの借入額などに一定の税率をかけて算出されます。司法書士の報酬金額は5〜10万円程度が相場です。
- 印紙税
新たに借り入れるローン契約書にかかる税金で、収入印紙を貼る形で納めます。税額は借入額によって異なりますが、借入額が1,000〜5,000万円以下の場合は2万円です。
＜ローン・保険関連＞
- ローン保証料
- 事務手数料
- 融資手数料
保証会社や金融機関に保証料や手数料を支払います。返済期間と借入金額から算出されますが、利用する住宅ローンによって異なります。これらの諸費用がかかることを考慮しても、借り換えによるメリットが大きければ、積極的に借り換えを検討したほうが良いということになります。
４．コスト（諸費用）の資金が不足していても、借り換えをあきらめない！
諸費用は、最初に住宅ローンを借り入れた時よりも安くはなりますが、それでも数十万単位のまとまった資金が必要です。また、諸費用は新規借り入れ時と同様に、原則として現金で支払うことが必要です。
そのため、借り換えのメリットが大きいことが分かっていても、「今は借り換え用の資金に回す余裕がないから…」と、あきらめてしまっている方も多いのではないでしょうか。
住宅購入時に必要な諸費用をサポートする「諸費用ローン」には、住宅ローン借り換え時の諸費用にも対応しているものが多いので、ぜひ活用を検討してみましょう。総返済額を減らすことができれば、月々の返済額も抑えられるため、無理のない範囲で諸費用ローンの返済計画を立てることができます。
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ただし、注意したいのは、ほとんどの諸費用ローンには融資事務手数料がかかること。それほど多額の融資が必要ない場合は、事務手数料不要のカードローンを活用したほうが、有利な場合もあります。カードローンは必要な時に、銀行のATMから利用したり、PCやスマホから指定口座に振り込みを依頼したりできるので、口座引き落とし日に残高が足りなくなった場合など、急な資金不足にも活用できます。
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